中国式房价增长、为什么还有很多人不明白？

2011年，有位客户国外回来，给我谈了很多国外楼市如何，结论中国房价太高，那时候上海均价是1.8万！

身为地产一线人，我不是名牌大学的专家，只是一位初中生而已，凭借9年地产营销经验的所见所闻，所听所学，谈一下我个人观点！

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政策导向让房地产市场稳步增长

很多发达国家的地产市场都是自由化，市场化，有健全的房地产管理机制，而我们国家正处于特殊时期，对房地产市场的管理是刚柔并济，想跌不能跌，不涨还不行。一个市场，打破了市场的规律，那么从后市的判断就不得不考虑政策因素。

房地产调控准确的说应该是2005年开始，过去的这么多年也是经济发展飞速的十几年，如果从房地产的“绑架”中走出来，至少也还需要二三十年，在这个过程中，房价不会暴跌，同时政策一定会打压暴涨的城市，只要城市在发展，GDP在增长，房价最理想的还是稳步上升，尤其是发展竞争激烈的中心区域城市。

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城市化快速发展会导致房地产必然上涨

炒房客要杀，但地产投资客能杀吗？不能，万万不能，城市化发展中，地产投资客是非常重要的一个角色，可能会有人骂我，但是骂归骂，我还是要说出其中缘由：

一座新区的规划，或者说一个城市基建项目，地铁，高铁，或地标建筑，总投资比如规划1000亿，而这1000亿并非一次性全部拿出来的、地方政府要谋求发展，只有自谋出路，所以先“画饼”、吸引投资商，卖部分土地获得前期开发资金，开始建设城市基建，建设完成一部分后，继续出售土地，而随着开发的进度，土地也越来越贵，随着资金的不断投入，而这个总规划1000亿的新区便逐步成形····

而地产投资客在这座新城中扮演了举足轻重的角色，普通老百姓会等这个规划全部完成后才会去买，或者才愿意去买，而如果每个人都这么想，那么政府永远没有资金来开发完成，投资商前期垫付了资金给政府，背后又必须从民间回款，而民间是谁在支持？投资客，任志强说的很对“我们在享受完善的城市配套时候，应该感谢最早在这里买房的人，如果没有他们在前期支持，如今根本不会有便利的交通，完善的城市的配套”

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货币贬值唯有不动产最保值

今天的人民币使用价值在10年后还是一样吗？今天一个月3000元的房租在10年后还会是3000元吗？居民消费品每年涨幅在3%左右，这一两年央行多次降准，释放大量资金流向市场，银行降息，鼓励更多资金流向市场，存款利率也降低，政府不希望老百姓再把钱存银行了，种种系列从长期来看，我更相信货币会贬值。

不动产有个最大的特殊性就是“不动”的资产，在未来70年都不会动，都属于你，而未来这70年周围的一切都会发生翻天覆地的变化，新中国成立到如今也仅70年，那么未来的70年中又会发生多大变化呢？给了我们很高远的遐想空间、而不动产的价值在未来几十年无论货币怎样贬值价值永远对等

1989年上海房价2300元/㎡，媒体一样宣导房价太高，毕业生不吃不喝100年才能买一套两居室、今天的钱没有之前的钱更具有价值了，但是房子比之前更具有价值了；抵制通货膨胀，最“傻瓜式”的就是买房。

房价是反应不动产价值的准则，1989的虽然只是两千左右一平米，但是其价值和今天是一样的、高攀不起。

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供需关系的结构化调整

为何热门地区依然不断出现抢购现象？中国不缺购买力，14亿人，这是很庞大的盘子，有人说中国所有的房子能让35亿人居住，这其中又有多少老破小的房子呢？从房子换代来讲，2000年之前的房子问题重重，未来最多再坚持10年左右就需要拆迁重建，甚至当下已经空置了很多，而这些房子集中在闹市区，已经成为城市发展的阻扰线；

城市发展追求精益求精，20年前单位分房，有落脚点就满足了，而今天呢？15年前开始对房子进行甄别，要南北通透，要全明等等、10年前开始追求得房率高，来宽大敞亮，而此时一部分老公房开始遭人嫌弃了，5年前我们开始追求物业服务，公共配套，要会所游泳池等、而这时候不仅嫌弃老公房，曾经15年前想要的一套全明户型也无人问津，如今谁还不是个全明啊；

与此同时，老公房在历史舞台上只有20年就开始面临拆迁重新建设，上海陆家嘴的老房子如今单价也只有7万一平米左右，而新房单价20万以上，用7万一平米的成本拆迁掉，建设更适合城市形象的豪宅项目，转手一平20万以上；房地产依然有人在开发，只不过那些跟不上时代的住房逐步要淘汰了；再过20年，或许我们今天看到的一些动迁安置房小区也会逐步开始拆迁重建更好的小区，所以空中带花园，绿色住宅第四代住宅离我们不远。

房龄越新越保值，品质越高需求量就会越大、如今100㎡做三房两厅两卫价值必然比5年前100平做大两房有市场；

供应上在不断创新，不断升级，不断淘汰，需求上更是发生了很多变化，中国14亿人口、长三角占据了2亿，占比超过14%，而长三角的土地面积只有中国的4%左右；区域的差异化不明白的人总会说鄂尔多斯都成空城了，现在谁还买房？14亿人虽然不会集中在一个地方买房，但是大部分的人肯定是会往越好越发达的中心城区置业。

长三角区域会是中国率先进入高度发达区域，而正因为如此，人口较为集中，配套也是较为最完善，需求自然也是最为旺盛。

城市越发达、居住的方式也发生了改变，最多再20年，发达城市独居者的比例将会从现有的5%上升到30%、高标准的生活方式，再让人回想起20年前的老公房时候，该喜还是悲呢？