紧跟国家发展步伐，抓住房产趋势分化红利

你好，我是Wilson。一个正在以书写的方式磨砺自己的人，这是我在网络上的第92篇复盘随笔。

房地产的蓬勃发展

在改革开放的这40年里，你我都见证了中国房地产的蓬勃发展。从1998年开始住房商品化改革，一直到2013年，我国大、中、小城市房价增速呈现出“同涨同落”的局面。那时候买房子根本不用挑城市，哪里的房子都会涨。在那个时候对于普通的老百姓来说，房子是所有投资项目中的最优选。

曾经有一个段子：

话说有一个人在10年前为了创业，把房子卖了，筹了50万去办厂；

10年后通过他不懈的努力赚了500万！终于刚好把那套房子又买了回来。

虽然这个段子有一些漏洞，但我相信你我都认同一点，就是在那个年代，房子的增值速度绝对高过其他投资项目。

但2013年之后，情况就不再是这样，房价格局突然就变成了“大城市大涨、中城市中涨、小城市基本不涨”的局面。

造成这一局面的原因有很多，但其中主要的原因便是城市人口流动的方式已经发生了变化。从数据上看，2013年以前大中小城市都有人口流入，而2013年以后只有大城市还在明显的人口流入，其余城市的呈现出了人口流入放缓，甚至出现了人口流出的现象。

人口流动的背后，是就业机会的体现，这说明经济增长的模式已经发生变化，大中城市成为了经济增长的主发动机，城市化已经代替工业化成为了经济增长的基本驱动力。

那么既然如此，以前可以“盲选”的房产投资，现在就必须要做到慎之又慎。

那么应该怎样谨慎选择呢？

有句话是这么讲的“选房子的时候，三个要素特别重要，分别是位置、位置，还是位置？”

所以在一座城市中到底应该选择市中心的小房子，还是选择远一点的大房子，我相信大部分人考虑到房子的升值空间，都会选择市中心的小房子。因为房子的价值取决于房子周边资源的稀缺性，如学校，医院，商圈办事机构的这些资源，可以带来各种便利，因此房子才值钱。

但现在如果问你应该选择哪些城市的房子，可能很多人就要犯懵了，今天我就和你分享徐远教授关于如何挑选城市的八大要素。

北大金融学教授——徐远

1.城市规模。一个城市的规模就是其资源集聚能力和城市管理水平的重要指标。加上城市发展的网络效应，大城市的发展潜力和稳定性也会比小城市大。

城市规模如何衡量其实很简单，主要以地区国内生产总值来衡量，只要知道这座城市的GDP在全国范围内的排名,就可以显而易见的分辨出城市规模的大小。

2.人口流入。这也很好理解，一个城市外来人口越多房价也就越高，北京，上海，广州，深圳等大城市就不多说了，房价很高，外来人口也很多。除了人们熟知的这些大城市，还有一些中小城市的人口流入也很多，如珠三角的佛山、东莞和中山这三个城市，地处粤港澳大湾区，区位条件好，发展潜力大，吸引了大量的人口流入，房产保值增值潜力也很大，

3.人均收入。这也很好理解，如果一座城市的人均收入越高，说明这座城市的消费能力越强，房价自然也就越高。

4.土地供应情况。如果土地供应的数量匹配上了人们购房的需求，那么就能够帮助城市起到聚集人口的效果。

5.儿童数量增速。一个城市学龄儿童的数量增速越快，房价就越高，毕竟家里的小孩要上学，买房就成了“刚需”，而且买了房之后，不仅孩子的上学问题解决了，而且房子还增值了，这就能起到一举两得的效果，

6.上市公司的数量。一个地区上市公司的数量是当地经济活力的重要指标，要知道我们国家的公司上市是很难的，如果一座城市的上市公司数量越多，说明这个区位的经济活力就越高，房价自然也低不了。

7.财政收入。我国很多地方的经济统计结果不一定特别准，但是财政收支的数据很靠谱，所以真正经济好的城市财政状况也很好。相关数据显示我国有7个省市财政状况良好，分别是上海、北京、深圳、广东、浙江、江苏和福建。而其他省市大多处于财政赤字的状态，也就是入不敷出。入不敷出的省市就很容易大量卖地，房价增长的潜力自然就打了折扣。

8.服务业占比。服务业主导的城市发展潜力大，即使在经济下行的情况下也表现比较好，比工业主导的城市好，具有对抗经济下行的特性。

以上内容就是决定城市房价的8大要素，通过这8个要素，我们就可以完全理解中国房价的决定性因素。所以当你投资房产的时候，不妨列一个单子，一一比对，根据自己的经济实力，挑选好相应的城市和楼盘，跟随着中国经济的发展，获取下一波国家发展的红利。