港股打新：中原建业 IPO分析+牛榜评级

京东物流太热了，各家券商额度却很给力，大部分券商额度管够，因为有对标公司顺丰，个人预测涨幅有上限，所以大部分账号选择了现金参与，但是看这孖展火爆程度，情绪面起来有京东健康第二的趋势，如果真是这样，涨幅就不好说了，不过风险和收益并存，找那个平衡点即可，另外今日《中原建业》开始招股，看了下招股书，简单做个分析和申购计划。

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招股信息

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公司简介

中原建业为中国的房地产代建公司。2020年，集团在管项目的已售建筑总面积约为570万平方米，市场份额为29.2%，及2017年至2020年总合约销售金额的复合年增长率为71.5%，两者均在中国所有同行中排名第一。

根据中指研究院的资料，集团於2020年的新增合约建筑面积达860万平方米，在中国所有房地产代建公司中排名第二及市场份额为10.6%。

集团以河南省为战略重点。截至2020年12月31日，206个在管项目中共有193个项目位於河南省，总建筑面积为约2420万平方米。重点专注於发现县和县级市的房地产开发项目，其次是地市级或以上的开发项目。

集团绝大部分在管项目为住宅房地产开发项目，收入均按纯管理服务费模式产生。

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财务信息

营收：2018 年6.76亿人民币、2019 年10.28亿人民币、2020年11.52亿人民币；复合年化增长率32.06%

毛利：2018 年5.44亿人民币、2019 年8.58亿人民币，2020 年9.12亿人民币；复合年化增长率32%

年内溢利：2018 年4.03亿人民币、2019 年6.41亿人民币、2020 年6.81 亿人民币。

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历史及估值情况

中原建业于2015年6月做为建业地产集团发展房地产代建业务的一部分，并于2015年11月获得首份房地产代建协议，并由此开启公司的房地产代建业务，截至2020年9月，中原建业获中国房地产TOP10研究组评为【2020中国房地产代建领先品牌】第2名，为了筹备上市，公司进行了重组，于2020年10月22日在开曼群岛注册成立股份公司。

中原建业于2021年5月12日，建业地产董事会宣布向合资格建业地产股东进行分派。分派完成后，于5月31日在港股挂牌上市，这次中原建业全球发售完成后，总股本3295288120股， 总市值79.09-105.45亿，按2020净利润，市盈率为9.62-12.83倍。

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保荐人和同行表现

中原建业这次由工银国际和建银国际联席保荐，两家都是老牌保荐机构，近期保荐的项目都比较稳；而同行建筑行业，最近破发率较高，再没有去年建筑行业反复做妖大涨的风光，不过中原建业这种大市值发行的新股，和之前的小市值建筑股有本质区别，同行业可对标绿城管理控股。

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回拨机制及中签率

中原建业全球发售股数32817.2万股，每手股数2000股，截至发稿，超购0.28倍，大家都去京东物流，此股无人问津，大概率认购倍数要低于15倍，不启动回拨，甲乙组各8204手，预计1-3万人参与，一手中签率10-30%，申购30手稳一手。

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综合点评

中原建业可以直接对标绿城管理控股，连引入的基石，也是原来绿城管理控股发行时的基石投资者祥来有限公司

中原建业发行完成后市值和绿城管理控股两者也差不多，所以我们可以简单对比下两者财务数据。

从上表可看出，营收比绿城差了一倍，但是毛利和净利却比绿城高了很多，果然会赚钱的不一定最有钱，还要会控制成本，提高利润率。

再看资产负债项，两者资产负债率相近，但是绿城规模明显要大于中原建业，而就现在中原建业的发行市值是对标着绿城管理控股来发的，目前绿城管理市值102亿，市盈率19.68倍，而中原建业发行市值为79.09-105.45亿，市盈率9.62-12.83倍，如果按上限定价，市值要超绿城管理，个人认为不值，但是按下限定价，对标绿城管理，会有一定的空间。

牛榜评级：银牛

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本人策略

孖展遇冷，也是好事，有概率中下限定价，个人会白嫖+现金参与部分。