上车要趁早—深圳购房

7月15日，深圳发布了被称为最严的楼市调控政策，涉及调整商品住房限购年限、差异化住房信贷等八个方面的收紧调控，一石激起千层浪，让市场一片哗然。

在新的政策中，落户三年才能买房，离婚按离异前标准对待；住房信贷政策实行差别化管理、个人住房转让增值税征免年限由2年调整到5年···具体细则可参考华泰地产整理的政策变化对比。

深圳楼市新规对比（华泰地产）

综合来看，这次政策的推出是为了给火热的深圳楼市降降温。疫情复工之后，深圳楼市持续回暖，积压的购房需求在四五月爆发，小幅抬高了房价，虽然随着购房需求的稀释，楼市现在也逐渐趋于正常状态，但是大量人鼓吹在深圳炒房，也让深圳楼市无法平静。为了落实“房住不炒”的要求，深圳加强对房地产的监督对楼市进行合理的调控，也是在意料之中的。

深圳真的是一个神奇的地方，虽然深圳的楼市如火如荼。可是深圳的经济增速近几年持续下滑，2019年深圳的GDP增长率为6.7%，为近20年来的历史最低，关于深圳经济“失速”的讨论一度非常激烈。

深圳的楼市还有投资的机会吗？就我的看法，答案是肯定的。

首先，只要有粤港澳大湾区和中国特色社会主义先行示范区的头衔加持，深圳的前景就是充满光明的。

世界最著名的三大湾区分别是东京湾区、纽约湾区和旧金山湾区，每一个都是财富的聚集地。东京湾区是著名的产业湾区，三菱、丰田等都在其范围内；纽约湾区是著名的金融湾区，华尔街便坐落在这里；旧金山湾区是著名的经济湾区，斯坦福大学和硅谷就在其中。而在2017年上升为国家战略的粤港澳大湾区，拥有世界上最大的海港群和空港群，香港是全球第三大金融中心，华为、腾讯、中兴、万科、大疆等各大知名企业坐落于深圳，东莞、佛山等地是国内重要的工业聚集地。只要发展活力激发出来，大湾区既是产业湾区，也是金融湾区，更是经济湾区。特别是疫情以后，世界经济被按下了暂停键，但是中国最早复苏，二季度经济全球唯一正增长，大湾区的发展前景更是充满期待。

其次，是关于经济。社会上大多数的声音都是华为逃离深圳、GDP增速创新低这一类的论调，但是这些论调是不是过于悲观了呢？

华为并没有离开深圳，华为的总部依然在深圳，并且在可以预见的未来，它会一直在深圳。华为搬走的应该是其工业制造类的部门其实不止华为，中兴的生产基地在2016年也迁到了河源。但是没上热门的消息有更多，恒大集团总部从广州搬迁至深圳，中粮亚太区总部落户前海···

深圳和隔壁的香港一样面临着土地资源紧张的问题，松山湖太小，无法再给华为提供更多的工业用地了。一直以来高大上的金融与互联网产业被视为深圳的竞争力代表，可是，深圳经济的基本盘其实是工业。2018年，深圳GDP为24221.98亿元，其中工业9254.00亿元，占比38.20%，金融行业3067.21亿元，占比12.66%。而大湾区的提出，让深圳的也能顺势为经济“腾笼换鸟”，迁出劳动密集型制造业，进一步发展技术知识密集、附加值高的高端制造业和服务业，这才是最符合深圳自身的出路。

关于深圳失速，我认为也不用过于担忧。2019年深圳GDP总量26927.09亿元，全国排名第三，人均GDP全国第一，体量变大了，增速放下来也是必然的，而且也不能忽视总体只看局部，2019年，我国GDP增速也才6.1%。

当然经济放缓也是有其他原因的，一个是前文提到的经济转型换挡期，另外一个就是中美关系的摩擦。

城市只要发展，它一定是向着产业链中价值高的方向发展，而城市能容纳的产业是有限的，结果必然是中低端工业的向外转移。这也是产业升级转型的阵痛，深圳要向上发展，就要向外迁出占比近四成的制造业。因为制造业占比近四成，深圳的产业调整还会持续，GDP的增长也会受此影响。

还有一个不得不提的是中美关系的不断摩擦。2019年深圳市出口额达1.67万亿元，是全国外贸出口最多的城市。当初美国对华发起“贸易战”，就被网友戏称是美国与深圳粤海街道办的较量。随着世界经济连为一体，作为第一大经济体的美国的一举一动都能带来巨大的震动，不过随着最近深圳出口数据下滑收窄，这个事件的影响也开始淡化。

总之，深圳依然是一个具有投资价值的城市。虽然短期会受政策影响，楼市会被冻结。但是摆在那里的国家定位，和他展现出来的巨大经济实力，还是会推动着自身房地产市场的增长，炒房客是不会放弃这一块诱人的市场。错过了当年的小渔村，不要错过了现在的大湾区，如果可以一定要记住：上车要趁早。