土地流拍、多城出“限跌令”，这一系列背后，究竟发生了什么？

据不完全统计，2021年6月-8月，全国土地市场流拍612宗土地，其中，一二线城市流拍99宗，三四线城市流拍513宗！

这完全与2021年上半年的拿地风格不一样啊！

笔者2021年上半年参加过多宗土地的网上竞拍，一宗土地没有竞拍200多轮，根本就停不下来，土地竞拍结束，土地成交价溢价30%，那是妥妥的事。

那半年过后，土地市场画风大变，这是怎么回事呀？

除此之外，房市也不好过，房价往下跌的预期也越来越强烈，以致全国各地纷纷出台“限跌令”，继沈阳、昆明这些城市出现“限跌令”后，就连经济发达的城市，全国百强县排名第二的江阴市，其住房和城乡建设局也于2021年8月31日出台《关于进一步促进房地产市场健康稳定发展若干事项的通知》，明确规定：

严禁低价（如低于成本价、变相降价等）倾销、打价格战、坚决杜绝恶性竞争、降标降质、逾期交付等违规违法行为。

土地流拍、多城出“限跌令”，这一系列背后，究竟发生了什么？

答案仍然还是各家房企资金短缺这个导火索引起的。

大家都知道，在2020年之前，很多房地产公司都是通过高杠杆、高周转将公司规模做大的。高杠杆就意味着高负债，而在高负债之下，房企都需要通过借新债、还旧债这种操作，来使房企得以继续运转下去。

2020年后，国家为了确保房地产市场健康发展，出台了三条红线（即剔除预收款后的资产负债率不得超过70%，净负债率不得超过100%，现金短债比不得少于1）和贷款集中度管理（即房地产贷款不得超过40%，个人按揭贷款不得超过32.5%）的调控政策。

如果三条红线都触碰了，那么房企就不得增加有息负债；触碰两条红线，有息负债增长率不得超过5%；触碰一条红线有息负债增长率不得超过10%；一条红线没有触碰的话，有息负债率也不得超过15%。

这一政策出台，很多房地产公司不是触碰了三条红线，就是触碰了两条红线，因此，房企融资受到很大的限制，而房企融资受到限制，反映到土地市场，就是房企的拿地资金紧张，很多过去很激进的房企多不敢投资。

房企是一个资金密集型企业，资金就像房企的血液一样不可缺少。房企的融资受限，那么很多房企就通过提高经营性收入来输血，而这个经营性收入的提高就要求快速回笼销售资金。

因此，在2021年下半场，回款就成为每一个房企重中之重的核心业务。

为了快速回款，唯一的目标就是多销售，快去化。但是，在今天的贷款集中度管理之下，银行按揭回款的放款速度，因放款条件和银行额度等等原因的影响，也是非常的缓慢，即使按揭款放下来，也是需要监管的。因此，仅仅依靠购房客户的首付款，根本满足不了房地产公司的巨大而又强烈的资金需求。

于是，各大房企纷纷把法宝放在通过加大销售优惠力度，提高购房客户首付比例上。而一旦加大销售优惠力度，甚至有些房企连加大销售优惠力度也懒得做，直接降价销售，以求快速回款资金。

这样就导致房企低价（如低于成本价、变相降价等）倾销、打价格战等等恶性竞争出现。因此，出台“限跌令”还是非常有必要的。