只有降房价，才能救经济

2023已经过半，上半年的经济表现可以说是有点低于预期，除了三月份有个小高潮之外，其他月份均表现平平。目前正值毕业季，一千多万的年轻大军又涌入了就业市场，着实压力不小。面对这种状况，又有专家就建议，现在当务之急就是要救楼市，把房地产再炒起来，经济自然会好起来。毕竟房地产是源头产业，带动几百个相关行业，几千万甚至几亿人的就业。

我们先不管这种论调正确与否。我们就谈谈目前的房地产市场到底应该怎么救？我的观点就是：一线城市不用救，二线城市救不得，三线城市没法救。

先说说一线城市为啥不用救？一线城市目前所表现的交易量疲软并不是需求下降，而是虚高的价格阻碍了广大购房者的热情。这两个月，表现比较抢眼的上海和深圳，均出现了一日扫光、排队抢购的的盛况。

5月份上海云锦东方认筹，创造了让亿万富豪烈日下排队的精彩画面，直接把上证指数都拉低了几个点。即使开发商祭出了500万认购金，首套900万、二套2900万的冻资这种变态要求，依然没有阻挡住富豪们对这个楼盘的热情。认购一天便创造了667%的认购记录，5800万起的价格让人们再次领略了什么叫豪横。

6月12号，深圳香蜜湖板块的海德园开盘，备案价12.6万，几小时后便宣告售罄。6月24日，前海深业云海湾开盘，单价9万6，当日去化94%。

以上这些楼盘的热销，丝毫感觉不出半点楼市凉爽的意思。那为什么还有那么多项目售楼处冷冷清清，一个月几乎出不了几套呢？其本质就是价格。

这些明星热销楼盘都有一个特征，就是比周边二手房便宜不止一点点。上海的云锦东方比早期的一期每平米便宜近8万，只要买到一套，最低就有2000万的差价。深圳的海德园，比周边的二手房便宜近5万，买到一套，最低也有500万以上的价差。

所以，一线城市不是房子卖不掉，而是价格没降到位，只要价格合理，不太离谱，热销、日光必将随处可见。毕竟现在的价格，很多都已经回到5年前的位置了。所以，对一线城市来说，限购限贷依旧是主旋律，没有丝毫放松的意思，更谈不上要去救了。

再说说二线城市，比如成都武汉重庆杭州苏州南京西安等这些城市，这些城市的策略就是救不得。因为你救它一分，它就给你要两分，用通俗的话说，就是得寸进尺。你给它按压心脏，它就要你上呼吸机，你上了呼吸机，它还想进ICU。总之一句话，你越救它，它就越要死给你看。

这些城市这几年的扩张速度实在太快，二环三环已经圈不住他们了，五环六环都要都要守不住边界了，你给它政策，它就会扩张，政策给的越宽松，他们扩张的步伐越大胆。比如像武汉，东边有长江新区，南边有光谷，西边有车谷，北边还有空港副城，哪一个都是核心中的核心，重点中的重点。总之，东南西北中，没有哪块不重要。成都重庆西安也是如此，这些城市中心城区的房子也不愁卖，但他们却偏偏要扩张，用城乡结合部的地段非要卖市中心的价格，这样的城市你救就是个无底洞，再多的政策都满足不了他们日益扩张的步伐。

最后就是三四线城市。这些城市的特点就是没法救。百分之七八十的三线城市，除了房地产，已经没有别的产业了。持续十多年的城市化，让这些地区发展的特别爽，地方政府除了卖地，再也不会别的招了。以至于很多城市高楼林立，但空置率极高。一到晚上放眼望去，除了黑灯瞎火的房子，你再也看不到别的东西。城市原有的市井气烟火气已经看不到了。整个城市除了政府国企事业单位比较忙活之外，然后就是满街冷冷清清的餐馆，偶尔假期里稍微红火几天，假期一过，又是一地鸡毛。城市里最火爆的地方就是医院，挤满了看病的老年人。所以，像这样的城市你怎么救呢？它都在ICU里待了好几年了，用再大的招也没什么用。

