一、体验环境
软件名称及版本：居理新房6.2.1
机型及系统：HUAWEI Nova 3（Android 9）
体验时间：2020-05-10
二、产品简介
居理新房app，是一款技术专业新房子直卖服务平台，涵盖同城出示大量真正房屋信息，根据标准挑选寻找自身中意的楼盘，在线一对一专车专职人员服务，给你看楼买房更放心。涵盖十余座大城市95%新楼盘，你愿意的都会在这儿。真正楼盘评价，现行政策、部位、价钱、发展趋势了如指掌。全站同步房屋信息，新房子谍报、新楼盘今日头条立即送到。
2015年成立至今，居理时刻将“用户第一”放在首位，致力于打造一站式交易的房产电商平台，将大数据、AI等技术与直营的专业房产咨询师相结合，优化房产交易的线上体验。
【高学历咨询师，更专业】1V1高质量服务，帮你一站式买好房。
【免费专车看房，更省心】更多新房房源，全程精准匹配；免费专车，全程好房一趟看完。
【更多购房保障，更安心】低价保障，买贵赔差价；信息真实，假一赔百元。
【新房电商领跑者】500万字真实用户好房，99.8%用户满意度。
三、市场现状
近来，随着疫情的逐渐缓解，全国多地纷纷下调应急响应级别，实现有序复工复产，这也让深受疫情影响的诸多行业重新焕发生机。其中，房产行业也日渐回暖，根据克而瑞发布的数据显示,在刚刚过去的“五一”假期期间，全国37个重点监测城市累计成交89万平方米，相比去年同期5天降幅持续收窄至10%，市场不断升温。 2020年行将过半，第一批90后也早已迈入30岁的门槛，在社会和家庭生活的地位和影响力愈加凸显。同时，90后作为一股新兴的消费群体，也呈现出了独特的消费特点。
1. 市场现状分析
移动互联网时代，去线下门店东奔西跑的传统方式已经不适合90后。数据显示，超九成90后买房首选房产类APP。同时，在新冠肺炎疫情期间，90后也乐意尝试和体验足不出户在网上看房、选房、买房。其中，超六成90后用户体验过VR看房，体验过直播/视频看房的也接近六成。这些“黑科技”不仅让买房更加方便快捷，还大大缩短了购房周期。数据显示，2020年90后用户的平均成交周期同步缩短了近一半。用户决策效率的大幅提升，得益于线上全流程的品质服务。让用户通过三方视频看房、VR看房等了解详细的房源信息后，直接完成在线签约并远程锁定意向房源。
虽然网上买房效率更高、决策更快了，但“安全”也很重要。调查显示，90后在“购房决策影响程度”中，对保障类(无理由退房、差额补偿等)和优惠类信息最关注。这意味着对于买房这种大宗交易，90后并不会轻易的一掷千金，而是同样注重服务保障和精打细算。
(1) 中国移动房产服务市场背景
(2) 中国移动房产服务市场现状
2. 用户规模分析
根据居理新房大数据研究院发布的《90后购房图鉴》，全面呈现90后群体的购房特性和生活观念。
女性购房占比上升 彰显新时代女性的独立自信，数据显示，90后男性购房群体仍占主导，但女性购房者占比不断提升，超过40%。这意味着女性群体正成为不容忽视的购房力量，男女购房比例差距在逐渐缩小。
随着经济社会的发展和生活观念的不断改变，女性在教育、就业等层面都有着越来越自由、广阔的施展空间。独立、富足的物质生活也进一步催生了女性更广泛、更多样化的消费需求，越来越多的女性开始寻求经济、生活的独立，彰显新时代女性的自由和自信。
90后群体正处于事业刚刚起步，组建家庭的阶段，目前“上车”的仍然以解决刚需为主，占比接近九成。
在认购总价方面，90后群体的主流认购价格在200万以内，累计占比达到66.1%。其中150万以内占比最高，达到48.3%。紧随其后是150-200万，占比17.8%。
而在首付款上，大部分90后都面临一定程度的资金压力。有超过六成的90后购房是由父母出资，自己负担的占比不足三成。
近七成90后不愿和父母同住，“月光族“、”超前消费“、”精致穷“等是外界给90后群体所贴的、略带批判的消费标签，但诸多研究报告表明，90后拥有自己独特的追求，而生活品质的提升则是其中必不可少的一项。在买房这件“人生大事”上，也有着同样的需求。
拥有足够便利的交通和宽敞的居住空间是品质生活的首要条件。数据显示，超过八成的90后购房时首要考虑交通因素，以便于日常出行。紧随其后的是教育、商业和医院。
