邹涛：中国老百姓买房的十大“死穴”
本文为《邹涛REITs俱乐部www.zoutao.com 》7月22日会员内部交流研讨会发言材料。独家发布在邹涛官方博客的原创文章，码字很辛苦，转载请注明。
安居乐业是每个老百姓的梦想，无数的老百姓“为房消得人憔悴”，无数次期望房价会降，然而，真理总是掌握在极少数人手中，于是绝大部分老百姓只能在盼望降价的梦想中看到房价被众多利益之手节节推高，只能一再推迟买房时间，一年又一年，望房兴叹。那么，明明是一个如此高泡沫的市场，为什么一次一次泡沫总是没有破灭反而更大了呢？到底是哪里出了问题？作为普通老百姓，在抱怨的同时，是否真正认真反思过自己的买房理念出了问题呢？笔者根据5年来的第一线深入调查研究走访，调查了一万多名全国各大城市的有买房欲望的普通居民，房地产企业的相关人士，房地产及金融方面的专家学者，总结分析了中国普通老百姓买房的十大死穴。普通老百姓如果不能转变理念，克服这十大死穴,没房的会永远没房，即使买了也很难享受买房带来的安居乐业生活。在此，笔者衷心希望本文能对欲购房的市民有所启发。
中国老百姓买房十大“死穴”之一：买涨不买跌。在房地产市场上，买了房的人无不盼望大涨，没买的无不盼望大跌，几乎失去理性。几乎很少看到有异常冷静的市民。记得笔者在08年12月房地产跌声一片的时候，建议《邹涛房产信托理财俱乐部www.zoutao.com 》部分自住需求的市民可以适当考虑出手买房，有一部分买了，很高兴。然而有的会员却认为房价还会继续跌，坚持再等等，然而等到09年价格又上涨了20%的时候，急了，害怕自己不买别人会买了就没有了，会涨得更高，便不管多少价钱都匆匆忙忙地出手买房了，凭空冤枉多支付了十多万甚至几十万。笔者认为：在房市，永远没有顶和底，也没有哪个人会算命未来跌多少涨多少。涨就是跌的开始，而跌就是涨的先兆。
解穴办法：当身边的人都在入市买房的时候，自己最好不要去凑热闹。因为凑热闹是要付出代价的。在别人恐慌的时候，自己一定要贪婪，在跌的时候买，在涨的时候卖。只有这样，才不会白白浪费自己的血汗钱。
中国老百姓买房十大“死穴”之二：不研究国家政策。喜欢跟风盲目入市。中国的房地产市场不是一个真正的市场，而是一个“伪市场”，一切都在政府的控制之下，从土地到交易到税费，政府想让她涨就一定不会跌。经历过2007年房市疯狂大起大落的人应该不会忘记，如果政府不出手，就深圳的房价而言完全可以炒到3万元/平米。而2009年，当国家的鼓励政策一出台，就应该意识到房价要开始涨是必然的。这说明房价完全是在政府的掌控之中。
解穴办法：我想告诉大家的秘诀就是：每天一定要看《新闻联播》，看党报的头版新闻。政策鼓励而且很松的时候买，政策控制开始收严的时候密切观望。因为这些国家政策是最直接的涉及到市场反映中的。
中国老百姓买房十大“死穴”之三：攒够钱才买。这是一个绝对的理念错误。其实正因为没钱才更要买房，否则的结果是等你攒到足够的钱时又不够了。很多老百姓每日精打细算，要攒到足够的钱才买房，有的甚至傻到去付全款。其实，购房一定程度要掌握窍门，首付越低越好，月供约长越好。普通老百姓能够“套”到国家贷款的唯一机会就是房贷了，第一次购房利息又是如此优惠，你不用是傻子啊。当然，我们既不能套用美国老太太的故事，也不能套用中国老太太的故事。而是要各取其一，手中留有足够的可以投资的现金。
解穴办法：尽量用最少的钱去买房。即使你有头有足够的现金。假如你有50万现金，可不要傻到用50万去买50万的房子，最多只拿出10万就够了，剩下的40万你一定要用来做投资，40万投资一年如果你还赚不回还银行房贷的利息，那只能说明你连最基本的理财能力都没有。无论是投到股市还是其他，40万一年回报赚3、5万远远比银行贷款的那点利息高，最差你可以去借给私人朋友也比银行利息高。
中国老百姓买房十大“死穴”之四：被动炒房。很多老百姓看到房子涨了以后，觉得自己上班辛辛苦苦好年还不如炒一套房一转手赚得多，于是也忍不住也加入了炒房的队伍。殊不知炒房是一个很专业的活，一不小心就被套。因为房子变现手续复杂，税费繁多，周期长，碰上调整，或者你的眼光不准，你就很难脱手，最后只能被动的“炒房炒成房东”。压了资金，耗费了时间，影响了工作，最后心力交瘁，得不偿失。
解穴办法：千万不要有短炒的心理。要有一种长期投资的心态。如果自己要参与房产投资，可以选择参加房产理财俱乐部，让专业人士帮你赚钱，回报也比较稳定。如果自己要做，就一定要多方调查了解和研究，做足功课，对自己的资金要有一个至少2年以上的安排规划，也就是说在2年之内不不会担心断供问题。
