贝壳租房产品分析：我们凭什么改变租赁生态
本文先通过思维导图和流程图拆解贝壳租房，然后进行市场分析、用户分析（包括用户画像和使用场景），并据此从功能角度指出其中有待完善的地方，并提出相应的改进方案。最后对贝壳租房“0元住”活动进行分析，并给出相应的运营改进方案。
一、产品功能架构分析
1.产品功能架构图
下图为贝壳租房的功能架构脑图，标红地方是我认为其中有待完善的地方，并在功能分析中给出了相应的解决方案。
2.用户使用流程图
下图为用户使用流程图，其中红色部分是我认为还应完善的地方，绿色部门为贝壳租房最近新上线功能，这标志着贝壳租房从单一的信息发布平台到交易平台、服务平台的转变
二.市场分析
1.产品定位
贝壳租房是一个长租平台，业务包括C端和B端，其中c端业务主要为，找房看房、签约支付、生活服务、房源委托等，主打真房源，为租客提供从找房到生活等全方位的服务。B端业务主要包括营销赋能、供应链管理、系统和数据的支持，提高商家的工作效率。
2.市场概况
（1）市场规模：万亿租金规模
市场巨大且增速快，以一线、新一线城市为核心
根据贝壳研究院的数据，2015年长租行业到达了万亿租金规模，预计2030年租赁市场GMV为46104亿元，超过四万亿，在地域分布上，以一线城市北京、上海、广州、深圳和成都、杭州、郑州、武汉等新一线城市为核心。
[if !vml]
[endif]
（2）租客数量：两亿租房人口
租客群体规模不断扩大
根据贝壳研究院的数据，目前我国的租赁人口占比为11.6%，而美国日本等成熟市场都在35%以上，由此看来，我国租赁市场的发展空间十分可观。
[if !vml]
[endif]
三.用户分析
1．用户画像
1.1租房群体以年轻群体为主，追求品质居住
租房用户集中在20到30岁，占比75.5%，以90后、95后等年轻人群为主，说明年轻人可能更能够接受租赁的生活方式，同时年轻人对居住品质有较高追求，消费观念超前，具有更好居住体验，享受更好便捷服务的品质公寓更能打动他们。
[if !vml]
[endif]
1.2用户主要分布在一线和新一线城市
在地域分布上，贝壳租房的用户主要以一线城市和新一线城市为核心，一方面是因为目前贝壳租房只入驻11个租赁城市，另一方面，这些城市租赁市场市场巨大，租客数量众多。
需要指出的是目前贝壳租房进驻的城市南北方都有，而南北方之间居住习惯差异比较大，有必要根据不同城市的居住习惯设置不同的差异化。
[if !vml]
[endif]
1.3人均租赁面积较小，合租为主要租住类型，对通勤时间敏感
一线城市租金较高，人均租赁面积较小，根据网易房产数据，北京合租占租客比达59.93%，通勤时间是租客租房最关注的因素，
[if !vml]
[endif]
1.4租客群体文化素质高，多为大学生
腾讯指数显示，贝壳租房的用户大学生（本科+专科）的比例为76%，而贝壳租房的主要用户群体集中在20到35岁，占比92%。根据国家人口普查的数据，现在中国21-35岁的人口中，有26.08%的人上了大学（本科+专科），远小于76%，由此可见贝壳租房用户的平均文化素质较高，大学生为其主要群体。这可能是因为，一线和新一线城市，教育资源丰富，大学众多，同时这些城市有更好的工作和发展的机会，吸引异地大学生来此工作。
大学生素质较高，收入相比于普通人来说较高，其思想更为开放，小资、喜欢社交，因此集休闲、健身和居住一体的独栋公寓可能更容易吸引他们。
[if !vml]
[endif]
1.5租赁有明显的季节性、毕业季为租赁高峰，应届生是主要目标用户
