差异化房贷利率促楼市平稳发展

最近，北京、上海、广州和深圳等一线城市的住房贷款利率有所下调，引起了人们的关注。此前，全国100多个城市的银行已自主下调按揭利率，“减按揭”已成为普遍现象。

业内人士表示，本轮房贷降息是为了降低居民的债务成本，支持合理的住房需求，刺激消费需求，从而稳定经济增长，保障民生改善。各地要坚持“住房无投机”的定位，从自身实际出发，继续完善差别化住房信贷政策，支持刚性和改善性住房需求，共同促进房地产市场平稳健康发展。

定价机制如何运作

本轮抵押贷款利率下调与贷款市场报价率（LPR）密切相关。

一方面，当前99%的抵押贷款利率与5年以上的LPR挂钩，前者因后者而发生变化。另一方面，抵押贷款利率有三层定价机制，每一层的变化都可能导致特定的利率变化。个人住房贷款的利率和首付比例，通过国家、城市和银行三级定价机制确定中国人民银行相关负责人近日表示。

定价机制是如何运作的？首先，监管机构给出了国家层面的“底部”。此前，第一套和第二套住房的“底部”利率分别为5年LPR和5年LPR加60个基点；5月15日，监管部门联合发布通知，第一套住房的利率“底部”在5年内降至LPR减去20个基点，第二套住房暂时保持不变。其次，每个城市都坚持按市执行政策的原则，决定在国家“底部”作为城市的“底部”增加或不增加多少个基点；最后，每家银行根据自身的业务条件、客户风险状况和其他因素，独立决定在城市“底部”添加或不添加多少基点。

可以看出，本轮抵押贷款利率下调主要有两个原因：一是5年期贷款利率下降，抵押贷款利率随之下降。5月20日，5年来的LPR从4.6%下降到4.45%。“LPR报价首次仅针对期限超过5年的品种下调。这种结构性的‘降息’将对稳定信贷总量和提振中长期信贷需求产生积极影响。”中国民生银行首席研究员文斌表示。二是各城市和银行根据当地实际情况，在不突破国家利率下限的情况下，适度加大了此前的大规模回调力度，部分城市回调幅度超过100个基点。

一线、二线和三线城市各不相同

虽然住房贷款利率普遍下调，但一、二、三线城市下调的主要原因和幅度有很大不同，需要根据城市具体分析。

从北京、上海、广州、深圳等一线城市来看，住房贷款利率下调的主要原因是5年来贷款利率的下降，而原来的增长率没有明显变化。其中，北京首套住房利率从5.15%下降至5%，第二套住房利率从5.65%下降至5.5%，均下降了15个基点，与5年来贷款利率的下降趋势一致；上海部分银行首套房利率由4.95%降至4.8%，第二套房贷款利率由5.65%降至5.5%；广州和深圳首套住房的利率分别降至最低的4.45%和4.75%，这两个利率因银行而异。

为什么一线城市的按揭利率没有大幅下降？这与房地产市场的供求有关。最新数据显示，4月份一线城市新建商品房和二手房销售价格环比和同比均上涨。“环比来看，一线城市新建商品房销售价格上涨0.2%，比上月下降0.1个百分点；二手房销售价格上涨0.4%，与上月持平。”国家统计局城市司司长盛国庆表示，从同比来看，新建商品房和二手房销售价格分别上涨3.9%和2.4%，比上月下降0.4个百分点。

相比之下，二三线城市的住房需求最近有所减弱，主要原因有两个。首先，由于2019冠状病毒疾病的持续影响，许多市场参与者处境艰难，居民预期收入下降，市场需求减弱；二是部分二线城市首套房利率较高，有的甚至超过6%，在一定程度上影响了购房者的需求。为此，一些二三线城市最近在遵守国家利率下限的基础上大幅降低了当地抵押贷款利率。根据壳牌研究院近日发布的报告，与2021的高点相比，郑州、无锡、绵阳、眉山、新乡等地首套住房的主流贷款利率普遍下降了150多个基点。

支持合理的住房需求

4月底召开的中共中央政治局会议指出，要支持各地因地制宜地完善房地产政策，支持刚性住房和改良住房需求。日前召开的稳增长、稳市场、保就业座谈会指出，要稳定物价，支持居民合理住房需求，保持房地产市场平稳健康发展。

目前，有必要降低居民的债务成本。“对于现有住房贷款而言，未来5年贷款回收率的下降将降低住房贷款成本，这有利于稳定房地产市场预期，促进房地产销售。同时，债务成本的降低也将有助于促进居民消费需求的增长。”文斌说。

“预计大多数银行将大幅降低抵押贷款利率，以更好地满足居民购房的消费需求。”复旦大学金融研究院兼职研究员董希淼认为，在经济下行压力大、有效信贷需求不足的情况下，住房贷款有可能再次成为银行的优质信贷资产，这将加剧住房贷款市场的竞争。

值得注意的是，要更好地满足购房者的合理住房需求，必须着力稳定地价、房价和预期，实施基于城市政策的差别化住房信贷政策。“对于住房去库存周期较长的城市，可以适当加大政策调整的力度和步伐。”董希淼表示，对于购房消费需求相对充足、房价有望上涨的城市，政策调整的方向和目标应该是“保持房地产市场的良性循环”，进一步减轻居民的住房消费负担，牢牢坚持“住房无投机”的定位。