一、什么是预约合同
学理上一般对预约合同定义为约定将来订立一定契约之契约。因预约合同存在目的的特殊性，决定了其具有不同于一般合同的内容，预约合同并非是对某一类型的交易形态进行法律规范，而可能存在于广泛的交易类型中。
只要交易双方认为其交易有预先约定的需求与必要，即可签订预约合同对双方权利义务进行初步约定，以给予交易双方一定约束促使交易的顺利进行与本约合同的签订。主要表现为在预约合同中约定磋商与谈判期间对于将来事项的预先规划与初始内容，并约定双方于一定期限内签订本约合同。
《民法典》
第四百九十五条 当事人约定在将来一定期限内订立合同的认购书、订购书、预订书等，构成预约合同。
当事人一方不履行预约合同约定的订立合同义务的，对方可以请求其承担预约合同的违约责任。
可见因一方当事人违约导致本约不能订立，违约方应承担违约责任，但该条款并未授权法院有权要求当事人强制缔约。
《民法典》
第五百八十条 当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以请求履行，但是有下列情形之一的除外：
（一）法律上或者事实上不能履行；
（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；
（三）债权人在合理期限内未请求履行。
有前款规定的除外情形之一，致使不能实现合同目的的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求终止合同权利义务关系，但是不影响违约责任的承担。
二、商品房买卖合同与预约合同
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（2020修正）》
第五条 商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。
《商品房销售管理办法》
第十六条 商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。
商品房买卖合同应当明确以下主要内容：
（一）当事人名称或者姓名和住所；
（二）商品房基本状况；
（三）商品房的销售方式；
（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；
（五）交付使用条件及日期；
（六）装饰、设备标准承诺；
（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；
（八）公共配套建筑的产权归属；
（九）面积差异的处理方式；
（十）办理产权登记有关事宜；
（十一）解决争议的方法；
（十二）违约责任；
（十三）双方约定的其他事项。
三、法院判例
1
杨月华与西咸新区中铁港航局置业有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
(2019)陕04民初111号，陕西省咸阳市中级人民法院
杨月华向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法确认原被告签订的编号为xxx《中铁·港沣国际认购书》有效、继续履行，并按照《中铁·港沣国际认购书》约定签订《商品房买卖合同》；2、判令被告承担本案全部诉讼费用。
本院认为：本案的争议焦点为，ZTGFGJX-155、X-156号《中铁·港沣国际认购书》是否有效、杨月华请求按照认购书的约定签订《商品房买卖合同》能否支持；
认购书内容涉及当事人姓名、房屋面积、房号及房款总额、付款方式等项，其他有关房屋交付条件、时间、余款支付等主要内容并未提及，缺失《商品房销售管理办法》规定的部分必须条款，且约定在将来一定时间内和一定付款比例条件内订立正式《商品房买卖合同》，其内容符合预约合同的法律特征，故该两份认购书为预约合同。
因预约合同内容不够具体、完善，对将来商品房买卖合同的重要条款没有全面、明确的约定，故而依据预约合同双方仅负有就合同具体内容继续磋商，并在将来一定期限内订立正式商品房买卖合同，将预约推进到本约的义务，并无必须缔约的义务，对预约合同不能强制实际履行。
故原告请求确认《中铁·港沣国际认购书》有效的请求符合法律规定，本院应予支持，但其请求按照认购书的约定签订《商品房买卖合同》缺乏法律依据，且会剥夺当事人合同自由，本院不予支持。因故未能订立正式《商品房买卖合同》，当事人可依据预约合同的约定要求对方当事人适用定金条款或承担违约责任，经本院向原告释明，原告亦未在指定期间内变更或补充诉讼请求，故对其请求按照认购书的约定签订《商品房买卖合同》的请求应予驳回。
《中铁·港沣国际认购书》合法有效并独立存在，双方均应按照约定全面履行，对一方的违约行为对方当事人可要求承担违约责任。该认购书如被解除，必须达到法定和约定的前提条件。反诉原告将购房款大部已返还反诉被告，且已将涉案房屋103套中的65套卖予案外人，并办理了网签备案手续，合同目的已不能实现，故其要求解除认购书的请求理由成立，本院应予支持。
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吴娇、湖南世家房地产开发有限公司商品房预约合同纠纷二审民事判决书
吴娇向一审法院起诉请求：1、确认原被告签订的403号商品房认购合同有效，并按认购合同价款签订商品房买卖合同；2、本案案件诉讼费由被告承担。
《购房补充协议》约定：“购房单价为每平方米3480元，被告负责办好不动产权证，水电开户费依法律规定承担，如办不好不动产权证，此房按每平方米1800元销售，此房按合同内扣房款，余款在工程验收结账后扣除工程款"。
一审法院认为，原、被告签订的《印象康桥商品房认购预约合同》系预约合同，是双方当事人的真实意思表示，不违背法律、行政法规的强制性规定，其效力本院予以认定。
意识自治和契约自由是民事法律行为的基本原则，任何人均有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利,被告因原告不愿接受其提高后的房屋销售价格而拒绝与原告签订本约《印象康桥商品房买卖合同》，是其民事法律行为的意识自治和契约自由，人民法院可以对物、行为予以强制，但是无法对人的意志进行强制。
因此，原告要求强制缔结本约《印象康桥商品房买卖合同》的诉讼请求存在着事实上的履行不能，更没有法律依据予以支持，同时，本院在本案庭审之前向原告释明了关于预约合同违约的法律责任后果，而原告仍然坚持强制缔结本约的诉讼请求，故原告要求强制缔结本约的诉讼请求，本院不予支持。
二审法院认为，《购房补充协议》是双方对前面《印象康桥商品房认购预约合同》的补充和明确，亦即双方从原来的“认购"变成后面“购买"，双方房屋买卖合同关系已经成立，双方应履行房屋买卖协议。
吴娇以政府部门办理房屋产权证时需要提供商品房买卖合同为由，要求湖南世家房地产开发有限公司与购房人按照双方在《印象康桥商品房认购预约合同》和《购房补充协议》中确定的购买房屋及价格签订商品房买卖合同，并非强制要求湖南世家房地产开发有限公司与购房人缔结房屋买卖之约，而是要求湖南世家房地产开发有限公司履行双方在上述《印象康桥商品房认购预约合同》、《购房补充协议》中已经达成的房屋买卖法律关系中的协助配合义务。
根据合同双方应诚信为本、相互协作配合的原则，湖南世家房地产开发有限公司对此应予协助配合。原审认定吴娇要求湖南世家房地产开发有限公司与购买房人签订商品房买卖合同属于强制缔结房屋买卖合同，与双方已在上述《购房补充协议》中达成房屋买卖协议的事实不符，明显不当。
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