中国老百姓买房十大“死穴”之五：迷信专家学者。现在所谓的专家学者满天飞，各个领域的专家都在“研究”房地产。但每一个所谓的专家，其所有的言论背后一定有其根源。只要我们认真看一下这些专家所处的环境，就知道他在为谁说话。比如政府机构的专家学者，那些只是御用文人，没有任何实战经验，君不见北大教授就依照经济论打赌打输了吗？而一些房地产商赞助的研讨会论坛，由房地产商支付报酬的专家学者嘉宾，他们讲的话能为老百姓着想吗？据说香港的郎咸平先生参加房地产商的活动出场费已经在6位数之上了，这个费用自然是羊毛出在羊身上的。您想房地产商出钱请专家学者为老百姓说话，您觉得世界上会有这样的好事吗？其实很多所谓的专家学者，很多连自己买房的过程都没经历过，根本不知道第一线的真实现状，可能住的是国家分的或房地产商送的房子，他们哪知道普通老百姓的艰难？！
解穴办法：普通老百姓在这个问题上一定要清醒，千万不要迷信所谓的没有任何实战经验整天纸上谈兵的专家学者（从某种程度上说如果要实在效果的话还不如去听一个可靠的经验丰富的一线房产中介人员的话）。其言论只能作为宏观参考指标之一。如果按照专家学者的话去做，那您变成冤大头专家对您的损失可是概不负责的，就连发表专家学者言论的媒体都会打上“言论仅代表嘉宾个人观点，不代表本（媒体）立场”呵。。。。
中国老百姓买房十大“死穴”之六：买房是要住一辈子的，以为可以一次性到位。这又是一个让很多老百姓犯理念错误的观念。有的老百姓甚至为了所谓的一次性到位花费了很大成本，到后来卖房时才发现自己是浪费的。现代社会是一个多元化的社会，经济在发展，各种新的东西层出不穷。很多东西都在变化，也许你今天的想法是这样，但过几年你个人的家庭、工作、职业、经济收入等等都会发生变化，到那时你的计划和想法又会不一样。如果你的经济条件好了，你肯定会不满足要改善居住条件；如果你经济不好，而你买房子升值了，为什么不可以卖掉换取现金来发展个人事业？
解穴办法：一次到位只是你现在的“算命式”的想法，中途任何可能都会出现。我建议你最多只做5-8年的打算。5年以后会有什么变化，永远没人知道，好或者坏一定会超出你现在的盲目想象。
中国老百姓买房十大“死穴”之七：迷信媒体。很多老百姓获取买信息的渠道来源于媒体的一些广告和对楼盘的软文类的公开报道。殊不知房地产广告是很多媒体最大的衣食父母。有的报纸甚至变成了“房地产广告报”。
解穴办法：不要相信媒体上房地产商楼盘的天花乱坠的广告。要到现场去实地调查、走访、分析，找可靠的专业人士请教，找老业主了解真实现状。
中国老百姓买房十大“死穴”之八：只买便宜不买贵的。只图价格便宜。谁都知道便宜无好货。贵一定有贵的价值。而房地产市场永远是：便宜的会越来越便宜，贵的永远会更贵。因为将来的楼市，如果国家不再对房地产政策进行调整，只会是少部分有钱人玩的“数字游戏”罢了。即使在深圳，很多原来便宜的房子一、二十年了也根本就没涨多少。
解穴办法：一定要买最好。无论是未来增值还是转手都容易。如果手头真的没资金，就暂时别买，抓紧时间利用好各项政策机会赚钱，因为不好的房子买了也是负债资产。
中国老百姓买房十大“死穴”之九：租房不如买房。这个问题又是一个很多普通老百姓理念的问题。一直以来也有很多人在争执不已，打了很多口水战。在参照《死穴八》的情况下，如果你是买一个泡沫资产，那么买房将是一种很大的损失。让我们来算一笔帐：现在的商品房的月供和租金基本上是差距很大的。根据我们的调查，月供5000元的房子，租金最多只能租2500-3000元左右。而买房子首付加上装修和家具电器用品，至少前期也要拿出一、二十万甚至几十万，还要月供（一年也要好几万）。但如果您先租房住一年二年，最多也就几万元租金，你把这几十万去做一些投资，赚回来的钱一定会比你支付的租金多。
解穴办法：在参照《死穴八》的情况下进行选择买或者租。
中国老百姓买房十大“死穴”之十：用现在的眼光看未来。这又是明显的理念错误。有很多老百姓连通货膨胀是何物何因都不知道就在跟着恐慌通货膨胀，其实，就深圳而言，有的房子已经提前完成了通货膨胀。现在好的未来不一定好。很多老百姓由于专业能力的局限，在买房产的时候总是喜欢用自己已知的知识来判断，常常陷入一个误区，很多时候，让我们陷入困境和失败的不是我们不知道的，恰恰是我们自以为是知道得太多。有的房子现在看来很好，但是开发商已经提前好几年就把价格预期透支了，自然就很难增值了。千万不要以为现在是这个价格以后还会更高。在深圳，一些楼盘曾在1989年就卖6、7千元的所谓好房子，由于发展局限到2009年20年后也只有这个价，但20年前的钱能和今天比吗？！
解穴办法：要用未来的眼光来看现在。不要买已经透支未来很多年的房子（如何评判其是否投资另行文论述）。当然，也不要害怕已经公开的房子有问题，因为任何问题总有解决的办法。而解决问题的时候就是你的资产增值的时候。对于房子所处地段的规划是非常重要的。即使现在很差，只要清楚其规划，就不要担心。买房自住更是一种投资，要投资就一定有风险，如何把风险最小化，把价值最大化，只每一个要买房的普通老百姓要静下来思考学习的。
最后，我想请你，请每一个没买房的已买房的老百姓认真扪心问自己：你现在就能看到自己未来几十年都会在某一套房住一辈子吗？！