最近房企(下文如未特别备注,均指民企)暴雷事件很多,比如华夏幸福累计未能如期偿还债务本息合计1013.04亿元等等,这一系列事件均房企流动性发生困难。本文主要围绕房企流动性困难的原因、后果及解决路径三个方面写写自己的认知。
房企流动性发生困难的根本原因就在于“入不敷出”,即房企融资和经营性收入低于经营性支出,持续地“入不敷出会导致房企举步维艰。
1、房企融资
在2020年及以前,房企融资不仅银行等金融机构融资活跃,而且非金融机构融资也非常活跃;形式有债权融资,也有股权融资、股+债融资等等。可以说,从拿地开始一直到预售阶段,各路资金纷纷跑步进入房地产行业。
房企融资最大的优势就在于房企有土地优质资产抵押,这是其它行业难以比拟的,因此,房企融资更受金融机构青睐。
然而,2021年1月1日正式实施的房地产行业的“三条红线”使得房企融资戛然而止。
根据“三条红线”的规定,三条红线都触碰的,不得新增融资;触碰两条红线的,新增融资不得超过5%;触碰一条红线的,新增融资不得超过10%;未触碰任何红线的,新增融资也不得超过15%。
也就是说,即使你财务数据再好,一条红线都没有触碰,新增融资也不得超过15%!
而资金就是房地产的血液,血液一旦运行不畅,身体就会出现这样那样的毛病。
2、经营性收入
当房企融资受阻,转而把希望寄托在经营性收入上时,经营性收入也变得捉襟见肘!
房企最大的经营性收入就是商品房销售回款。因此,在2021年下半年,各大房企都把目光瞄准在销售回款上,纷纷采取各种措施促进销售回款回笼,比如加大优惠力度,变相降价销售,最典型的莫过于工抵房大量出现、零首付、低首付又死灰复燃等等。
然而,人算不如天算,2021年下半年在各大房企各显神通促回款时,却遇到了银行额度收紧。
银行额度为啥收紧?因为银行等金融机构也是没有办法啊,他们头上也戴着一个紧箍咒,那就是房地产行业的贷款集中度管理。
这个紧箍咒,只有银行一动心思,就会觉得痛得厉害!
根据,这个银行贷款集中度管理的规定,个人按揭贷款的额度被死死得控制在社融总规模的32.5%之内。
也就是说,一年之中,个人按揭贷款总额度是有限的,等总额度被发放完毕以后,甭管是一手房和二手房,按揭贷款都放不了。
按揭贷款放不了,房企卖出去的房子,只能够收到区区的30%的首付款,这还叫房企怎么活?更何况因为银行等金融机构的担心加小心,这30%的首付款还被牢牢地看着,在监管账户里面专款专用呢。
3、经营性支出
银行等金融机构的新增融资额度被死死得控制在15%之内,甚至没有新增融资,而购房者的按揭贷款又迟迟放不下来的情况下,房企是不是就可以躺平停工缓建呢?
我个人认为,100%的房企都渴望躺平,只不过因为他们不敢躺平而已!
为啥?我给你说说你就懂了。
房企躺平后,先不用说说给施工单位造成的停工、窝工和机械设备闲置费,只要一想起延期交房所带来的违约金,都会让他们谁也睡不着觉。
《商品房买卖合同》明确约定,延期交房一日的违约金少则总房价款的万分之一,多则总房价款的万分之五,折算成年化的话,万分之五就是年化18.25%,这个违约金就已经够让房企吃一壶了。
如果延期交房达到解除商品房买卖合同的条件,那么就要承担总房价款年化10%的违约金,现在房企利润基本上都没有年化10%的,这不是要让房企白干了吗?
因此,房企是不敢躺平停工缓建的,他们还得硬着头皮干下去。
但是,硬着头皮干下去,就得支付啊,比如管理费用、营销费用、财务费用和建安费用,任何一笔就是一个天文数字。
举个例子吧,我曾经待过的一个房企,每天的员工工资就是3850万元,记住是每天哦!
因此,在这种“入不敷出”的情况下,房企流动性发生困难就不难理解了。
房企一旦发生流动性困难后,前面我已经说过,在建项目他是不敢躺平的,那么,唯一能够让他躺平的地方就是土地投资全面收缩,在投资拿地上躺平。
因此,自2021年第一次土地集中出让后,我们就发现了很多房企在拿地上躺平了。
比如:广州第三轮土拍,成交13宗,流拍4宗,而在成交的13宗土地中,12宗被国企央企拿走,只有1宗被民企拿走;
又比如,上海第三轮土拍,绝大部分的土地也是被国企央企拿走。
很多房企在拿地上躺平,这是房企流动性发生困难的后果之一,其它的后果还有:
1、民营资本参与城镇化建设的份额将会逐渐减少;
2、民营资本参与城镇化建设的份额减少后,池塘里少了那一条惹事的鲶鱼,是好是坏还有待时间的检验;
3、与房企直接关联的上下游企业的业务也会受到影响,比如钢筋、水泥等建材行业和家具家装行业等等;
4、如果房企躺平且站不起来了,那么对于购房者等各方来说都是一个不可承受的损失。比如,项目成为烂尾楼后,购房者迟迟拿不到房子,更住不进去,而每个月都还要按时还房贷等等。
我们通过上文知道,房企流动性困难的原因就在于“入不敷出”,那么,解铃还须系铃人,解决路径也就在于增加房企的收入,和减少房企的支出这两个方面。
1、增加收入
增加收入就是要增加房企的融资“收入”和经营性收入。
自中国银行间市场交易商协会举行房企代表座谈会后,11月10日以来,共有25家房企及城投企业宣布在银行间市场融资,所涉金额达287.8亿元。
这是金融机构融资松绑的一个征兆,但这还不够,远远达不到房企对资金的要求。
我个人认为,在资金这一块,为维护房地产行业的稳定,会逐渐打开,但是金融机构对融资主体的资信要求将会越来越高,一些资信不好的房企仍然难以活下去。
增加经营性收入,也就是增加销售回款,但这个在贷款集中度管理之下,且按揭资金进行监管的情况下,对房企的流动性影响非常有限。
因此,为了房企流动性,在今后一两年,房企大概率还是以“卖卖卖”为主,来增加他的收入,比如卖项目公司股权、卖物业公司以及其它多元化资产等等。
2、减少支出
在房企的流动性没有得到根本性改善之前,想让房企再次参与到土地市场中来,是不太现实的,因为,他一旦参与就会死的更快。很可能的情况是,今后一两年,房企在土拍市场仍然会躺平。
除了土地投资支出减少外,管理费用支出减少(比如裁员)、建安成本支出减少(比如转让项目公司股权等)将会长期存在。
总之,房企所做的一切,就是为了活下去。