浅谈租赁市场的现状和未来（思考与摘录）

浅谈租赁市场的现状和未来

一.一边租金上涨和一边长租公寓爆仓，租赁市场怎么了？

2.商业化的长租公寓会推高房价吗？

说机构份额少垄断不了，这倒是实话，垄断全国是很难的，但是局部的垄断是妥妥的。最近帮人租房，北京某名校旁边的80平米老破小，一个月2.1万，去年1.5万，你能去哪租？房东根本找不到，能找到的房源都在链家、自如手里，你完全没有讨价还价的余地，爱租不租，吃定的就是你。

在资本的加持下，从每个局部做起，从一线到二线蔓延，这是趋势。最后出来的肯定超级独角兽，吃的喝的都是租客们的血肉。

具体的流程是，自如的租客在交了第一个月的房租之后申请贷款，每个月还本付息。贷款利率即分期手续费为6.27%，算了下实际的年利率约为11.3%！

这种产品极受欢迎，很多租客现金不足也不会算账，房租涨了之后直付更困难了，巴不得有贴心的贷款服务，一个月1万的房租，贷款后也只是每个月多了627块钱，看着很合算啊。

很多金融机构非常愿意购买这类产品，一是收益不错，二是安全性很好，因为租金是一种稳定持续的支出，违约率极低，优先级产品评级为AAA，很不错。也是，现金贷你可以不还，欠房租还真不好跑。

2018年3月20日，自如又宣布成功设立共计20亿元的“自如2号一期ABS”，优先级发行利率6.29%——6.75%，比第一期高出不少。

为啥呢？要尽快募集更多的钱去抢市场！

这种产品模式除了一次核准，多次发行的特点外，另一特点是在未来一定期限内，要有充足的基础资产来支持规模，自如作为运营方，要确保能够持续的生成优质的底层基础资产，这样才能不断的付息，支持更多的类似产品的发行。

底层资产怎么来？就需要更多的可供出租的房源，有更稳定的租客，要抢时间。所以砸钱是最简单有效的抢房方式，所以你会看到不经晾晒的新装修房会立刻出租，甲醛超标太正常了，底层资产池越大，自如就可以发行更多的类似的产品，资金可以迅速转起来，规模可以迅速膨胀起来，250亿美金市值也不是不能想啊。

所以总结一下，这个模式就是用租户的信用为抵押，自如从金融机构拿到大笔低成本的资金，用于快速扩张，而租客每月的租金支撑这个游戏持续玩下去，只要租客按期还钱，那就是个印钞机。

 

长租公寓的利润来源：

装修费（托管装修）

租金差（短租价高、批量拿房价低）

运营管理费（提前收取）

期货利润（远期房租提高）

沉淀资金的价值创造

融资手续费

融资资金的价值创造

赚钱的公司：赚中介信息撮合服务费、装修服务费

有钱的公司：有大量资金沉淀和源源不断的现金流

值钱的公司：掌握房源和现金流获得资本市场估值