出品| 北京海证
过去三十年，如果要评选一个中国最牛的暴富行业，房地产一定是名列前茅的那一个！
但最近几年，关于楼市负面的看法越来越多，疫情反复、调控严打、经济下滑、出生人口骤降、楼市低迷......
尤其是2021下半年，三道红线叠加大调控，房企销售遇冷、融资枯竭、资金链紧张，超过80%的房企未完成全年业绩目标，纷纷爆雷！
如今，楼市正在发生深刻的变化，拐点论、白银时代已然成了行业共识。
未来10年，中国楼市的发展趋势何去何从？哪些城市房价最具升值潜力？老百姓又该如何选择购房/置业？哪些房产可以跨越经济周期成为优质资产？
搞懂上述这一系列的问题，我们才能看清楚未来的大方向。
01
净增人口创60年新低
楼市大分化时代来临！
1月17日，国家统计局发布了2021年的人口数据。
数据显示，2021年末全国人口（包括31个省、自治区、直辖市和现役军人的人口，不包括居住在31个省、自治区、直辖市的港澳台居民和外籍人员）141260万人，比上年末仅增加48万人。
这一数据意味着什么？人口增长断崖式下滑！
从2016年开始，我国人口净增长的下降趋势就十分明显，基本上是每年少近200万人。
2016年：全年净增人口906万人
2017年：全年净增人口737万人
2018年：全年净增人口530万人
2019年：全年净增人口467万人
2020年：全年净增人口204万人
2021年：全年净增人口48万人
通过梳理历史数据发现，2021年净增人口数量竟然创下了近60年来（1962年以来）的新低。若去掉去年净增48万里面的移民人口，全国实际人口有可能已提前进入了零增长时代。
大胆预测下，2022年我国大概率会迎来人口零增长，这将比业内普遍预期的时间点来得更快！那么，人口少子化叠加老龄化，这对于房地产市场将产生哪些深远影响呢？
众所周知，货币政策和土地政策主要影响着楼市的短中期走势，而真正影响楼市运行走势的最根本、最关键因素是人口因素。搞清楚人口的变动与流向，才能看清楼市未来10年乃至20年的长期趋势！
回顾过去20-30年楼市繁荣发展的黄金时代，除了城市化进程和货币因素之外，主要原因还是70后、80后、90后这几代人口井喷，在成家立业之时激发了庞大的购房需求，推动了房价的快速上涨。
如今，随着人口净增的断崖式下滑、出生率的不断降低，过去支撑房价长期上行的底层逻辑已经逆转，普涨格局已一去不复返了！
北京海证认为，在房住不炒的政策总基调下，未来楼市必然会迎来大分化格局，房价也不会再现过去那种波峰式的快速上涨，而是更加趋于平稳。
02
宇宙第一！
未来10年楼市增量高达百万亿
分化已经开始，未来将是常态！
在房住不炒的背景下，我国楼市已进入总量稳定、区域分化的新阶段。那么，判断未来楼市发展趋势的核心指标是什么？未来我国房地产市场的增量空间有多大呢？
先分析第一个问题，我们认为，城镇化和人口流动的变化是决定楼市长期趋势的最关键的核心指标。
过去30年，我国房地产经济蓬勃发展的根基就是城镇化，其带动全国人口由“农村走向城市”，极大推动了城市繁荣。可以说，城镇化与人口流动变化这两个指标是息息相关的！
如今，虽然我国新增人口放缓、出生率大幅下滑，但凡事都有两面：一面是我国老龄化时代要来，另一面则是人口质量大幅提升（大量农村人走向城市接受高等教育），这意味着人才红利时代到来！
最关键的是，目前我国的城镇化水平与发达国家仍有一定的差距，未来仍有一定的提升空间。
据七次人口普查数据显示，2020年我国的城镇化率高达63.89%，比发达国家80%的平均水平低了16.11%，与美国82.7%的城镇化水平还有18.81%的距离。
根据联合国预测，2035年，全球城镇化率将达到62.5%，大城市和大都市圈人口继续持续积聚，中国城镇化率高于世界平均水平，但与发达国家相比仍有不小的差距，未来仍有较大的提升空间。
