普通白领的财务自由之路 | 2.6 房产

房产投资

房产是副业中第二层资产的一类非常重要的资产。从广义资产角度来讲，一切可交易并产生现金流或预期资本利得的不动产都可以称为房产，比如城市住宅、商铺、商住两用房等等。从狭义角度来讲，我们通常所说的房产就是指住宅。本篇着重讨论住宅类房产，因为从目前中国房产市场整体来看，住宅类房产是最大宗的子类，且大家更为熟悉，大家的需求也更大，相比商铺和商住两用房来讲，其交易流程更加正规化、法律化，从当前收益角度，住宅类房产一般比其他两个子类也更高一些。以下房产仅指住宅类房产。

作为第二层资产中重要的一类，房产通常可分为一手房（新房）和二手房。目前中国市场，严格的说，只有一线城市北上广深有二手房交易市场，其余城市则目前还是一手房（新房）主导，二手房交易并不活跃。

对于一手房（新房）的交易，一般是通过到开发商售楼处进行排卡、摇号、选房、购买，目前一手新房大多为期房，少部分为准现房或现房，这是因为开房商一般是融资开发，需要加收现金流，所以肯定以期房销售为主，部分准现房和现房很有可能是尾盘等待清仓。购买新房可选择全款购买或贷款购买（包括公积金贷款、商业贷款和组合贷款）。新房交易会产生税费，一般包括契税、房屋维修基金、物业管理费、权属登记费、其他交易手续费用等。

二手房交易与新房交易不同，不需要直接跟开发商打交道，转而需要打交道的是欲购买房子的房主（业主）、中介等人员。二手房交易流程一般是踩盘选房、联系房产中介、与业主谈判并签约、全款或申请贷款、过户、房屋交割。二手房交易也会产生税费，比一手房要多得多，一般包括增值税、契税、个人所得税、中介费、评估费、权属登记费、其他交易手续费用等，各地收费标准不一。

目前中国的房产市场整体属于政策性市场，受政府部门调控影响严重，故而不能仅仅用市场的观点来进行房产投资和交易。各地针对房产交易，出台了非常多且各不相同的政策，导致中国的整体房产市场是割裂的，各地的房产交易手法和投资手法也是不同的，需要具体情况具体分析。我们研究房产投资，要综合考虑政策、货币、供求等因素，且需要因地制宜地去考虑投资的必要性，切不可随性为之。

对于普通白领来说，房产是非常重要的资产，它不仅仅是可产生较大现金流和资本利得的资产，也是生活所必须购买的产品（抛开终身租房的观念不谈），在大多数中国人的眼里，一生是必须至少要有一套房产的。房产与其他各类资产有较大的不同，主要体现在以下几点：

1、房产既是刚需品也是投资品，既具有商品属性也具有金融属性，是普通白领必需配置的重要资产。在很多职场白领眼里，房子就是居住的地方，另一别称就是家，所以房产天然就是刚需品、具有商品属性；但大家所忽视的是，房产也是一类大宗投资品，也具有金融属性，通过房产投资，我们可以获得现金收益，同时在整个房产交易过程中，我们也会较多的涉及金融事务。所以房产的商品属性和金融属性是统一于一体的，二者不可分割，仅仅说买房不考虑投资只为居住是片面且自欺欺人的说法，因为你很可能还有卖房的一天，在房产持有过程中，你是不希望房价下跌的（相当于你希望你的投资是成功的），所以对于房产，我们要正确认识它的作用和价值。对于普通白领来说，房产投资或许就是这一辈子可企及的最大的一笔投资，所以务必要认真对待，并把房产作为必需配置的一类重要资产。

2、房产实用性强、稳定性好、流动性较差。房产是一个钢筋混凝土构成的庞然大特，耐久性较强、稳定性较好，不容易损毁。房产作为居住空间，其实用性很强，是家的实体。但重点要说的是，房产的流动性相对第一层资产中的金融衍生品、债权等要差，交易频率（换手率）相对而言较低，一般来讲，持有周期会较长，至少以年计，不大适宜快买快卖的交易手法。总而言之，房产是一类比较适合长期持有的资产。

3、房产交易需要投入大量的资金、较多的精力，涉及法律、沟通、金融、工程等各方面知识和经验。房产的交易与其他类资产不同，无论是新房还是二手房，一个成熟的房产投资者，都需要投入较大量的资金（自有或他融）、消耗较多的精力去踩盘选房考察、与中介业主和开发商进行大量沟通，中间过程中要涉及合同签约、贷款、房屋抵押等金融事务、在选房、交房、装修和使用时还要懂基本的工程知识。可以说，房产投资需要各方面的综合知识，并不是像买白菜一样简单。如果你简单的认为房产投资就是拿钱、买房、收房的过程，那么只能说你对房产的了解还处于初级阶段，你需要花费更多的时间进行学习房产相关知识。房产交易的风险更多来自于投资者本身。

4、房产可提供稳定现金流和较大的资本利得，通过运用杠杆，可实现资本较快增值，进而更快实现财务自由。从普遍意义上来讲，房产是普通白领在配置资产过程中必选的一类资产，通过房产投资，我们可以获得稳定的租金收益（现金流收益），通过房价上涨、资产增值，我们可以获得较大的现金差价（资本利得）。更为重要的是，作为普通白领阶层，通常很少有机会使用金融杠杆，而房产投资是一类可以比较容易地使用金融杠杆（贷款）的投资品。杠杆对于投资来说相当于放大了收益和风险，在房价稳定上涨的房产市场上，合理运用杠杆进行房产投资可以实现资本较快的增值，进而实现财务自由。

总之，房产作为副业第二层资产最重要的一类，是普通白领必需配置的资产。它既具有商品属性，也具有金融属性；它实用性强、稳定性好、流动性较差，适合长期持有；在房产投资交易过程中，需要投入大量的资金、较多的精力，涉及法律、沟通、金融、工程等各方面知识和经验；房产作为大宗资产，可提供稳定现金流和较大的资本利得，通过运用金融杠杆，可帮助实现资本较快增值，进而更快实现财务自由。