对租赁收入进行时间序列性分析得到租赁月度指数（100为基准），数据来源：链家普租三年收入数据。由图中可以看出，租赁有明显的季节性，在6、7、8月为租赁高峰，应届毕业生是贝壳租房的主要目标用户。因此十分有必要针对应届生做相应的运营活动。
[if !vml]
[endif]
2.用户使用场景
下文是用户使用贝壳租房的场景，用户诉求已加粗，在功能分析中，会给出相应优化方案
场景一：刚工作的毕业生
李雨田，男性，年薪12w，预算两千以内，追求品质居住，毕业季房源稀少，曾遇到过线下和中介预订房源后被他人抢订，在微博上看到贝壳租房海量真房源的广告，于是下载贝壳找房app，被一套独栋公寓吸引了。
场景二：大龄北漂女青年
田淳北漂五年，27岁，年收入20w,被不冲马桶的大叔和半夜敲门的舍友深深伤害，于是搬出和同事合住，要求，预算3000以内，整租两居，通勤时间20分钟以内，装修好。在经纪人的推荐下，下载了贝壳找房app开始找房，最终选定了一家品质公寓。
场景三：打算结婚的情侣
陈亚茹，女性，30岁，年收入20w，打算换租套小两居和对象过二人世界，预算6000以内，要求离地铁口近，干净整洁，面积大，喜欢简单装修的个人房源，，在电梯发现“贝壳租房的广告，下载贝壳找房，使用过程中觉得房源简介描述杂乱，信息不全。最终选定了一套价格5900的两居。
四 功能分析
以下是产品功能优化方案的脑图，（场景）和（画像）分别代表是根据用户使用场景和用户画像提出的产品优化方案。
[if !vml]
[endif]
[if !supportLists]1. [endif]Roommate
Roomate可分为住客印象和舍友信息两类，下面简单叙述，关于Roommate的详细调研和产品方案，请点击以下超链接Room Mate
住客印象
用户访谈中发现，房源标签和房屋实际情况存在较大差异，多数房源标签类似，难吸引用户。
建议：
增加租客印象标签，例如：性价比高、交通便利、干净卫生、环境不错等。这样一可以促进房源的成租转化率，二得到用户反馈
数据来源：
用户签约后，固化标签让用户选择。
租客印象标签如下图所示
[if !vml]
[endif]
舍友信息展示
根据用户调研结果，舍友对合租生活的影响巨大，是租户选择房子的重要条件，其中最关注的舍友信息依次为，星座、职业、年龄、性别、兴趣爱好、地域
建议：
增加舍友信息展示的功能，促进合租房已有签约，但是没有住满房源的成租转化率
信息来源：
舍友信息来源有两部分，1在线签约数据，根据身份证可提取性别、年龄、星座、地域等。
另一方面同住客印象一样，可以在用户签约后，固化标签让用户选择，这样一方面有利于已
入住用户找到适合的舍友，另一方面也方便找房的用户选择合适的舍友。
舍友信息展示、职业选择、标签选择依次从左到右如下图所示
验证方案：AB测试
数据指标：成租转化率[if !vml][endif][if !vml][endif][if !vml][endif]
2.房源分类
贝克租房作为一个主打海量真房源的平台，房屋数量较多，包括经纪房源、品牌公寓、个人房源、职业房东等，对于用户来说，过量的房源信息，可能导致选择困难，体验较差，所以应该对房源进行合理分类和认证标签，减少用户搜寻成本，快速找到合适的房源。同时在用户访谈中发现多数用户追求品质居住，同时也有用户喜欢个人房源，认为干净实惠。
建议：
增加品牌馆和个人房源的入口，如下图所示
验证方案：AB测试
数据指标:点击PV/UV
[if !vml][endif]
3.通勤找房
在用户画像中提到，交通是租客租房最关注的因素，访谈中也发现用户对通勤时间十分敏感。
建议：
增加通勤找房的功能
验证方案：AB测试