相关研报显示，我国2030年城镇人口将达10.2亿，预计未来十年将有1.8亿人进城，这将带动我国房地产市场迎来最后一波的增量红利！
很多人都好奇，这最后一波的增量空间到底有多大呢？
国海证券夏磊曾在研报指出，2019-2030年，全国自住房需求年均11.7亿平，超过2013年全国商品住房销售面积11.6亿平。
其中，2021-2025、2026-2030年自住房需求年均分别为11.6亿平和11.0亿平，相当于2013和2015年全国商品住房销售面积。取这两个数据的均值，可知未来全国自住房需求的年均面积为11.3亿平。
根据易居研究院公开数据显示，2021年楼市平均销售价格为10218元每平米，两者数据相乘即可计算出：截至2030年，我国房地产市场增量市值年均约11.5万亿！
若按照这个年均增量计算，未来10年我国楼市的总增量空间将超过百万亿之巨！
还真是不算不知道，一算吓一跳！这一数据估计会让很多人惊讶得像头顶炸了个响雷！
其实，当你知道目前全国楼市的总市值，相信大家就不会那么惊讶了！要知道，我国可是14亿人口大国，高居世界第一，比美欧日人口的总和9.66亿还要多得多！
研报数据显示，2018年中国住房市值339万亿元，相当于国家GDP的3.43倍左右，2021中国住房市值达到418万亿，是GDP的4.1倍！我国房地产市值堪称宇宙第一，已超过美国加上欧盟及日本的市值总和！
可见，若拿上述年均11.5万亿的增量空间与目前418万亿的总量对比，未来几年的年均增速还不到3%。
由于我国住房市场已经走过全局性高增长阶段，进入总量稳定、需求分化的新阶段，未来楼市的市场空间必然向一二线城市和主要城市群集中。
所以，不少读者还想了解，我国经济发达区域城市群的楼市增量空间，尤其是最具发展前景的一线和二线城市。
好！那我们就继续分析下。
数据显示，2019-2030年，一线、二线年均住房需求分别为1.0和4.4亿平，较过去几年的均值提升了4%左右。
若按城市群划分，2019-2030年，商品住房需求将集中在19大城市群。其中，长三角、长江中游、京津冀、成渝、珠三角、山东半岛这6大城市群，年均需求1-2.1亿平，占全国8.7-17.7%。
据贝壳研究院公开数据，2021年4个一线城市平均房价为6.5万元每平米；平均房价突破2万元每平米的城市有20个，且基本都是二线城市。
由此可知，若除去其他影响需求和房价的变量因素，截至2030年，我国一线、二线城市楼市的年均增量空间分别为6.5万亿、8.8万亿！
03
正确的置业逻辑
哪些城市房价最具升值潜力？
人类的悲欢各不相同，何况城市。
根据发达国家的经验，人口增量越少，大家就越爱往核心大城市及其都市圈聚集。伴随中国的城市化进程纵深发展，年轻人都希望能在大城市安家扎根，这是他们实现人生梦想的必由之路。
某种程度上说，这也是一场阶层向上流动的卡位战！
从全国一盘棋来看，据第七次全国人口普查数据，我国人口流入前十的省份是：广东、浙江、上海、北京、江苏、新疆、天津、福建、海南、辽宁。
人口流出前十的省份是：河南、安徽、四川、贵州、广西、湖南、江西、湖北、黑龙江、河北。
可见，对外来人口最具吸引力最大的省市，主要集中在经济发达的长三角、粤港澳、京津冀、江浙一带的核心城市群。
这些城市群凭借优质的各类社会资源和良好的就业机会，对外来人口会形成强大的吸引力，越来越多的年轻人涌入，买房的刚性需求也就源源不断，房价自然居高不下。
正所谓，人口和就业的走向，决定了未来房价的方向。也就是说，新增人口去哪里，哪里的房价才最具升值潜力。
那么，问题的关键来了！究竟哪些城市的人口在持续净流入呢？
