投资金边房地产，主要考量因素与中国有何不同？

自从2010年柬埔寨推出《外国人不动产产权法》后，柬国的房地产市场就像断了线的风筝一样开始一飞冲天。最近两、三年，国内的中高净值人士越来越多的选择前往柬埔寨进行地产投资。人们应该如何理性看待柬埔寨地产投资，进行哪一类投资才更符合自己所愿？下面我们就来听听拓金海外的投资总监陈新奎先生是怎么说的。

柬埔寨的地产投资，目前主要都集中在金边。根据我的观察和思考，我把金边地产投资分成三个大类：收益型、增值型和二者兼具型。下面我来讲讲这三者之间的区别与联系。

收益型

什么是收益型投资呢？简单来说，就是这个投资的回报我是能马上看得见的。我这个月投了一个项目，下个月就希望能从中获得收益。那么金边有没有这种类型的地产项目呢？有的，金边市中心的房地产项目就属于这种收益型投资。

红圈处为金边中心区

我所说的金边市中心，指的是以独立纪念碑为中心，东起钻石岛东部，西止莫尼旺大道的这样一个区域，柬国皇宫、各主要政府部门、各国大使馆、外国驻柬机构和金边最主要的酒店、商铺、商贸中心都集中在这个区域内，因此无论基础建设、配套设施还是各类服务，这个区域都堪称金边市最完善的。所以这个区域的房屋租金是全市最高的。加上这个区域里外国人很多，他们通常都很追求居住品质，使得这个区域的房屋往往都能很快出手（被租出去）。

金边市中心房地产的租金收益能达到多少呢？根据权威机构的调查，金边市今年的平均租金收益为6.92%，市中心地区则要更高，达8~9%。也就是说，如果你在这里投资一套100万的房产，那么一年后你差不多就能拿到8~9万的回报。对一个人在深圳的中产阶级而言，你在深圳投资一套1000万的房产（1000万在深圳也就能买到一套大一点的公寓罢了），年租金回报不过14万多一点，而如果您把这笔钱投在金边市中心区，一年后则能得到8、90万的收益，您把这笔收益作为全家一整年的开销（吃喝、旅游、出国、孩子教育等）都绰绰有余了。

增值型

增值型投资和收益型投资最大的不同在于增值型投资不追求眼前即时的收益，而更看重未来房价升值后的长远回报。目前金边适合做增值型地产投资的地区有不少，最主要的大概是这么几个：

一、万谷湖区：万谷湖区位于堆谷区南部，与王宫、国防部相邻，东边则是金边目前的最高楼——安达大厦。万谷湖以前确实是一个湖，现在是被填起来搞建设了。柬埔寨政府准备把它作为金边的一个新区来打造。整个建设规划几年前已经完成了，按照这份规划，万谷湖区将被建设成为未来金边的一个现代化示范区。我相当看好万谷湖区的未来，虽然这里现在的投资成本已经开始上扬了，但对于想做增值型投资的朋友，我非常推荐本区。按照目前的建设进度，万谷湖区的基本建设将在5~8年完工，我认为目前是投资万谷湖区的最好时机。

万谷湖区位置图

二、永旺2期：金边的永旺1期建在市中心区，永旺2期则位于全市的北部。虽然这个地方目前仍稍显荒凉，但当地联排别墅的交易价格已经比2016年刚动工时翻了3~5倍（仅仅2年啊），而且都是当地人购买。随着永旺2期的建设日趋完备，此地未来的地产价格有非常大的涨幅空间。

“永旺2期”位置图

“永旺2期”效果图

三、水净华区：水净华区位于金边市东北，是湄公河中的一块沙洲，又称“鸭子嘴”。为了迎接2023年东南亚运动会，柬政府已在此处兴建了多所体育场馆，该地也是金边未来非常有潜力的一个区域。

水净华区位置图

水净华区效果图

四、ING新城：位于金边市东南方，附近有正在建设中的金边新机场，不同于金边其他区域以“小而美”的地产项目为主，此区目前正在兴建大体量的地产项目，相比上述三处，该地的工期会相对较长，估计在10年以上。

“ING新城”位置图

这里还要特别说明的是，虽然我认为上面提到的这些区域比较适合进行增殖型地产投资，但这并不是说市中心区地产项目就不能增殖了。只不过因为市中心的各方面条件都比较完善了，所以增殖速度和幅度自然是比不上这些项目了。而且市中心的地产价格也比较贵，进行投资固然能迅速获得高额收益，但也要看是否有那个经济实力。相反这些增殖型的投资项目目前都是刚刚启动，其实是比较适合普通人投资的。

二者（收益、投资）兼具型

目前的金边，收益和增值二者兼具的地产投资项目莫过于钻石岛了。此地紧挨市中心区，距离全市地标独立纪念碑也不过900米。如果说万谷湖是在打造金边未来的示范区，那么钻石岛就是正在打造中的示范区。该岛以南北划界，南边为豪华住宅区，北边则是高档办公、娱乐场所。距离市中心区的国会、外交部、金界酒店、索菲特酒店、香格里拉酒店、永旺商场（永旺1期）仅一河之隔（200米）。现在钻石岛上的基础设施和服务体系已经具有相当基础，租金回报也几乎达到6~8%，收益已经非常可观了。而且钻石岛的建设仍在持续进行，未来5年钻石岛的房地产价格势将会得到大幅成长。因此我觉得，钻石岛是目前金边最值得进行投资的区域。

钻石岛位置图

钻石岛效果图

最后我还想强调的一点是，国内购房最强调的就是地段，但在做海外地产投资时应切忌“地段等于一切”的想法。虽然在柬埔寨购房时地段依旧是非常重要的考量因素，但对于柬国这种刚刚开始发展且外国常住人口很多的国家，除了地段，住房品质和配套服务也是非常重要的参考指标。举个例子，在金边市核心地段的BBK1区，曾有一个项目（陈总监在访谈时谈到了此项目的名称，这里我们姑且不透露）在建设时号称竣工后月平均租金可达到900美元，但等到完工后，实际的平均租金仅300美元，比当初的宣称少了三分之二。究其原因，是因为这个项目的投资方当初错误地以为柬埔寨是个刚刚起步的国家，随便建栋房子都能赚钱，于是在开发时不注重品质，房屋户型不合理、施工水准较差，物业管理也不到位。相反距其不远处的另外一个几乎同时竣工的项目，在地段相同的情况下，因为有更好的住房品质和配套服务，月平均租金已经突破1000美元。

收益型投资项目如此，增值型项目又何尝不是如此呢？

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