略谈写字楼项目的运作

看点与思考：

你办公的地方是甲级写字楼吗？

办公楼，也叫写字楼，是商业地产项目里一个明显的市场细分和功能分支。

办公楼项目主要分布在大城市像北上广深及一些省会城市、发达单列市如青岛、厦门及部分地级市如苏州、无锡。

大部分的地级市及县级市很少会有真正的办公楼项目。

这些地方的办公主要在厂房内、街道内、商业街二三楼及商业裙房内，还有一些单位有独立的大院作办公的地方。

办公楼有档次之分，但无确定的分级标准，传统上按照甲乙丙等级来分。

甲级写字楼就是比较高档的，但还不是最高档的，最高档的一般称为顶级写字楼。

高档的写字楼是以“5A” 配备的，也称5A写字楼。

5A是指OA（办公智能化）、BA（楼宇自动化）、CA（通讯传输智能化）、FA（消防智能化）、SA（安保智能化）。

5A一定是甲级写字楼，但不一定是顶级写字楼；顶级写字楼还得有另外的5A。

5A：管理品牌A级，位置交通A级，客户层次A级，服务标准A级，硬件设施A级。

有一流的内外空间环境和设施，包括绿化景观、人文景观、景观视野、建筑技术、大厅、层高、承重、进深、柱距。

还有弱电系统、停车系统、安保系统、新风系统，以及电梯、自控系统等。

电梯的配备，也是界定开发商实力和写字楼档次的证明。

高档写字楼要求在约每3000-4000平方米就配备一部电梯，而且客人在电梯间等电梯的时间一般不超过30秒。

有一些写字楼，一到上下班高峰期间或午饭期间，楼梯间挤满了大量的人，想上的上不去，想下的下不来。

高峰期要挤进一部电梯，可能要等10分钟以上。

这样的电梯配置，即使你大楼造的再好，但给人的感觉也会很差，也入不了高档写字楼之列。

车位的配置，高档写字楼要求在约100-200平方米配一部车位，而客人从车位至地下室电梯口有合理的路线及引导。

顶级写字楼在“两头”，一头是地上，即1-2层带豪装挑高大堂的独立式建筑。

一头是在天上，即高层（18-39层）和超高层（40层以上）建筑。

规模较大，建筑面积超过5万平方米，如上海中心、环球金融中心、金贸大厦等，其一部分就是顶级写字楼。

小型写字楼一般以出售为主，高档写字楼一般以出租为主，例如恒隆广场在香港和国内各地造了不少，只租不售。

如果做那种双塔楼或姐妹楼（一高一低），则可考虑一栋出售，另一栋出租。

办公楼的档次、交通环境、硬软件条件及租金水平是决定办公楼出租率的重要因素。

一般来说，出租率达70%以上，是办公楼招商运营成功的标志。

你在甲级写字楼办公吗？