摘评《每日邮报》“明年房价大跌”文

大家好！转眼脱欧公投已经过去两年有余。再过半年多英国就将正式离开欧盟了。陆陆续续又有几位朋友找我或者在我们的微信群里询问房价的走向。是不是会大跌。今天我们就借用《每日邮报》新鲜出炉的一篇文章来跟大家聊聊。开启这个话题之前。请各位位置坐正，系好安全带！大家应该猜到了。《每日邮报》标题党的标题是《专家调查认为伦敦房市2019年底大跌的可能性高达三分之一》！

文章大概的意思是根据路透社对30位专家的调查问卷统计，今年的伦敦房价预计下跌1.6%。而明年伦敦房价大幅下调的可能性各位专家都给出了比较大的可能性，从29%到75%。而被问及如果英国未能与欧盟达成脱欧协议对房价造成的冲击究竟影响如何，专家们的意见差别很大。有些认为只是有短期影响。有些则认为是灾难性的。

海外买家一直是伦敦中心区房产的主力。疲软的英镑汇率使得伦敦房产对于海外买家多了不少吸引力。但是市场的不确定性也使得不少买家却步。受调查的海外买家们也都觉得伦敦的房价很贵。

摘要说完了《每日邮报》的标题新闻，我也来说说我的看法。一家之言也未必准确，仅供参考。

房价现在进入调整阶段是很多人的共同体会。唯一大家能够共同认可的是房价的周期定律。经过几年前的疯涨，根据周期进行调整是毫不意外的。非要给它找出一个原因很可能分歧就多了。有些人一定认为脱欧造成了房价下跌，别人也没法证明你的这种想法不对。如果更进一步认为明天年三月底正式脱欧之后会一夜暴跌。那我个人觉得也许反应过头了。

经济学上有个Efficient Market Hypothesis有效市场假说。其中的三个假设是：1）市场立即对新信息做出反应调整价格；2）新信息的出现是随机的；3）投资者是理性的并独立做出判断。虽然这个假说原来的研究对象是股市。我们不妨也可以拿来对照一下房产市场和相关的外汇市场等。

脱欧公投结果出来的那一个晚上由于市场没有预见到这样的结果，于是反应最快速的外汇市场上英镑跳水。经过比较长的时间观察英国经济情况后发现英国并没有随着这个结果的宣布而崩溃。于是汇率上扬修补缺口。甚至于差不多到了兑人民币1：9的高点。

而对于脱欧协议影响房价来说缺少这种退出欧盟当天断崖式价格奔溃的理由。如果大家都不看好脱欧以后的房价，早早地就将伦敦房子脱手了。绝不会等到正式脱欧当天以后才挂牌。所以其实价格已经市场化了，所谓priced-in。

新信息的随机发生使得房价也会有起有伏。当时房价相对股市和汇市还是会相对稳定很多。这也是很多人青睐房市的原因之一。而散户投机者的理性程度往往比机构投资人要低一些。

我一再请各位投资者关注的是2008年金融危机的例子。投机性很强的所谓高端公寓纷纷暴跌。而自住为主的house也有下调但是幅度相对温和并且有价无市。主要原因是自住房有一定程度的刚需。并且金融危机后的低利率也使得房主们还得起按揭贷款利息，尤其是不还本金的interest only。所以我的观点还是房价崩不崩不在于2019年3月29日脱欧有多平稳。而是英国央行的利率是否会在一两年内火箭式上升。