龚方雄：短期内房价上涨空间不大
2009-10-31 14:57:19 来源: 网易房产 跟贴 0 条 手机看新闻
龚方雄：短期内房价上涨空间不大
10月31日，2009中国地产年会暨中国人居60年高峰论坛在深圳开幕。网易房产作为战略合作门户，全程视频直播了论坛盛况。
主持人：各位来宾、欢迎回到现场，这是“2009中国地产年会暨中国人居60年高峰论坛”，今天上午我们有幸聆听了几位专家的精彩演讲，智慧的火花还在闪耀。今天下午精彩的论述还将继续，我们有请摩根大通追究区董事总经理的龚方雄，北京师范大学研究中心的主任董藩；经济学家、北京科技大学经济管理学院教授赵晓；中原集团主席施永青先生和我们一起分享智慧的观点，我们今天下午智慧的主题是经济危机下的中国地产嬗变。首先有请摩根大通中国投资银行董事总经理、主席龚方雄先生。有请！
龚方雄：各位大家好，很高兴和大家一起在和就中国房地产的话题做一个探讨和交流，每当谈到房地产，无论它和什么相关相连，都是一个热门的话题，因为我们国家居者有其屋的观念是根深蒂固的。无论从投资的角度还是从普通住房的角度谈，普通公民对住房的问题都非常关心。我想从房地产和经济发展的关系来谈一下房地产市场未来的前景，和从资本市场、投资的角度谈论房地产对我们整个资本市场可能产生的举足轻重的影响。
首先，我们国家，大家知道经历了这次金融风暴之后，现在面临了一个非常艰巨的经济发展的转型阶段，以前我们的经济主要是靠投资、靠出口这两驾马车拉动，现在要靠内需、创新来转变经济增长的模式。怎么样拉动内需呢？最重要的一块实际上就是房地产。这是不庸置疑的。房地产和经济的关系，不但它本身的产业链非常强，他在投资消费当中的重要性都是不可忽视、举足轻重。大家知道，我们国家中固定资产投资占GDP的40%多。房地产固定资产投资每年占固定资产比重一般都是1/4左右。所以算下来，整个房地产行业的固定资产投资占整个GDP的比重差不多达到10%。这是一个直接影响，还没有算它间接的影响。间接的影响产业链就更长了。它对钢铁、水泥、对上游下游产业的拉动，尤其它影响着我们国家城市化的进程。大家知道，城市化是我们国家经济成长的动力。现在我们的城市化基本上仍然处在一个初级阶段。也就是说整体的城市化率只有45%左右。我们国家从过去30年的经历看，每年的城市化率基本上以1%—1.5%的速度在提升。最近这个速度在加强，差不多达到1.5%。也就是说今年的城市化率有45%的人口居住在城镇，55%的人口居住在乡村。每年的城市化率提高1—1.5%，意味着每年我们国家有1500万到2000万的人口从乡村转入城镇。这是一个非常庞大的数据。我们讲内需也好、讲经济转型的动力也好，最重要的就是要把我们的消费、投资跟城市化紧密配合起来。这个配合缺不了房地产板块对整个上下游的拉动。
大家知道，每年从农村迁入城市的内口都是1500万—2000万。我经常比喻成相当于国家每年都要造一座像伦敦、东京这样的城市。外国人一听，都吓坏了，他们认为中国将来有这个能力去保持城市化的速度吗？谁是负担的主要的承担者，我觉得主要是房地产开发商。我们房地产市场。再就是，我们经常争论房价为什么一直居高不下，为什么房价不能跌呢？各种议论都有。但是归根到底，这是一个土地价格的问题。我们国家的土地价格低不了，不可能低，以后还是会涨。要把中国的房地产的问题放到整个经济格局中看就会很清楚了。
