加国看房笔记 - 首次买房优惠

为了帮助加拿大人实现居者有其屋的梦想，在加拿大首次购买自住房可以享受到一些税收和政策优惠，以减轻负担。这里面包括联邦退税（first time home buyers tax credit），政府无息贷款（first time home buyer incentive），退休金账户“贷款”（RRSP HBP Home Buyers Plan）等。

First Time Home Buyers Tax Credit 首次购买自住房退税

这是最直接实在的政策，符合以下条件可以在下一年报税的时候拿回$750

- 购买符合条件的房屋，包括独立屋，公寓，联排屋等

- 购房目的必须为自住，在交房一年内必须住进去

- 在买房当年和之前四年没有住在你或你配偶所拥有的房子里

上述最后一个条件定义了什么是首次购房者，严格说是首次购买自住房，也就是说买投资房自己不住，不能拿到这笔退税，但也不会影响以后首次购买自住房时拿退税。还有，即使已经用过额度，之后把房子卖掉，租房4年，就又符合条件了。

First Time Home Buyer Incentive 首次购买自住房补贴

这其实是一个无息贷款。满足条件的人可以申请到房价的5%（二手房）或10%（新房）的政府无息贷款作为首付，减少购房压力。

这笔无息贷款不需要（也不允许）每月还款，需要在卖房的时候或者最久25年后一笔还清。所以如果不准备把房子卖了的话，要有意识的存钱还款。

同时，政府还共同分享/承担部分购房收益/风险，比如房价卖出时上涨10%/下跌10%，则还款时需要偿还贷款额度的1.1倍/0.9倍。所以如果预计未来房价会快速上涨，有闲钱的话可以把这笔钱还掉，独享房价上涨的收益；但如果未来房价不明朗，则还是保留这个无息贷款来分散一部分风险。

申请条件：

- 首次购买自住房（定义同上，在买房当年和之前四年没有住在你或你配偶所拥有的房子里）

- 家庭年收入不超过12万加元

- 总贷款金额不超过家庭年收入4倍，即如果年收入12万，则银行贷款加上这个无息贷款不超过48万

- 必须是加拿大公民，永居，或有工作签证的临时居民

- 符合最低的首付要求即5%

- 银行部分的主贷款必须大于房价的80%，也就是说，加上这笔无息贷款后总的首付款比例不超过20%

根据以上条件，可以用上这个无息贷款的房子价格上限是56.47万加元。（假设买二手房，自己最多能付15%首付，年收入刚好达到上限12万，则48万的贷款上限除以85%为符合条件的房价上限）

由于这个无息贷款是银行贷款之外的第二笔贷款，律师费和房屋保险费可能会稍高一点；同时，还款时可能需要付钱评估房子价格，确定具体还款金额。

申请过程很简单，主贷款银行也会进行协助，所以咨询主贷款银行即可。

RRSP Home Buyers Plan 首次购房者计划

首次购房者可以从他们的RRSP余额中“借”出最多$35000 作为购房首付，这个钱取出来是不需要报税的，而且所谓的“借”，其实是自己的钱，当然也没有利息。但这笔钱是要还回去的，第二年开始每年还1/15，15年还完。

总结

对于在卡尔加里居住，符合条件的人来说，同时使用以上几个项目，理论上自己不需要额外掏出一分钱就可以买到很不错的独立屋了。由于申请无息贷款的房屋价格上限是56万多，在温哥华和多伦多的话，除非买的是公寓，不然这个项目就有点鸡肋了。（再一次体现出我大卡村的优势）