谈谈黑石为什么会收购SOHO

3月10日早间，黑石集团被传提出以每股6港元的价格私有化SOHO中国，交易价值40亿美元，报价较上日收市价2.98元高逾一倍。SOHO中国亦公告宣布，于3月10日上午11时12分起短暂停止买卖。临停前，SOHO中国股价报4.1港元，涨幅高达37.58%。

潘石屹又又又卖楼了！虽然这也不是什么新鲜事儿，SOHO中国从2016年起就开始清仓了，上海的SOHO世纪广场、凌空SOHO、虹口SOHO和SOHO天山广场都相继售出。

只是2017年潘石屹曾经说过，SOHO有两个项目永远不会出售，一个是上海外滩SOHO，因为位置太好了；一个是北京望京SOHO，因为造的太漂亮了。没想到“打脸”来的这么快，曾经说好不离不弃，如今却想各奔东西，让各位看客难免又要高呼一句：别让潘石屹跑了！

其实“跑”不一定是坏事，“留”也不一定是好事，每个硬币都有正反两面的。望远君这两天琢磨了一下，想从以下几方面谈谈看法。

01 商业地产来钱慢，经营压力大

回顾一下近几年商办行业的政策就会发现，房住不炒不单是套在住宅开发商头上的紧箍咒，不以房地产作为短期经济刺激手段对商业开发商也同样适用。

2016.3.23

上海一般区域商业物业持有比例不低于80%，办公物业不低于40%，持有年限不低于10年近 阶段商业办公楼宇供应量较大的区域，商业物业的持有比例提高到100%，办公物业持有比例不低于60%或100%，持有年限不低于10年或长期持有。

2017.3.26

北京开发新建商办项目，最小分割单元不得低于500平米，开发企业在建（含在售）商办项目，

销售对象为企事业单位、社会组织。本公告执行前，已售商办项目再次上市出售，允许出售给个人，个人应满足名下无住房和商办类房产记录，且连续五年缴纳社会保险或个人所得税。商办项目个人购房贷款暂停。

2017.4.10

上海出让合同中应明确办公用地不得建设公寓式办公；出让合同中商业用地未经约定，不得建设公寓式酒店；出让合同约定办公、商业可售部分以层为单元进行销售。

虽然SOHO中国从2012年就开始了业务转型，业务模式转为自持租赁，并且早就布局联合办公，推出SOHO3Q，但是市场反映一直不温不火，出租率上不去，始终保持在90%左右；也没有在联合办公领域的厮杀中成为头部玩家或者取得一方霸主地位。

SOHO中国财报

望远君还了解到，上海的一手办公存量超过900万m²，一手商业的存量超过1000万m²，这个市场供应从总量来看是非常巨大的，尽管房地产讲究长期看人口，中期看土地，短期看政策，但是上海的总人口规划也不超过2500万，算一下这个比例就不难得出上海商办物业的供应是过剩的，商业竞争异常激烈，开发商的经营压力也是巨大的。如果再碰上像此次疫情一般的冲击，那么现金流不够的开发商更加难以为继。

SOHO中国已经在一线城市深耕多年，既然没有取得特别亮眼的成绩，按照老潘一直以来看空房地产的做法以及商业地产投融管退的链条，也到该退出的阶段了。

02 投资回报的不理想

受到供应持续增加的影响，未来几年一线城市写字楼市场仍然面临很大压力，租赁情绪也并不乐观，尽管宏观政策有轻微利好迹象，但是商业物业子市场中甲级写字楼和购物中心的净回报率都有待提高。

图为各物业子市场回报率，数据来源：第一太平戴维斯  

根据SOHO财报披露，SOHO项目的回报率仅为3%，还不能覆盖接近5%的资金成本。毕竟大家都是“向钱看”，“向厚赚”，回报做不上去，联合办公的概念炒的再火，也没有成为一个真正的风口，产生实际可观的收益。

03 外资依然看好中国市场潜力

2018年12月，黑石集团以12亿美元(约合人民币82.75亿元)收购新加坡丰树集团在上海的商业项目上海怡丰城及其相邻办公大楼；2019年春天，黑石集团以4.8亿美元的价格收购了塔博曼旗下三家购物中心50%的股权，接着又连续将香港国际建投和上海长泰广场收入囊中。如今又盯上了SOHO这块蛋糕。

这两年PE巨头黑石集团频频在华抄底扫货，算是完美践行了别人贪婪时我恐惧，别人恐惧时我贪婪的真理。世界头号对冲基金公司桥水基金也披露了持仓变动，继续重仓中国，在去年四季度加仓组合中持有的两只中国相关ETF。甚至在报告中指出“如果不投资中国，将会非常危险”。

相对于国内的地产开发商，黑石等海外机构拥有更加精准的项目判断能力以及招商引资能力和估值修复能力，即收购商业地产后，能迅速通过装修、改造、定位升级等手段，带来客流量的大幅增长，租金回报的明显提升、现金流的显著改善，在项目出现好转趋势后，旋即将项目以较高的品牌溢价售出，可以说是投融管退的行业标杆。

联想到近几日外围的大幅震荡，疫情扩散，海外巨头公司对中国市场的青睐，都验证了一个道理：中国正在成为全世界最后的避风港，中国的资产会在未来成为全球最好的资产。

结语

SOHO中国与黑石的交易早有传闻，此次的“实锤”也是双方你情我愿的共同选择。SOHO需要在适当的时机退出，黑石需要寻找在未来有可挖掘性和盈利空间的投资机会。

无论谁“跑”、谁“留”，中国经济的基本面在这儿，城市的可持续发展不会停滞，一线城市商业地产新一轮的黄金时代还未到来，需要场内的玩家做时间的朋友，满足人们的美好生活需要，实现商业地产领域的新变革。