数据指标:点击PV/UV
其中蘑菇租房的通勤找房功能很值得借鉴，如下图
[if !vml]
[endif]
[if !vml]
[endif]
4.房源筛选
房源筛选的目的是通过筛选条件，让用户快速找到自己满意的房源、提高留点比
4.1找房卡推送
关于找房卡的详细调研和产品方案点击以下超链接：贝壳找房卡
数据指标:点击PV/UV、推荐房源成租转化率
此处主要说明找房卡的推送功能
[if !vml][endif][if !vml]
[endif]
[if !vml]
[endif][if !vml]
[endif]
[if !vml]
[endif]
4.2筛选条件
(1)城市差异化
贝壳租房目前进驻了11个城市，有成都、重庆等南方城市，也有北京、天津等北方城市，在用户访谈中发现，不同城市人们的居住习惯不同，尤其是南北方之间，差异较大，比如北方有地暖，而南方气候炎热，更在乎是否有空调和通风防潮。
建议：
针对南北方居住习惯的不同，有必要设置不同的筛选条件。下图，南方城市的筛选条件
验证方法：AB测试
数据指标：房源列表留点比、点击PV/UV
[if !vml]
[endif]
（2）装修、面积和房源分类认证标签
用户访谈中发现，有些用户偏好精装修的房子，有些喜欢简单装修或毛坯房，面积也是租客主要关注因素，前文讲到，需要区分房源来源，可分为品牌公寓、个人房源、经纪人房源等
建议：
在更多筛选中增加装修、面积和房源分类的筛选，见下图
验证方法：AB测试
数据指标：房源列表留点比、点击PV/UV
[if !vml]
[endif]
5.房源详情页
5.1房源简介
在对用户进行访谈的过程中，用户反馈房源简介写的凌乱、官方，无法快速获得有效信息，并且很多房源简介为空，无法为用户提供信息。
建议：
房源简介分标题描述，可分为房源亮点、交通出行、周边配套、户型介绍和小区信息等
这样的好处有1把信息结构化，便于用户理解，提高浏览体验
2用户接受到的信息更为丰富
验证方法：问卷或者主观评估
数据指标：NPS
[if !vml]
[endif]
5.2在线预订
一线城市租房市场是卖方市场，房源供给量严重不足，在用户访谈中发现用户曾遇到线下和中介预订房源后房源仍被抢走的情况。
建议：
贝壳租房可以对暂时不能入住的房源添加在线预订功能（预计在三天之内可进行签约的房源），这样1对用户来说，提升用户体验和预订便捷性，2对平台来说，在线预订更能掌控交易环节。
具体规则：
在线预订需缴纳一个月定金，支付成功后本房源将锁定并生成房源订单，并显示本房源的预计可签约日期，须在预计可签约日期的次日24时前完成签约，签约时，定金将自动抵扣签约房源须缴纳的首笔款项
关闭预约须知：
1预订成功后，可关闭。定金按原金额的90%与房源解除锁定后的三个工作日退换
2如预订的房源在预计可签约日期的次日24时前未完成签约，将视为您放弃预订，房源将解除锁定，定金将按原金额的90%与房源解除锁定后的三个工作日退换
3如果因非乙方导致的可观原因（包括但不限于房屋损坏。没收房屋等），贝壳租房将取消预订，在三个工作日内全额退还定金
在线预订功能位置如下图所示
数据指标：预定房源数量（成功支付定金）
[if !vml][endif]
6.房屋委托
目前贝壳租房的房屋委托功能，包括我要出租和商家入驻
但我认为房屋委托在以下两点依然有优化的空间
1前文在用户画像提出，集休闲、健身和居住一体的独栋公寓可能更容易吸引租客
2房屋委托功能分布在租房首页功能入口和我的模块中，场景分散，且商家入驻场景较深
建议：
1房屋委托类型增加整栋合作，可以装修改造成集中公寓，满足用户对独栋公寓的需求
