【律师手记】城乡结合部的土地以及房屋租赁合同的法律问题分析

最近接到一个案件，涉及的问题就是成效结合部土地以及房租租赁合同纠纷，但因为该案所涉及的土地以及房屋面临拆迁的问题，当事人犹豫不决，所以，该案件一直搁置，尚未进入诉讼程序。土地作为稀缺资源，城市的土地几乎被开发殆尽，因而，城市不断的向农村侵蚀，这就形成特殊地带——城乡结合部，由于管理规范的缺失，由此引发的矛盾日益增加。在北京三中院编写的《租赁合同纠纷案件疑难问题裁判精要》中，很多案件即来源于城乡结合部土地以及房屋租赁合同纠纷。

对于租赁合同案件而言，合同效力问题案件裁判所要解决的首要问题，也是基础问题，合同有效与无效，最终的处理结果可谓是天壤之别。因而，代理租赁合同纠纷案件首要的工作就是审查租赁合同的效力，当然土地与土地之上的房产的租赁合同的效力认定规则还是不同的。对于农村土地租赁合同需要严格审查土地用途（农用地、建设用地和未利用地），我国对土地用途适用管制制度严格限制农用地转为建设用地或者将农用地转为非农用地。因而，在司法实践中，法院在审理涉农土地租赁合同案件时，会严格审查土地用途，对于擅自改变土地用途，特别是将农用地用于非农建设的合同，会被认定为无效。例如，（2021）京民申3322号民事裁定书认为：本案涉案院落原属于集体农业用地，因此依据《中华人民共和国土地管理法》等相关法律规定，在集体土地上进行非农业建设，应当取得县级人民政府核发的证书以确认建设用地使用权，并依法取得建设规划许可手续。现查明涉案房屋并未取得上述手续，故双方所签《房地产租赁合同》应属无效。

而对于城乡结合部的房屋租赁合同而言，未取得建设工程规划许可的，会被认定为无效。对此，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定。”第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”。因该规定认定房屋租赁合同无效的案例，比比皆是。

接下来的问题就是合同无效责任的划分问题。对此（2021）京03民终4693号民事判决书有如下论述：京都蛋鸡场作为涉案房屋的出租人，将未取得建设工程规划许可的房屋予以出租存在主观过错。而和驿酒店作为承租人，在签订租赁合同时对承租房屋是否可以用于租赁疏于审查，亦未尽到合理且必要的注意义务，故应认定双方对合同无效均存在过错。对于双方的过错比例认定，本院认为，作为出租人提供符合法律规定及合同约定的租赁物是房屋租赁合同项下的主要义务。出租人作为租赁房屋的管理人或实际控制人，对租赁物是否合法应是明知或应当知晓，相较承租人而言亦应更为清楚。在租赁合同因房屋的违法性而无效时，出租人应当对此承担主要责任。承租人虽然对租赁房屋的状况亦具有审慎的注意义务，但疏于注意的过错程度较轻，应对合同无效造成的损失承担次要责任。

最后，租赁合同无效的法律后果，主要体现在责任与损失赔偿的对应关系上。（2019）豫民再364号民事判决书对此有所论述：《合同法》第五十八条（注：《民法典》第157条：民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。）：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”

案涉租赁合同签订后，双方因为合同无效均有一定的损失。关于双方的责任，租赁合同对于建设4S店有明确约定,作为出租人的瑞华公司所负的基本义务是确保案涉土地可以建成4S店并在合同租赁期内正常使用该土地。虽然瑞华公司有案涉土地的使用权，土地使用用途也确定为商业用途，但因案涉土地系集体土地且被规划为城市公共绿地，在案涉土地上依法不能建设任何永久性建筑，该土地用途不符合合同目的，瑞华公司对合同无效、不能继续履行负有责任。

对于承租方的东保润公司，在明知是集体性质的土地情况下，凭着原来土地上建设有4S店的经验法则，没有调查案涉土地的规划情况，采取“先建后补手续”的方式，对承租土地、签订协议没有尽到应尽的谨慎、注意义务，对于案涉合同无效、不能继续履行亦有责任。在合同无效及双方均有过错的情形下，应当各自承担相应责任。瑞华公司收取的财产应予返还，东保润和瑞华公司的损失分别各自承担，对于东保润公司提出的利息损失及其他损失由东保润公司自己承担，瑞华公司的租金损失亦由瑞华公司自担，而案涉土地地下部分建筑物在再审中已经拆除且案涉土地已经恢复原状。

由上可知，租赁合同无效会对当事人之间的利益秩序产生重大的影响，不得不慎重。城乡结合部的租赁合同由于利益的驱动，管理规范的缺失，擅自将农用地用于非农建设的现象随处可见，违反规划，未经审批许可的房屋出租也比比皆是，最终都因为法不责众而不了了之。但是，任何无视法律规定的行为，在这其中，无论是对出租人还是承租人，都可能会为此而付出相应的代价。当然，这其中也有不同的利益考量，合同无效虽说是法律价值的体现，但同时也会是一次利益的调整。