在一线城市，想买套公寓，怕跌价怎么办

别看公寓和住宅长得像，但两者的收益逻辑截然不同。简单来说，公寓的收益主要靠向外租赁，赚取租金收益；而住宅更适合自住，主要靠购买时所选的地段来保值。

从居住的角度来讲，公寓远不如住宅舒服。抛开户型等因素不说，住宅的单层户数比较少，居住环境相对简单。而公寓的一层里本身就有十户八户，又由于可以注册公司，搞不好你住在里面，隔壁还有人上班，来往人员繁杂，非常打扰。

通常在同一个区域，差不多的户型，公寓的价格只有住宅的六七成，甚至一半。因为公寓所在的地块，都属于“商业办公”性质。在这种地块上建成的楼盘，就算改装成了能住人的样子，也没法上户口、没有学位，但可以注册公司。

由于公寓的户型普遍更加紧凑，装修又比较新，所以租金往往比同等条件的住宅要高。购买价格较低，租金又更高，如果单从“收租回本”的角度考虑，公寓更具备投资价值。按目前的租售比，住宅每年的租金只能占到房屋总价的1.5-2%左右，差不多要五十多年才能回本；而很多公寓的租售比可以达到4-5%，相当于只要二十多年就可以回本。

如果想要靠投资公寓获取收益，最好直接收租，而不是等房屋升值。公寓这样的商业地产，除了房价涨幅较慢以外，交易税费还非常高。好不容易等到涨价，卖出时不仅要缴纳涨价部分5.6%的增值税，还有其他各项税，比如契税、个税和土增税……光缴税的部分可能就会占到房屋总值的10%甚至更多，转手交易的成本非常高。

你肯定听说过那句“买房就是买地段”，购买公寓时对地段的要求，比住宅更苛刻。在选好片区后，公寓最好选在地铁站或者大型公交站附近。对于租户来讲，他们更愿意付钱给通勤方便的房子。（片区的选法可以参考我此前锦囊中的“控规选房法”。）

很多人在购买公寓时，会遇到“承诺返租”的开发商。意思是说，你把房子交给开发商全权运营，开发商会根据你成交的价格，每年返给你一定比例的租金。这个比例一般能达到5%以上，非常诱人。不过这种交易的风险极大，不建议购买。首先，跟你签返租合同的通常都不是开发商，而是代理运营方。一旦运营状况不好，他们很可能会跑路。就算接下来你继续出租房子，也很难再租到之前的价格，收益会大打折扣；其次，很多开发商确实会给你返租，但后续楼价涨了，他们依旧是按照当年定好的价格返给你，你的钱相当于从左手转到了右手，失去了投资的意义。

有些城市对公寓进行了限购政策，要求必须是“企业主体”才能购买公寓产品。有的开发商会建议在你名下注册一家公司，以你公司的名义购买公寓。但我不推荐这种购买模式，因为你要承担非常多的额外费用。首先，每年维系这个注册公司，大概需要花费几千元不等。更重要的是，只要是公司都要缴纳房产税，而且税费高昂。如果是自用，你每年要按照房屋总价的1%左右进行缴税；如果是外租，除了每年要交租金12%的房产税之外，至少还有6%的增值税。这一点很多中介和开发商都不知道，你需要自行盘算收益率。

温馨提示，虽然现在大部分公寓允许“商用改住宅”，但还是有可能出现一种情况，就是在你买了公寓后，政策变更，商业公寓无法进行民用改造，尤其是上下水改造。这就导致了公寓只能作为小面积写字楼出租，而不能作为住宅出租，租金收益少了很多。这样的案例并不算多，但风险依然存在。