房地产调控松绑，可能既要满足合理住房需求，又要守住原则和底线

自从进入2022年以来，随着房地产市场预期转弱，销售下滑，房地产调控政策松绑的力度也越来越大。

其实，很多地方政府为了提振房地产行业，可能希望房地产调控政策能一松到底，不留余地、不留遗憾。

比如5月20日，网上热议的南京全面放开二手房限购。

南京这个二手房限购松绑动作确实有点大：不限制户籍和非户籍人口，不限制区域和购买套数。也就是说，任何人在南京任何区域，可以购买任何套数的二手房。

又比如5月31日，山东齐河县发布了一份《关于促进齐河县房地产行业平稳健康发展的若干措施》，明确规定：鼓励银行降低首付比例，首套房、二套房在原首付20%、30%基础上分别下调10%。

这么一操作，在山东齐河县，首套首付10%就可以买一套了。

除了上述两个城市外，其它城市虽然没有公布相关政策，但对于房地产销售市场昔日严管的行为，也是睁一只眼闭一只眼。最典型的例子就是对购房首付分期和零首付死灰复燃的默许。

当然上述一些城市，像南京的二手房限购松绑，和山东齐河县的首套首付比例下调到10%等过度松绑行为被及时制止了，网络戏称为一日游。

其实，房地产调控，走到今天才将房地产这匹桀骜不驯的野马驯服，是非常不容易的。房地产调控成果得来不易，因此，即使自2022年以来，各个地方政府对房地产调控政策松绑接连不断，但是从最近发生的几个松绑政策发布又收回的事件来看，一些目标、原则、底线可能是不能改，不能碰，也必须坚守的。

那么，哪些目标可能不能改？哪些原则可能不能破？哪些底线可能需要守住呢？我个人认为可能有以下几点：

1、满足合理住房需求的目标可能不能改

纵观2022年以来各个地方政府的调控政策松绑，我们不难发现：无论是降低首付比例，降低住房贷款利息下限至4.25%，还是提高按揭贷款（含公积金和商贷）额度，甚至可提取公积金（包括父母提取公积金）支付首付款，所有的这些调控政策松绑，均是为了满足合理住房需求，即首套、改善客户的住房需求。

房地产调控政策松绑一旦偏离这个目标，很有可能就会被叫停，上述南京全面放开二手房限购一日游就是一个典型的例子。

2、“房住不炒”原则可能不能破

“房住不炒”是上至中央，下至各个部级单位，在无数次会议上，反复强调的。因此，可以说，它既是房地产调控的定位，又是房地产调控的原则，这个定位和原则，无论房地产调控怎么松绑，都可能不能破。

“房住不炒”即房子是用来住的，不是用来炒的。这一句话，即非常明确肯定了房子的居住属性，而否则了房子的投资属性，任何调控或调控政策的松绑，突破了“房住不炒”，均有可能被要求废除或收回。

3、房地产风险可控底线可能需要守住

房地产调控政策松绑，是为了提振房地产行业目前下行的现状，而采取的一个对策措施，这无疑是值得肯定的。但是不能为了提振房地产行业，而忽视了房地产调控松绑带来风险（该风险甚至有可能是系统性的金融风险）。

我在很多篇文章中都提到降低首付款的风险，不用说降低首付款至10%，就是降低首付款至20%的风险都非常大。原因如下：

首先，降低首付，实质就是降低了购房者的资信要求和银行的风控标准；

其次，虽然购房降低了首付，但是并没有降低总房价款。因此，降首付实质是增加了购房者每月按揭还款额度，而对于本来抗风险能力比较差的购房者来说，一旦发生失业等失去收入来源情形，或者市场下行，房价下跌超过20%，这些购房者更有可能停贷，甚至断贷；

最后，按揭贷款停贷或断贷后，直接结果就是可能形成银行天量的不良资产，导致金融风险。

因此，当山东齐河县发布了一份《关于促进齐河县房地产行业平稳健康发展的若干措施》，明确首套房、二套房在原首付20%、30%基础上分别下调10%后，当日就被废止，可能跟突破房地产风险可控底线有关。