根据一财研报的统计数据，当前人口净流入最多的十个城市分别是深圳、上海、广州、北京、东莞、成都、苏州、佛山、杭州和郑州。其中，8个在东部沿海地区，中部和西部各1个！
再结合全国五大城市群，我们把未来最具升值潜力的城市房价划分三个等级：
首先，处于长三角、粤港澳、京津冀区域核心城市（深圳、上海、广州、北京、东莞、苏州、南京、佛山、杭州等）的房价最具升值潜力，建议作为大家的最优选择；
其次，成渝城市群中的成都和重庆，以及长江中游城市群中武汉、长沙，楼市长期保值升值问题不大，可以作为次优选择；
最后，独具旅游养生资源的热带地区海南的三亚，以及中西部地区经济发达城市西安、郑州为备选。注意，海南不建议作为年轻人选择。
于是，未来20年房价最具升值潜力的城市名单出来了！只有持续人口净流入的超大城市、特大城市的优质地段才会成为家庭的资产之锚，长期具有保值升值的潜力！
相应地，普通老百姓正确的置业逻辑就非常清晰了，即减持品质普通，居住属性弱的房产，保留核心城市品质更高的房产！
未来那些人口持续流出、经济就业不发达的中小城市的楼市前景会十分黯淡，其房价长期必然步入下跌趋势，到时变现估计都很难。
04
优质房产
跨越经济周期的财富之锚！
国家的国运与老百姓的财富命脉相连！
看清未来20年的楼市趋势，自然离不开经济基本面的分析。
过去60年，我国经济发展取得了巨大的成就，早已成为世界第二大经济体，这可是一个拥有14亿人口的国家，不得不说，这是一个震惊世界的奇迹！
世界著名经济学家林毅夫曾说，到2035年之前，中国经济至少还有每年8%的增长潜力。北京大学国家发展研究院院长姚洋表示，2030年中国将超越美国，成为世界第一大经济体！
虽说目前我国经济发展面临着各种各样的挑战，但我们在科技、产业上的后发优势潜力巨大。不久的将来，我国在人工智能、新能源、物联网、新基建等产业革命大概率会实现弯道超车，引领世界！
显然，这是一个国运向上、国富民强的时代，房地产自然要满足人民对美好生活的需求！那么，优质房产能够穿越经济周期成为财富之锚吗？
答案是，当然可以！
怎么理解？就像一个具有护城河的优质股票，未来长期的趋势会不断上涨，期间遇到经济萧条也好、金融危机也罢，给它足够的时间总会越过山丘、跨过低谷！
从历史经验来看，世界多数的发达国家，核心城市的优质资产都不惧经济逆势，是为数不多可以抵御通胀、跨越经济周期的资产之一。
比如美国、日本、英国，在金融危机和经济萧条时期，房价虽然下跌，但人才聚集的核心城市的房产相对比较抗跌，跌幅并不是很深。
然而，待度过困境、经济周期好转时，这些区域城市的房价会率先迅速反弹，并会冲破原来的最高价位，进入新一轮的上升周期！
为什么会这样？核心逻辑在于人才，顶尖人才的聚集！
这就回到了前面我们分析的人口红利时代的逻辑上了。人随产业走、人往高处走！
核心大城市聚集了各个领域的顶尖人才、高净值人群和超级富豪，这些人具有强大的购买力，对住房品质和需求居高不下，加上核心地段房子的稀缺属性，供需紧张，这就造成该地区房价在经济逆势会异常坚挺，在经济顺势上涨特别快。
未来10年乃至20年，中国核心大城市的优质房产必然能够穿越经济周期，不惧经济逆势，并长期跑赢大势，堪称稀缺且核心的优质资产！
尾声
选择大于努力，思维决定层次，是任何时代任何环境下的重要规则。
在房住不炒的大环境下，我们应该感谢国家，调控相当于是国家给我们普通人发的一个超级大红包。
越是限购政策严格的大城市，越是应该上车购买的城市，尤其在限购政策尚未松开之前。
物以稀为贵，这些城市的优质房产才是能够跨越经济周期的财富之锚，也是值得每个家庭长期持有的优质资产！
未来，中国楼市将呈现强者愈强、弱者愈弱的两极分化的局面，普涨时代早已一去不复返了，
未来的房价一定是人才聚集地的核心城市的胜利！