关于房价的几个看法

昨天，听了北京大学徐远教授关于房地产的课，受益匪浅！

想来刚刚经历过16年17年房地产快速增长的过程。比如我15年在哈尔滨新开发的群力买的房子单价7000，到去年年末最高峰已经到13000了，翻了将近一倍！很多人都会像我一样一拍大腿，当时怎么没多买两套。

但是17年三季度之后身边的人陆续停止了投资，做房地产销售的朋友也说，买房人突然就少了，当时市场上最多的声音就是，房地产不会再涨了，央行增加利息，怕房地产有泡沫，国家这是在控制房价了，中国老百姓就是买涨不买跌，涨价的时候售楼处凌晨排队去买，市场呼声低了很多老百姓望而却步，开发商资金链自然周转不灵，打个折，搞个团购，老百姓更不敢买了，如此循环。

我想说中国的房地产现在不算泡沫，只是历史的小节点！我从以下个方面分析！

一，房地产泡沫是什么？

真正历史意义上的房地产泡沫属1990年的东京和2007年的纽约最为严重！1989年东京的一个帝国广场下面一平方英里的价格比整个加利福利亚的土地价值都高。一个京东的价格相当于整个美国的土地价值，就是说一个京东可以把整个美国买下来，而且大部分日本居民引以为傲。在1985之后，大量的资金流入日本房地产市场，土地价格以每年两位数上升！当时的东京价格是八万美金，而发展最好的经济大国美国当时的房价不到一万美金，相当于八倍的美国！1991年当年，日本房价就降了百分之七十！还有2007年美国的泡沫危机，其实现在美国的房价已经超过了当时的房价，一时的大幅上涨很多人觉得是危机，但是把时间线拉长，十年上涨的空间反而更长，这也是复利的概念！再来看，2017年我们北京的房价均在一万美金左右，美国的纽约房价均在二万美金左右，是我们的二倍，就是说1990年的东京泡沫的价格是当年北京的16倍，所以说我们和京东的差别还差很远，不在一个数量级上！

二，全球的经济对比

这些年，我们国家的房价上涨符合全球范围内的一般规律，就是不仅仅我们国家在涨，很多国家都在涨，经济发展的越好，房价也都较快上涨，只不过不在我们不在其中，不关心而已，从各大新闻数据分析都能看到，不比我们国家幅度小，上涨慢！还有我们国家地产还是有很大上升空间的，这就是与我们国情息息相关的，我国人均收入水平现在只有美国的七分之一，向前发展空间还是很大的！(毕竟中国迟早要超过美国的么)

三，货币价值

有人说是不是中国现在的钱多了，房价高了，就像泡沫一样？这个说法，听起来很有道理，但是其实是个伪命题。数据表明从2015年到2017年，我国的货币供应量增速是持续下行的，下降的幅度高达40%（从13.3%下降到 8.2%）。可是在这段时间里，我国的房价是一直上涨的，上涨的幅度还非常地大。想一想，货币增速一路下行，房价一路上涨，这两个方向是反的，所以货币超发作为房价上涨的因素是不成立的。那么我国的房价的增速还远高于世界其它国家的房价增速。这个因为什么呢，原因还是我国较快的经济增速，而不是货币超发。

四，供地不足导致房价上涨？

李嘉诚说过，决定房价的原因是，地段，地段，还是地段！土地可以增加，扩张，可是好的地段中心区是不会移动的！(中心区域配套最全)现在供的地段不是新开发区就是城乡结合区，配套并不能完全替代市中心区，所以随着收入的增加，中心的地段还是会上涨的！

五，房价是不是炒起来的？

我想说真不是！只是温州前些年确实是抄的异常火热，可是他们去年下降的非常多！你看大多数一二线的城市，这么多年，虽然大涨了几次，但是房价依然没有松动的迹象，这得益于我们国家背后的经济发展和支持。换句话说你工资年年上涨，房价不可以涨吗？这不符合逻辑！

所以，在我看来，有我们这么强大的祖国做后盾，不用怕房价泡沫，相反，房地产比股票，证券，基金等更适合投资，因为更稳定，收益更高！而且我们国家现在不是在控制房价，而是在控制房价增长的速度，房价增长速度太快，是会引发社会的财富差距，不利于社会的稳定和可持续的进步！

最后，跟大家分享两个购房技巧，一，上车原则，先上车，别管是卧铺硬座，哪怕是站票，也要先上车，才不会被抛下！上车之后再补卧铺，买完小房子，享受它的升值，再换大房子！二，稀缺原则，地段，地段，还是地段！