读《房地产的逻辑》

    房子，对于中国人来说，从来都是必要的。而房价却一直都是国人心中的痛。每个人都在说房价，但每个人都有自己的看法。在如今信息爆炸的时代里，又有几个人真正能看清房价的走势呢？大家无非就是羊群中的羊罢，只会盲目的跟着头羊往前。至于前方在哪里，却从不关心。
  《房地产的逻辑》是知名经济学家、房地产专家董藩近些年对房地产行业的一些思考。尽管书中有些观点在几年前已经发表，也已经被现在所证实，为大家所认同。但我认为仍然是有必要一读的。因为通过本书，能够让我们大致厘清房地产行业的方方面面。
    我试着把书中的一些观点摘抄出来，供大家阅读。
   一、关于房价上涨
关于房价是不是只升不跌的问题，最正确的表述应该是：房价原则上是上涨的，上涨是规律，下跌是意外；上涨是常态，下跌只发生在特殊情况下。
  哪些特殊情况呢？一是战争，战争可能导致很多人迁移，躲避战乱，造成某些地方房价下跌；二是瘟疫，发生大面积瘟疫时，很多人死了，房子还在那里，这时候房价可能会下跌；三是连续的地震，地震导致很多人迁移，剩下的房子没人要了，房价自然会下跌；四是大的税制改革，税制改革会导致重新定价，房价有可能是下跌的；五是经济危机，危机时跌价很正常；六是特殊的政治事件出现，七是严厉而错误的宏观调控，导致市场大波动。还有一种特殊情况，就是中国的人口政策，户籍管理制度。
二、房价长期上涨的解释
第一点就是供给和需求弹性的问题。供应的弹性小，需求的弹性大，价格就要往上走。第二点是房地产的需求原则上是扩大的。有一间想两间，有两间想三间，有一个厅想两个厅，从小厅到希望有大厅，从一套房到两套房到学区房等，所以需求原则上是上涨的。此外，房地产这种产品没有替代品，人人都需要有房，也就是说它的需求是不能转移的，不能转移的话最终就要释放出来，所以房价上涨的趋势很难在短期内改变。
 三、房价调控无法维持，只能松动
房价的调控会影响到地方的财政收入和经济增长。国民经济高度依赖于房地产业，在地方财政收入急剧下滑的情况下，地方的财力受到很大的威胁，地方的一些公共开支没有办法维系，人员工资可能都受到威胁，这种情况之下，毫无疑问必须让房地产市场恢复交易。
 四、『以房养老』在中国难以推行
原因包括以下几点：一是土地制度不支持；二是在《物权法》中，对土地使用权虽有续期的说法，但尚无可操作性法规。这样意味着『以房养老』存在严重的制度风险；三是社会制度风险会严重威胁这种养老模式的运行；四是评估价格是否合理、业主是否能接受问题；五是中国人的家族伦理和财产观念与西方完全不同；六是即使到了养老缺钱需要处理房产时，也不一定非要『倒按揭』不可，可以有其他方法，比如卖掉房屋换成现金租房住，或者以好换差以大换小等，让财产支配权掌握在自己手里。

虽然本书的一些观点，我个人并不是很认同，但毫无疑问，本书带给了我对房地产业的新认识，拓展了我的视野。我认为，这是极有帮助的。