地价连续四个月下跌 下半年土地市场或加速降温

当前，全国土地市场分化严重，一线城市成交量进一步萎缩；二线城市呈现降温趋势；三线城市则量涨价跌。8月1日，易居房地产研究院发布《2018年7月40城土地市场报告》显示: 7月份，受监测的40个典型城市土地成交建筑面积环比下跌，土地出让均价连续四个月同比下跌。今年以来，土地成交溢价率保持低位，多项指标增幅有所收窄。

从土地出让面积来看，7月份，易居方面监测的40个典型城市土地成交建筑面积3946.4万平方米，环比下跌2.8%，同比增长11.7%。40城整体环比增幅由6月份的44.4%转跌至-2.8%。易居方面指出，造成该现象的原因主要是，6月份一二线城市环比跌幅较大，分别达到了25.2%和11.6%。

从土地出让金收入来看，7月份，40个典型城市土地出让金收入为2138.4亿元，环比上涨19.3%，同比下跌5%，土地出让金连续2个月同比下跌。2018年1月至7月，40个典型城市土地出让金累计收入12591.3亿元,同比增长10.5%。

从价格来看，7月份，40个典型城市土地成交均价为4586元/平方米，环比下跌1.5%，同比下跌13.5%。易居研究院研究员沈昕分析表示，“造成该现象的原因在于，一是整个土地市场降温明显，甚至多个热点城市出现土地流拍的现象；二是三线城市成交比重增加，成交结构的变化拉低了成交均价。”

最后，在土地成交溢价率方面，7月份，40个典型城市土地成交溢价率19.1%，与6月相比下降1.3个百分点，与去年同期相比下降19.9个百分点。从历史数据看，土地成交溢价率可以反映市场的冷热程度。综合以往数据，受监测城市的土地溢价率曾经在2016年9月达到历史高点，当年全国“地王”频现。2016年9月，政策开始由松转紧，各类调控政策不断在热点城市蔓延，市场逐渐降温，土地成交溢价率也进入下行通道，下行趋势延续至今。

“需要指出的是，过去一年土地溢价率快速下滑，也与热点城市限地价有关。预计2018年全年40城土地成交溢价率仍将稳定在较低区间。”

“7月份，40个典型城市土地成交建筑面积与6月份相比小幅下跌，年初累计土地成交面积同比增幅也有所放缓。同时，40城土地成交均价也连续4个月同比下跌，整个市场呈现降温态势”。进一步分析认为，考虑到各地市场的逐渐降温和房企资金趋于紧张，房企购地节奏将有所放缓，预计今年土地成交建筑面积的增幅将介于2011年和2014年之间，全年全国土地成交面积同比增幅在3%左右。

不仅如此，“随着金融环境的收紧，房企的资金压力逐渐加剧，购地方面也会更加理性，近期部分热点城市的土地市场已经呈现降温态势。预计随着土地市场的降温，土地出让金收入的同比增幅将逐渐步入下行通道。”

7月31日，中央政治局会议指出，坚决遏制房价上涨。下决心解决好房地产市场问题，坚持因城施策，促进供求平衡，合理引导预期，整治市场秩序，坚决遏制房价上涨。加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制。

分析预测，“在调控趋严和金融环境趋紧的背景下，房企的资金压力将逐渐加剧，预计全国的土地市场仍会逐渐降温”。