2房屋委托单独一个Tab
具体如下图
数据指标:电话咨询量、点击PV/UV
[if !vml]
[endif]
五．运营分析
在运营分析中，先描述贝壳租房毕业季0元住的活动，分析这次活动的优缺点，然后对竞品海燕计划进行分析，并对贝壳租房毕业季活动进行思考和总结，最后提出运营改进方案。
1.活动简介
活动主题：租房上贝壳，毕业0负担，0元入住
代言人：95后全能偶像jeffrey董又霖
活动简介：心疼小可爱，押一付三、两手空空，差点就生于95死于房租了，小贝壳不允许！贝壳租房0元入住先住后付，让你毕业0负担！不够的话，还有jeffrey董又霖养你哦
时间：2018.5.20到2018.8
形式：文章、视频
主要投放渠道：微博、微信、校园投放
活动规则：贝壳租房首页有0元住入口，同时banner栏也有租房上贝壳，毕业0负担的主题活动，点击可跳转到0元住活动房源，签约满一年免30天房租，签约满半年免15天房租
具体如下图
[if !vml]
[endif]
2活动分析
活动数据：
微信公众号文章阅读量1534，微博视频7029次观看，2次转发
优点：
1目标受众质量较高，应届生是贝壳租房的主要用户群，而且他们接受新鲜事物能力较强，朋友圈广泛，传播范围也广,。
2 代言人为95后全能偶像jeffrey董又霖，在应届生群体中有很大影响力。
3痛点抓的很准，对于资金不充裕的应届生来说，押一付三确实是租房的一大痛点
缺点：
1缺少用户间的互动、传播度不高
2如果想要体验0元住，需要下载贝壳找房app，这对于用户来说使用成本较高，很多用户可能会放弃下载，建议可以增加跳转到贝壳租房的网页端，减少用户操作成本
3．竞品分析
自如海燕计划：
海燕计划是自如针对应届生的优惠活动，目前是第六季，对贝壳租房的应届生活动很有借鉴意义。
口号是助力全球高校应届毕业生勇敢飞翔，主打免押金、租房月付，通过分享给微信朋友圈或好友集祝福，即可解锁海燕权益，此外，还可领取衣食住用行等一些优惠券，具体见下图
[if !vml]
[endif]
竞品分析和总结
优点：
1免押金，有效减少应届生租房资金负担
2通过用户分享到微信好友或者朋友圈，好友画画送祝福的方式，有效形成了用户互动、自发传播。传播效果不错
缺点：
1租房中实际发现，月付还要多交5%房租，略坑。
2虽然领取价值几千元的券，实际上那些券用处和价值不大，
3应届生租房一大痛点就是异地行李快递问题，针对这点，海燕计划没有有效的措施
4自如的海燕计划缺乏线下的场景
贝壳租房应届生活动的意义和思考
1针对应届生租房的痛点着手，比如免押金等
2自如海燕计划，好友助力送祝福的方式可以借鉴，增强用户互动，提高传播量
3针对毕业生的优惠可以少而精，解决一到两个实际痛点，比如同城搬家。异地搬运行李等
4贝壳租房相对于自如的一个优势是，线下有许多门店，可以基于门店做出一些活动，比如帮应届生存放行李等，在线下发生了联系，后面成单就比较容易了
4.改进方案
活动主题：租房上贝壳，jeffery助你勇敢飞翔
代言人：95后全能偶像jeffrey董又霖
活动简介：心疼小可爱，毕业季押一付三，搬家，行李寄送，统统不是事，小贝壳送你租房免押金，搬家和行李寄送优惠，更可抽奖获得jeffery粉丝答谢会门票哦
时间：6月到8月
形式：文章、视频,app活动
主要投放渠道：微博、微信、校园投放
活动规则：分享到微信好友或者朋友圈，集满30个好友祝福，即可解锁权益，免押金，并有搬家和行李寄送优惠券更可以抽奖获得jeffery粉丝答谢会门票,凭此权益还可把行李寄存到贝壳全国任意一家门店哦。