愫愫的理财日记 | 买二手房，缴纳税费的高低和哪些因素有关？

你们有没有估算过，假如一套总价100万的房子，满五唯一的二手房和非“满五唯一”的二手房相比，它们要交的税费差别可能有多大？满五唯一的二手房能够省多少钱？

这个差额会有多大，当然是只能按照极端的案例来算。典型的城市以北京为例的话，他如果非满五唯一，是否满二？如果非满二，同时也在非满五唯一里，他的税费就包括了20%差额的个税，以及全额5.5%的增值税，再加上契税，契税基本上只跟买房人的资质有关系，和房屋的面积有关系，只要是首套在一定面积以内。

简单的举个例子，如果说以一套90平米以内的，假如是80平米的房屋，它的总价假如是在100万，虽然说现在基本上没有这种这么便宜的房产，但是按照100万比较好算，如果原来的房主购买房屋的时候，大概20万块钱，现在卖100万，中间这个差额就是80万，那带来的结果就是要交16万的个税。

如果说是非满五唯一的话，如果再加上两年以内的话，这个就再需要100万的5.5%的增值税，又是5万块钱，加起来就是20多万，再加上契税，因为面积比较小，大概就是在还是1%。按照1万算，就是大概所有的税费应该在22~23万。但如果说他做到了满五唯一，购房者同样的是首套，他所有的税费就只有1万，所以这个带来的差额大概就在20万左右，这个是非常惊人的。

您刚才似乎提到了一个很重要的问题，就是买房的面积对于买房的费用，在税费方面会产生额外的影响，是吗？

对，大部分城市都是以90平米作为契税1%的临界点，然后90—140平米是属于改善住宅，按照1.5计算，超过140平米以上，是按照3%的税率作为契税的税率，当然如果说140平米以上，甚至有一些像别墅类型的容积率低于1.0的，这种都是作为非普通住宅。那么它哪怕是满5年以上，也需要交纳差额部分的增值税。当然这个税率也有高低，但整体来看，面积在税费上是一个很重要的计量标准。

有些人可能想买那种比较新的二手房，中介也会特别给他介绍，这个房子是属于满二唯一，具体来说，满二唯一会对缴纳税费有什么影响呢？

因为满两年，全额的增值税就不用交了，是免增值税的，不用唯一。是否唯一，针对的是满五唯一免个税。很多地方个税税率也不一样，有些是差额的20%，有些全额的1%或者2%，但是满五唯一都免征个税。所以满五必须要加唯一，才能免征个税，这个是一个关键点。

满二不用唯一，它就可以免征增值税。最近也有一些城市在调控，像深圳必须也要满五年，跟唯一就没有关系。如果你要免征增值税，必须要是满二，同时有部分城市有可能是需要满五。

您刚才还提到一个很有意思的选择，有的城市缴纳个税，可能是选择总款的1%，有的可能是选择盈利的20%，假如买房人可以自由选择的话，是选总额的1%好，还是选择差额的20%好？哪一个更划算一些，有没有算过，这个临界点是在哪里？

目前我已知的除了少部分城市不可查原值的房屋之外，大部分人都会选按照全额的1%—2%算，因为全额其实是政府的评估价，它比实际中交易价格要低很多，所以这个税率哪怕看似是总额的多少多少，但事实上也比差额的20%要更合适。

这个在大部分城市里，绝大部分的房源是不可选的，而且绝大部分城市执行的都是全额的1%—2%，不是差额。目前已知的执行差额20%的，只有北京，相对而言这是调控最严格的城市。

如果是夫妻两个人共同买房，一般银行在住房贷款合同上都会把其中一方设为贷款人，也就是主贷款人，把另一方作为共同贷款人。有些人会很关心，把谁设为贷款人或者把谁设为共同贷款人，对于他们的所有权有没有什么影响？

没有影响夫妻一方。如果夫妻双方买房，除非双方有明确的约定，夫妻双方有了明确的文件公证约定，否则肯定是夫妻共有财产。

还有人很关心，夫妻两个人当中，谁做主贷款人比较合适，比如一个人月收入1万，另一个人月收入3万，选谁作为主贷款人更合适呢？

核心还是看还款能力强的那一方，这样银行更容易批准贷款，批准贷款的额度也相对而言更高一些，一般情况下都是夫妻双方收入高的一方做主贷款人。

但是我觉得，既然是一家人，谁的还款能力强会有什么影响呢，这都是属于家庭财产。

对，这个对于贷款的实际影响不大，但是从银行建议的角度来说，一般都愿意让还款能力更强的人来做主贷款，但双方权责是一样的，没有多大影响。