所以，这种三线以下的包括县城的房地产市场，其实真的没法救。如果非要救，那只能让他们在房地产之外开辟新的出路，只有其他产业发展起来了，购买力上来了，楼市也才会重回昔日辉煌。

综合以上观点，目前救楼市唯一靠谱的方法就是降价。把价格降到合理区间，楼市自然还会多喘息一会。那么价格多少才合理呢？关于这个问题我认为不能再纵向对比，拿三年前五年前的数据对比其实是没有意义的。而是要横向对比，跟国际主流城市主流市场接轨，看看其他国家的房价到底是如何决定的。

目前国际大中城市的房价基本都是可以和租金挂钩的，国际上的主流城市，无论是纽约、东京、首尔、伦敦、新加坡以及中国香港这些主要大都市，还是日本的大板、韩国的釜山等这些国际二线城市，他们的房价都有一个基本原则，那就是租金年化收益比在房价的3-6%区间，这基本上就是房价的一个合理范围。

而反观我们中国的大中小城市，租金严重与房价背离，租金收益普遍在1%左右，北上广深一千万的豪宅，一年租金才收10万，这种回报率简直低到令人发指。租金是衡量一个城市实际居住需求的重要指标，租金低反应的就是资产价格虚高泡沫严重，所以，摆在我们面前的路其实就两条：

第一条，降房价以匹配租金收益。考虑到国情等因素，即使达不到国际普遍的3%的收益比，至少也要在2.5%上下，这样房子定价才相对合理。

第二条，提高租金以匹配房价。这是一条影响面低但执行难度非常大的路。提租金的本质就是提高全民工资收益，只有大家的收入提升了，租金收益自然才会水涨船高。当租金收益高了，租房的人才会偏向于买房，这样房地产才就可能实现软着陆。

这两条思路，第一条执行起来容易，但影响面大，造成的社会冲击力也会大很多，所以基本上现在是零星选择。市场上有些新项目已经开始这么做了。比如最近深圳热销的丹华公馆，价格比去年直降一万多，端午节三天就卖了一百多套，比周边的二手房每平米便宜近两万，现在的租金回报率已经能达到2.8%左右，应该说这个价格才是一个合理的数字。58平的loft，总价380万，可以做成四房，未来出租8千块每月没有任何压力。另外，作为一个住宅属性的楼盘，却可以享受全国不限购这个待遇，只要是国内身份证，都可以购买，这个政策过去只有公寓有，丹华公馆能有这种待遇在深圳也是绝无仅有。所以，只要把价格打到底，就一定不愁销路。

关于这个项目的更多信息，如果想了解，我会在直播间里跟大家深入交谈。私信我，到时候我通知你。

虽然一线城市的房价高，但一线城市的安全边界也高，用租金反推是衡量项目价格的最有效方法。所以，房子到底能值多少钱，关键还是取决于居住的价值，而居住价值最直观的反应就是租金收益。

租金收益大于2.5%，未来即使楼市有波动，影响面也是比较小的。相反，哪些动辄只有1%租金收益的房子，未来将面临巨大的不确定因素。所以，我建议持有这些资产的人，尽量抓紧时间套现，或者换成租金收益比高的资产。这样，即使未来房价有下降的可能，你也不用过分担心。以目前的通胀速率，只要资产租金收益在3%左右，安全边界还是比较高的。

所以，对于手里握有大量现金的人来说，我的建议就是不要被M2给吓着，目前经济整体形势不太明朗，M2数字虽然很高，但基本没有流入到楼市股市这些区域，大部分都还在国央企之间空转，更多的则是去填帮地方政府填坑了（海量地方债）。现在需要的就是谋定而后动，留够生活用的现金，其余的钱可以去一线城市捡漏。遇到优质项目，果断出手。公寓住宅回迁房甚至小产权，一线城市的这些产品都比任何二线城市的价值高得多的多，安全边际也要高很多。

现在的投资法则就这几个字：安全/优质的资产。安全是底线，优质是基本原则，实在不知道如何计算价值，就用租金倒推。2.5%年化收益就是安全底线。