现在房子还适合投资吗？且看中日两国楼市之对比

中国的房地产经历了近20年的牛市，到目前还适合投资吗？根据现金流投资原则，房产的年化租金回报率指标可以很明确的判断投资价值，所以我们先用此指标来进行分析，首先看如下统计数据：

如上图所示，中国主要的一二线城市平均租金回报率不到2%，其中最差的租售比当属厦门，按目前租金来算，回本年限需要80年以上，福州也需要60年以上（福建人真有钱？），其次我们再来看看国际上主要城市的租金回报率：

其中东京和大阪的回报率超过5%，这5%是以扣除完房产税+物业费+修缮费+房屋保险所得出的纯回报率，那么这2%和5%的租金回报率差别到底有多大呢？我们用当前汇率的人民币计价来大致算一算：

如果一套250万的房子月租金4000元，年化租金回报率近2%，按贷款七成及4.9%的基准利率计算，需每月支付9300元月供，得出每月收完租金后要倒贴5300元。

换做一套100万的房子月租金4000元，年化租金回报率4.8%，按同条件计算，需要每月支付3700元月供，每月收完租金后还有300元的盈余。

一边是每月倒贴现金流，一边每月获取现金流，其中差异不言而喻。5%租售比在中国几乎是不存在的，但在日本是随处可见。我们以东京23区及周边首都圈城市为例，日本处于人口老龄化时期，东京大阪以外的城市及乡村人口持续流出，房子失去投资意义，但东京圈一直以来都是人口流入状态，在首都圈周边城市类似横浜市、川口市及松户市等，经济及人口不输于东京23区，交通方面直达山手线也只需地铁半小时以内，这些地方的房子租金回报率在7%以上也是很常见的。中国除了一二线城市，其他三四线以外在未来也会大概率人口流出，目前东北的鹤岗市的房价就是先行预兆。

再说说其他方面中日之间的差别：

一：日本方面的状况：

1 日本长期处于负利率状态，如果一位在日本有常年交纳社保和年金的职员，房子贷款利率只在1%左右，就算是常住的外国人贷款最高也不会超过2.5%。按之前说的100万房子为例，贷款利率少了2.5%意味着月供会少还1000元。

2 作为房东是不需要给房子添置家具，日本租客绝大多数要求把自己的整套家具搬入新家，这样也可以省了头期的家具开销。

3 新房没有毛胚房，交付时都是精装修，并且装修品质过硬而且环保，所以买房是没有装修支出的。房屋产权以及土地产权期限是永久的，由于每月有交纳修缮费的因素，45年的房子看起来比国内15年的房子还新的多。

4 按照日本的租房规矩，租客多数会付给房东一个月礼金（就是白送一个月租金给房东），契约都是至少两年一签，押金到退房时一般能退一半就不错了，很多房东还需要租客找保证公司（租客自己付半个月房租给公司），要是租客中途不租了，不仅押金可以不退，剩余期限房租还可以找保证公司赔偿。

二：中国方面的状况：

1 中国基准利率是4.9%，有时候贷款利率还会上浮，月供成本自然会增加。

2 国内的房东就比较辛苦了，不仅要出钱给租客备好各种家具设备，要是坏了还得帮忙修理或更换，无形增加了成本。

3 要是买的毛胚房，就按最基本的出租装修，也是一笔大开销，装修成本也是额外支出。至于产权期限问题大家都明白，加上今后准备实行的房产税，每年可能还有另外支出。

4 租房不管是押一付三还是押二付一，押金最终都是要全款退还的（个别情况除外），没有可以抵扣装修使用老化的维护收入，如果运气不好碰到素质低下的租客，把房子弄的一团糟，收的那点押金是不可能弥补回来的，而且还很可能存在租凭空窗期。

对比了以上几点，中国的实际租售比是低于前文所计算的数据，正常都能看出在中国应该租房，在日本应该买房，这样在财务上是最划算的。但实际情况却截然相反，中国人大多数还是买房第一，日本人大多数是租房第一，市场先生最擅长的就是打脸。但这些行为并不是不能解释，日本人因为90年代地产泡沫崩盘，导致一朝被蛇咬十年怕井绳，加上现在低欲望社会和政府政策问题，没有多少人会有买房意愿。

而中国现在还处于楼市狂热期，还有很强的上涨预期，几乎沾边的消息都能解读成利好楼市，所以宁愿在大泡沫中押注房产，也不愿考虑投资现金流问题，唯一愿景就是能找到出价更高的接盘侠来盈利。说到这应该自己心里能估算一下，到底现在国内的房子还适合投资吗？大家可以说说自己的看法。