在空间大小方面，80-120平方米以内的房子是90后购房的主要选择，占比合计达到67%，其中80-100平方米的占比42.8%；100-120平方米占比24.2%。
此外，超过六成的90后希望拥有一个舒服的卧室，用一张舒服的床来缓解一天的疲劳。而超过一半的90后则期待有一个大阳台，既能养花养草，也能晒猫晒太阳。
四、用户分析
1.用户画像
(1) 用户地域分布
用户地域，前五的城市是广东、北京、江苏、上海四川都是房价涨得快的一二线城市，供不应求，要买房和关注房源的用户自然多。
(2) 用户分群属性
通过百度指数的数据分析，居理新房用户年龄，集中在20-30岁，通常会有一定的积蓄，并且已经结婚或者正在策划结婚，更有需求去买房子。而40岁以后生活趋于稳定，不会有太大的动力去买房子。用户性别，目前来看男性占比远高于女性，达到65%。
2.用户需求分析
(1) 购买新房用户
可以了解到大量真实房源
最精准的定位和方向快速找到符合需求的房子并进行交易
了解房产行情走向，及时了解房产市场变动情况
低价格成交
省事，省心，省时间，有保障
(2) 第三方开发商
品牌宣传
流量导入
(5)高学历咨询师
大量真实有效的房源信息
大量购房用户
精准获客
能赚钱
不会被抢客户
五、产品分析
1. 产品结构图
2. 产品核心功能流程-找房源
3. 核心功能分析
(1) 海量真实+开放：VR看房是目前居理新房app的最大亮点， 通过VR 看房升级用户体验、节省看房时间的同时，也减少了商家独立开发的成本。在不动产领域大规模应用三维实景和虚拟现实技术，居理新房平台上的新房看房业务都可实现VR看房功能。保证了一定的真实性的同时也让用户放心和提高信任度。方便用户看房，三方视频看房功能支持用户邀请家人朋友与咨询师、案场销售等三方一起视频看房，线下看1个楼盘的时间，线上可以看3个以上，省时省力，效率更高。不足点为可能无法更好的结合周边整体环境了解该房源或通过细节方面深入结合到生活当中，更适合新一代年轻人。
(2) 解决B端和C端的矛盾：网络找房最大的痛点在于“安全感”，居理新房联合多家品牌公寓，解决用户对业主的各种顾虑，提高了安全感也满足了用户大部分需求。在保护C端的同时也对B端做出一定的保障，让商家放心面对用户的问题，也让用户放心面对商家。也是目前通过互联网手段达成交易的安全核心问题，不管是用户还是开发商，都希望有个信得过的平台来帮助自己达成目的的同时无任何纠纷问题。
(3) 核心平台：包括咨询平台、新房平台。目前该两大平台已基本含括了住的核心问题所在，含括的范围面更广，并追踪更彻底，对B端用户和C端用户都有很直接的对接，既帮助了B端用户直接面对C端用户，也帮助C端用户减少了各种被骚扰，被追踪的可能性，平台形成了一个体系，B端用户和C端用户都只要在这个体系内，就可以完成有关“买房”的一切交易。通过在线咨询、预约看房、电话咨询三种入口，预约居理新房“高学历咨询师”的专业服务，主要流程为：预约--联系--确定咨询师--沟通--待看房--看房中--已进入交易环节--服务完成；用户可实时查看服务进度。
六、竞品分析
居理新房的直接竞品选择贝壳找房
贝壳找房简介：贝壳找房是一款找二手房新房租房，买卖房产，查房价，房屋估值的专业房产应用拥有二手房、租房、新房、海外房产、旅居等众多分类模块，提供全面真实实时的房源动态、透明的房产行情、高效的找房工具等特色工具，真实房源数据库：海量房源信息，真实在售
贝壳装修正式上线：丰富的装修灵感内容、严选装企、家居好物、经验分享。为您提供舒适、舒心的一站式装修服务。
对两款产品在核心功能使用上的差异之处做如下竞品分析：
新房首页
【居理新房】
地域选择
房源搜索
在线咨询
banner广告位
主功能入口：楼盘查询、帮我找房、地图找房、特价好房、找咨询师
次功能入口：买房问问、视频看房、成交故事、情报快讯、关于居理
房源快速筛选入口：优惠盘、新开盘、在售盘、代售盘
其他信息模块：最近浏览、热门活动、视频看房、临地铁、低首付、口碑心选、楼盘动态、市场行情、买房问问、居理咨询师
