物业服务大家谈（3）||谈谈业委会

作为“不忘初心，牢记使命”第二批主题教育活动的自选课题，今天，很荣幸与八号区的业主委员会及新一届业主委侯选人成员一起来谈一谈我对业主委员会的一点认识，目的是大家共同来学习下关于业委会的一些知识，努力将八号区建设成“环境好、管理佳、风气正”的和谐小区。今天，我讲的四段内容可以用四段古诗做标题。

一、俯首甘为孺子牛

业主委员会是业主选出来维护自已权利的代表，业主委工作是没有工资的，是纯粹的为业主服务，工作很辛苦，有时还将遭到误解和不满。街道，主要是社区负责业委会的相关工作，即“选举好、领导好、监督好”业主委员会。那么业委会成员有哪些任职条件了？我区今年推行的物业管理规范化提出：

1、具有完全民事行为能力；

2、遵守国家有关法律、法规；

3、遵守业主大会议事规则、管理规约，模范履行业主义务；

4、热心公益事业，责任心强，公正廉洁；

5、具有一定的组织能力；

6、具备必要的工作时间；

7、不得有损坏公共财物、公共设施的行为；

8、不得有欠缴专项维修资金、物业服务费、能耗费、停车费等行为；

9、不得有违法出租房屋的行为；

10、不得有其他违反法律法规或物业管理规约的行为；

11、本人及直系亲属未在本物业管理区域的物业管理企业及其关联单位内任职；

12、优先推荐共产党代表，原则上业委会成员党员比例不低于50%。

    这些规定来源于《物权法、《江苏省物业管理条例》等文件，值得提一下的是12条，关于党员比例的问题。党员参与社区服务，是强制性的。全心全意为人民服务是我党宗旨，从群众中来，到群众中去，密切联系群众，一切工作从群众出发。江苏省委组织部就此专门发文，50%的比例规定由此而来。我们要求党员去参与社区公共管理事务，就是为广大业主去奉献，去服务。党员一般有一定的组织能力，以及服从大局的认识，如果在物业管理过程有违法乱纪行为，自有党纪去处罚，甚至国法，这也是我们物业管理规范化：全面监管物业管理对象的要求。   

二、心底无私天地宽

这段主要讲一讲业委会成员的廉洁自律问题，现在有些居民群众，对业委会成员存有偏见，认识业委会成员就是为了私心，去捞“好处”的，还有人认识，业委会成员可以不交物业费，物业公司要巴结，甚至勾结等等等等。业委会成员秉持公心是最为重要的，品德比能力更可贵。作为我们业委会的成员，应该努力做到：

1、作一座桥梁。

这座桥是代表全体居民沟通的通道，联系着街道、社区、各职能部门、物业公司等方方面面。

2、作一座天平

主要是公正评价物业服务，天平一头是业主，一头是物业企业，“质价相符”是原则。

3、作一潭清水

群众不患寡而患不均,对待所有居民要一碗水端平，同时所作的决定清彻透明，人人可见，不搞私下交易。

三、有所为、有所不为

  下面谈一谈业主委员会的权力以及边界。小区是业主的，业主委员会是业主选举出来代表业主行使权力的，理论上，业主委员会在小区内拥有绝对权力。实际上，《物权法》第七十六条明确规定七条必须由业主大会而不是业主委员会决定的事项：

1、制定和修改业主大会议事规则；

2、制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；

3、选举业主委员会或者更换业主委员会成员；

4、选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；

5、筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；

6、改建、重建建筑物及其附属设施；

7、有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

其中，第五项和第六项，必须经建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，其他五项，必须经建筑物总面积过半且总人数过半的业主同意。简单说明一下，就是筹集和使用公维资金须双三分之二业主同意，想炒物业服务企业、门面房出租、公建配套收益（停车费、广告费）使用须经双过半的业主同意。业主委员会的账目每半年向全体业主公示，每届业委会必须将履职情况向业主报告。

除以上七条法定条款外，业主委员会可以代替业主作出决定，维护权益。上面的七条，必须通过业主大会或者业主代表大会通过方可实施。在这里，提醒一下大家，特别是业委员会的成员，有时好心办好事，也要走好程序。

四、长风破浪会有时

最后谈一谈，业主委员会工作态度及标准。区委组织部、住建局、民政局近期将发文明确，评选“五星级业委会”， 主要从6个方面判断业委会是否履职到位：

1、日常制度及文书规范

2、业主委员会成员任职资格规范

3、业主大会会议规范

4、业主委员会会议规范

5、专项维修资金和公共收益使用管理规范

6、物业选聘与监督规范

文件内容我就不展开了。物业管理是一项社会综合性事务，涉及面广，矛盾又多，做好物业管理是一项全国性的难题，我们海陵搞物业管理规范化，就是要去解决群众身边物业管理这项“关键小事”。搞好物业管理，业委会是关键。我区业委会存在不作为和无作为这些现象，有些业委会成员竞争时热情高，等上任后发现与各个部门、方方面面打交道很麻烦，遇到挫折后就心灰意冷，无心问事。在此，与大家共勉，物业管理是很难，但大家一起努力，只要一直向前走，路永远在脚下!