2022-10-26 传统古城在形势下如何突破困境4

一、 实际操作借鉴

v. 运营问题

运营是投资项目最难的一个环节，为什么呢？第一，运营之前的环节都是花钱的环节，运营是挣钱的环节，很难；第二，运营之前的策划规划是咨询成果，纸上作品，便于编制，易于修正；建设是将纸上图画建成实际建筑物体，目标是可控的，路径是可循找的，错误是可以修正的，只是修正的成本比规划和策划阶段要高；运营面对的是有目标没有路径，就是做即使你照搬人家成功的经验你也不一定成功，因为运营面对的不确定因素太多；第三，前期的策划和建设都是一个短时间少则3个月，多则2-3年，可以完成；而运营是要项目的全生命周期，十几年到几十年，运营的时间长得多，而且运营严重受大环境影响，也就是面对系统性风险，比如疫情这类不可遇见风险，影响很大，不是运营人能够解决的问题。

运营成功的条件三点：第一是人，也就是运营管理者，一个优秀的运营管理者可以将普通的项目经营成明星项目，就如一个大厨可以将普通的食材做成大餐一样；反之亦然，坏的经营管理者，可以把好的项目做成烂项目。第二就是财，也就是资金，一个项目的运营需要明确的资金，一般要做项目的前期的整改提升，以及后面的适当的一个宣传以及引进必要的人才，这些都需要资金，当然这些资金都是有回报期望的，投入必要的资本会迎来更高的回报。第三是相合适的外部环境，比如说附近有大的政府的活动和大的论坛，有大的景区的活动，都会给运管的项目带来必要的流量；另外就是没有大的灾害、妨碍性因素，比如疫情管控，即使你经营再好，如果开展疫情管控，停止人流往来，减少客流，运营都是有重大损失的。

vi. 三区合一的管理难度

绝大部分古城区都面临三区合一的管理难度，也就是景区、街区、社区三区合一的问题，在古镇里面三个区是相互交互融、错综复杂的。三区的主人不同，管理者不同，功能不同。组织管理不同，社区是古城区的居民居住的地方，景区是景区所有的景区公司所在的地方，街区是商业业主经营的地方；功能不同，街区是用于商业交往和社会活动，景区适用于景区游览，社区是居住生活功能；使用者不同，景区是游客使用。使用者不同，景区是游客和景区管理者使用，街区是商贩和购买者使用，社区是居民和社区管理者使用。但古城区往往将景区、街区和社区山区混合在一块，所以管理是比较复杂的。如果由景区管理公司来管理，有些社会管理职能是实现不了；如果是由商业开发公司或者商业管理机构来实施，它是管理不了社区居民的；交给社区的行政机构来管理，那么它的景区旅游和商业产业功能是比较弱化的；所以这是在实际管理工作中比较突出的一个问题，需要景区街区社区三区的融合，需要我们的行政主管机构、景区管理公司以及商业行业管理主管机构，进行互相的协调，共同实现。因而古城委托经营管理大部分是失败的，因为一般景区委托管理的相关公司都是擅长于进行景区经营管理，而对于这种古城三区和一的现状是无能为力的。