全部楼盘列表
【贝壳找房】
地域选择
房源搜索
地图找房
消息列表
主功能入口：全部楼盘、最近开盘、在售楼盘、地图找房、特价找房
次功能入口：抄底限竞房、最新特价房、地铁小三居
房源快速筛选入口：热销好房、地铁盘、低价楼盘、热搜榜
全部楼盘列表
【相同点】
两款产品房源专题内容和形式相似，房源筛选选项相似。
【不同点】
两款产品在首页展示多个模块，但居理新房将房源信息更为详细的分类展示。
贝壳找房的新房首页全部为房源相关信息，而居理新房除充分展示房源信息之外，更注重用户体验，比如，包含帮我找房、找咨询师、情报快讯等可以帮助用户直观了解购房讯息，而贝壳找房在新房首页仅有客服功能可提高用户体验。
相比于贝壳找房，居理新房注重平台的互动性，如买房问问，用户可发布问题、获取答案，分享问题。
居理新房首页banner可更好的起到吸引用户注意力的作用。
房源推荐
【居理新房】
区域定位
搜索房源
地图找房
顶部导航栏：区域（地铁、环线）、价格（总价、单价）、户型（面积、居室）、筛选（类型、售卖状态、开盘时间、特色、品牌开发商）、排序
楼盘标签：低首付、优惠楼盘、视频看房、近期开盘、住宅、在售、品牌地产
房源卡片：房源头图、开发商、单价、地区、局部地区、建筑面积、特色、房源状态
【贝壳找房】
区域定位
搜索房源
地图找房
消息类别
顶部导航栏：区域（城区、地铁）、价格（总价、单价）、户型（居室）、更多（面积、类型、特色、售卖状态、装修情况、开盘时间、环线）、排序
楼盘标签：特价好房、近期开盘、限竞房、在售
房源卡片：房源头图、开发商、单价、地区、局部地区、建筑面积、VR售楼标签、特色、楼盘亮点、房源类型
【相同点】
两款产品房源筛选功能相似，在此界面均主打地图找房。
【不同点】
居理新房在顶部宣传其“低价保障、买贵赔差价”的宣传标语，提高用户对品牌的信任度。
贝壳找房在右上角展示消息列表，其每一处房源均可与一名在线客服对接，用户可在平台消息页面直接咨询相关信息，同时，聊天页面直接展示经纪人基本讯息，提高了用户的信任度。而居理新房主打高质量咨询师，直接与咨询师电话对接，在线客服为无法帮助用户详细了解房源信息，对于只是想自主看房的用户体验感较差。
地图找房
【居理新房】
顶部导航栏：地铁、价格、面积、更多筛选（类型、售卖情况、特色）
右侧功能栏：新开、优惠、收藏
楼盘气泡：区域、套数、起始售价、面积范围
房源卡片：房源头图、开发商名称、售价、建筑面积、房源类型、交通特色、收藏功能
【贝壳找房】
顶部导航栏：区域、总价、房型、更多（面积、类型、特色、售卖状态、开盘时间、环线）
右侧功能栏：画圈、反馈
楼盘气泡：区域、套数
房源卡片：房源头图、开发商名称、售价、地区位置、建筑面积、交通特色
【相同点】
地图找房基本功能两款产品界面基本相似，可以基于城区，商圈，小区分别找新房。
地图找房，交互顺畅，移动地图房源加载顺畅，速度较快。
点击地图上的小区之后，房源列表弹出半屏，往上滑列表从半屏变为全屏，交交互流畅，符合用户习惯原则。
【不同点】
居理新房的找房方式主要为搜索和顶部导航栏的筛选，而贝壳找房除搜索和顶部导航栏之外，其特色功能为“画圈”功能，用户快速选择局部位置进行详细房源信息查看。
居理新房在地图找房第一个页面，用户可直观看到除区域、套数之外的起始售价、面积范围用户关注的房源信息，相比于贝壳找房，居理新房在此界面展示信息更为全面。
两款产品的房源卡片展示信息相似，但居理新房的收藏功能，帮助用户更好的管理心仪房源信息，同时更多地曝光周边房源，而贝壳找房更多曝光周边环境设施。
帮我找房
【居理新房】
总价预算、理想区域、理想户型、特色要求、联系方式
【贝壳找房】
（租房or买房）总价预算、（新房or二手房）、理想户型、理想区域、购房目的、理想面积、（理想朝向）、（理想楼层）、（理想楼龄）、其他要求、联系方式
【相同点】
两款产品的帮我找房功能，了解用户讯息相似，且入口均为新房首页的一级功能入口。
【不同点】
居理新房采用一个页面展示，贝壳找房采用三个四个页面展示，从点击次数上看，居理新房路径更短。
