签约｜买房签约全攻略，不留任何隐患

签约

我们先来思考几个买房过程中的常见的问题。你在买房的过程当中对整个买房过程都是被中介引导的？自己其实是稀里糊涂的？是不是有买完以后才发现中介和业主联合起来坑了你十几万？是不是有给了钱以后才发现你买的房子是被法院查封的？是不是有整个买房过程中你只会签字，啥都没弄懂？

相信大部分买过房的人都有上面类似的经历，那我们针对上面的问题，为还没有买过房的人分析一下，二手房在签约过程中的注意事项。

买二手房和买新房是不一样的流程，新房直接跟开发商打交道就可以，二手房打交道的可就多了，比如中介、房东、中间各个环节需要评估的、银行、担保，这中间过程中最担心的就是吃亏，可是偏偏二手房买卖的注意事项特别多，一不小心就容易掉入坑里甚至会惹上官司，那二手房应该需要注意的哪些事项呢？

一、核实卖方身份，选择可靠的中介

如果选择与房东直接交易，需要看房东的身份证和房本产权人是否一致。如果选择中介结构交易，就要选择有一定信誉度的中介或者比较熟悉的二手房中介，因为作为二手房交易双方资金房屋交割的第三方，要确保交付钱以后能够顺利的过户，过户后房款两清。

现在二手房交易市场有很多不规范的地方，比如中介吃差价，很多买房人面对的是房屋中介公司，对房屋的具体情况并不是很了解，也没有真正跟业主进行深入的交流，这交易过程中可能会出现比极大的差价，这台房子实际320万就可以买下，但经过中介后就变成来350万成交，这对于买家来说吃了大亏，从法律法规和行业管理来说，这是违规违法行为，但是很多购房人都不知道。

买二手房注意事项之一就是选择可靠中介，我们需要看的两个证件：工商部门——营业执照，房屋土地管理局——中介代理资质证书。或者使用熟人推荐的中介公司也会比较靠谱一些。

二、房屋是否允许买卖，确保信息真实

我在买卖房时，要确认房屋信息是否真实，房屋是否可以买卖。可以从一下几个方面核实：

1、确认原单位是否同意出让或者原产权单位确认受益的分配方式

2、特殊单位：军产、院产、央产、校产等的公房

3、房产证、身份证、签署合同人需要统一

4、基本信息以房产证为准

比如特殊单位的公房，如果没有单位的同意之前是不可能上市交易，但可以私底下交易。

三、必须做产权信息调查

根据相关规定签署二手房买卖合同需要注意产权的名字和房主是否一致，产权性质和内容，包括面积、地址以及白噢中价的分配比例，如果有公共产权不同意买卖合同的话，这个买房就是无效的，所以在签合同之前我们就需要从下面几个方面特别调查产权。

1、必须做产权调查，产权人需要到场签字或者有合法的委托书

2、婚前财产一人签字即可，婚后财产需要两人到场或者增加条款说明

3、验看正本、查询产权证的真实性

4、产权性质：成本价房、标准价房、经济适用房

这里需要注意的不同产权性质的房子会牵涉到成交过程中的复杂程度，因为在我国不止有商品房还有很多产权的房子，针对不同产权可以了解一下下面的不同产权的换算公式：

成本价房改房交易时需要缴纳土地出让金＝当年成本价＊建筑面积＊1%

优惠价房、标准价房不能直接上市交易，需要变更为成本价＝当年成本价＊建筑面积＊6%

四、合同要正规，条款要明晰

一般通过交易的二手房，合同都是由中介来提供，如果私底下和房东直接交易，可以从网上下载比较正规的二手房买卖合同，然后双方再协商细节，如果这对合同有异议也可以做修改，在签约之前所有的合同修改都可以的。

如果合同是由卖方提供，一定要核实清楚卖方是否在合同中做了一些改动，你可以提出自己的意见或者看法，双方可以写出备注的条款。一份正规的合同需要注意以下几个事项。

1、关键性的承诺，一定要体现在合同里面。

合同的必备条款：包括房屋面积、附属的设施、家具家电、金额及付款方式、土地使用年限、房屋交付的期限、违约责任等。

2、明确房款付款方式和时间

明确总房款金额、付款方式、付款时间、付款条件、贷款方式。

买家可以以房屋总价的5%为暂扣款

一切跟钱有关的问题都要写在合同里面。

3、明确违约责任

每项主要义务都要一一对应的违约责任

定下具体数额的违约金

违约方要承担约方的诉讼费、律师费等

4、注意霸王条款

逐字逐句搞清楚条款，隐藏霸王条款如违约责任不对等，或延期交房没有任何责任等。

5、明确户口迁出的时间

学区房尤其要谨慎

房屋交接的时间和条件，相关费用交房之前由卖方支付，交房之后由买方支付。

五、谨慎付款和房产交接

在很多大城市，二手房交易都设资金监管给银行，由银行来做这个资金的保护和冻结，等房子过户完成后再解冻把钱转给房东。在当地的土地管理局办理产权过户才算是完整的过户完成。

二手房在有些情况下是不能过户。

1、房产证被抵押在银行的情况下

2、房屋其他产权人未同意卖房的情况下

3、房屋被查封的情况下

4、经济适用房未满五年的情况下

5、未解除抵押的房产

六、要保留所有的证据

保留交易过程中所有的证据，比如白字黑字的交易记录、短信、录音等证据，防止在交易过程中出现的出现的法律纠纷。