贝壳找房由于主打租房和新房两项服务，在帮我找房环节更为详细，其购房目的、理想面积、理想朝向、理想楼层四个信息。明确用户购房选择，更易引导客服在第一次向用户提高购房推荐时精准找到合适房源，可以看出贝壳房源量是很大的，所以提供多维度的筛选条件，让搜索更精准。
在联系人信息功能上，两者均自动导入用户在注册时的手机号，但贝壳找房无法再更改联系人讯息。
七、商业模式
居理新房定位于高学历咨询师和先进技术驱动的高品质一站式购房服务平台，致力于聚合和赋能全行业的优质服务者，打造一个开放合作的行业生态，为消费者全方位提供新房购买服务，以共享真房源跟海量信息和赋能优势，吸引开发商和咨询师入驻。
1. 成本结构
人工费用：操作成本（如平台管控），处于各地的资讯团队。
拓展B端：前期让利中介公司（垫资假一赔十，设立真房源保障基金），扶植中介公司和经纪人（如果一个城市没有符合标准的入驻公司，贝壳会考虑让内部经纪人脱离出去，贝壳给予扶植的资金）。
产品与系统开发费用：产品开发及平台建设维护费用；VR房源采集。
广告费用： 居理新房当务之急是提升平台流量，所以会重金推广，如社交软件推广，网站推广，线下推广，品牌代言人自带流量推广等。
付给咨询师佣金：只有最后成单的咨询师能够得到佣金。
2. 业务模式及利润来源
作为B2C模式的新房电商平台，居理新房对接B端房源，通过线上引入C端客户流量，再进行交易撮合，向B端收取销售佣金。公司在整个业务流程中以数据驱动，提升了交易效率和服务体验，人效远高于线下同行。
八、运营策略
1.开放真实房源数据
全面覆盖个人及机构化运营的新房房源，用户心仪的房子都已通过大数据、人工智能等先进技术全流程动态筛选，以确保居理新房平台所有房源真实存在、真实价格，并且运营主体真实，使用真实图片。
2.VR加持用户体验
以VR为卖点，这是VR技术第一次大规模运用在C端app上，带来了不少的关注度。
3.服务
居理新房的直卖模式久很好的解决了“从线上到线下连贯，基于用户的需求，进行精准的画像，为开发商和服务商，提供精准的营销指导”这一点，既有很强的线上流量运营和转化能力，又有很强的线下服务运营和转化能力，而这二者对于收集房产大数据来说缺一不可。
居理新房的服务是从用户产生决策的那一刻起到最终完成交易，不断收集关键数据。这些数据准确、大量，可以更准确的判断当前环境和预测未来走向。
4.广告
现阶段居理新房还处于创业初期，当务之急是获取流量，增加曝光。由下面的需求图谱可知，相关性最强的为“搜狐焦点”，是因为居理新房大部分广告新闻投放来自于搜狐焦点报道页面带来流量；另一方面，居理新房找了当前流量最高的女性迪丽热巴做代言，广告选择在深受用户喜爱的爱奇艺平台投放。
九、总结
居理新房应在保持品牌口碑的条件下，保持自身现有特色，差异化发展，持续关注自身的流量情况。房地产市场竞争压力越来越大，流量依旧意味着强大的竞争力。通过持续引流，继续完善功能，提升用户体验，进而提高新房购买量，为用户提供更为体系化的服务，通过全面的房源展示方式和高质量的运营模式，帮助用户快速选择心仪房源，提高用户体验。
为了更好地优化居理新房app的使用体验，我提出以下两个建议：
居理新房所展示的房源包含可视范围内的房源以及周边房源，其竞品贝壳找房则展示用户所关注的周边配套设施，两者均满足了用户不同的需求，建议可以将周边房源和周边设施结合，更好的满足用户多方面需求。但是找房是一个需要综合考虑多方面因素的过程，如果说让居理新房增加VR体现周边环境的功能，有点强人所难了，因为周边环境的情况是由很多因素组成，每个房客都会有侧重点，要满足所有用户的要求人力和资金成本将会很大，但可以用其他的方式满足用户的需求像是为独栋公寓做点评功能，让带看的咨询师、开发商，和被带看的用户进行点评。
地图找房，用户可以通过多种方式筛选找房源。但交互上稍有缺陷，点击小区之后会弹出房源列表的半屏内容，但是点击返回键，并不是半屏内容收起，而是退出地图找房功能回到首页上。如果遇到房源密集的地域，用户只能在半屏上移动地图选择其他小区，或者退出半屏继续寻找，这个交互是不合理的。建议当用户移动地图的时候就把房源列表收起来，或者给房源列表加上隐藏的按钮。