首先，城市化率虽然比较低，只有45%，但是每年都有1500万—2000万的人口要进入城市，就是城市的规模要扩大，这个过程中，不可避免地要流失可耕地。在中国可耕地本来就是一个非常稀缺的资源。经常有一些人很简单地把中国的房地产价格、土地价格和美国做一个比较。如果去过美国的人回国一般都不愿意在中国买房子。在中国的一线城市花100万美金最多买一座比较象样的公寓，在美国100万美金可以买到一个庄园，里面什么都有，有游泳池、园林。为什么这两者会有这么大的区别呢？中国人均GDP是3000多美金。美国的是3万多美金。美国的人均GDP比中国高很多，中国的房价为什么会这么贵呢？因为土地在中国是一个稀缺资源，在美国是一个富裕的资源，美国不缺乏土地，中国的可耕地面积占国土面积的40%。中国的人口是美国的4倍以上。美国的国土面积基本上都是可耕的，不可耕地非常少。美国整个都是一片沃土。这么算下来，中国人均可耕地面积不到美国的1/10。而且更严重的是，美国基本上已经是城市化的一个国家，它该进城的人口都已经进城了。它的城市化进程已经结束了，而中国的城市化进程才刚刚开始，它的城市化率90%，而我们的城市化率是65%。所以你说那一边的地价会贵？由于我们的国情、人口、资源所造成的一个现象。
再加上经济周期的因素，就是现在全世界各国采取的都是一种宽松的货币政策和财政政策，以维持经济的稳定增长。宽松的货币政策环境之下，纸币的利率非常低，也就是说纸币的成本非常低，在纸币成本很低的情况下，大家都想去拿有形资产，所以在这种情况下，纸币的价值是不断贬值的，有形资源、资产的价格，其中包括房地产、土地的价格在纸币不断贬值情况下，它势必会不断增值。所以为什么黄金在上涨，我们国家也不断出现“地王”。但是有谁从这个角度看的呢？大家知道，拿到“地王”的人相对他的资本成本都比较低，这里面也有一个资产重新配置的道理。所以说我们国家的房价跌不下来。这个房价怎么能够跌下来呢？很多人说房价高涨，地方政府是最大的受惠者，地方政府实际上是要管经济的，是承担城市化进程的主要的一个管理部门。土地资源这么稀缺，怎么样管？如果不给土地资源有一个定价，土地资源的流失不是会更快吗？所以在这个情况下，它的土地价格将来一定还会继续上升。中国不可能搞像美国这样的全国皆是别墅的模式。中国将来房地产市场的发展一定是循香港的模式，往天上走，高容积率，因为我们的土地资源非常稀缺。前一段时间香港一个“地王”一平方米70万人民币。只有美国是非常特殊，美国是地大人稀。亚洲的国家由于相对人口密度比较大，可耕地比较少，亚洲的土地价格都非常高，亚洲的房地产价格普遍比美国都高。最典型的例子就是东京。所以说在土地价格不可能下降的情况下，而且从长远的城市化进程讲，土地价格一定是一个缓慢的上升过程。在这样的情况下，房价怎么样能够降下来呢？除非把一部分土地划分为廉租房，政府要承担这个责任，那么地方政府在税收分配的财税体制要理顺。要不然这个经济适用房会给地方政府造成很大很大的负责。如果财税体制没有理顺的话，谁愿意搞经济适用房呢？我觉得新加坡有70—80%的人是住在政府提供的廉租房里面。而且他们的观念也不一样。
我经常在一些场合讲到，居者有其屋的观念并不代表你一定要是这个房屋的所有权。任何社会都有差异性。邓小平很早就讲了，要让一部分人先富起来，房子本身是一个资产，这个东西不一定每个人都一定要拥有，即使在美国的大学生都没有这个观念。研究生读一个MBA出来，也就是在工作5年以后，稳定之后，再考虑买房，要有一个稳定的收入源以后才买房子。我们国家大学生一毕业出来就有一种期盼，要买得起房子，每个人都希望成为房子的拥有者。美国的大学生、研究生刚毕业的几年中都是租房子住。房子的所有权不是集中在大部分人手中。尤其是年轻人。我经常为年轻的人抱不平，这是一个观念问题，一些年轻人要结婚，女方就会说，你没有房子我就不嫁给你，这样双方的家长都会拿出一生的积蓄为这两个小年轻解决住房的问题。在中国就变成了一个问题，就是为了单一的住房，是否买得起房不是由一两个人的收入决定的，而且由6个人的收入决定的，就是两个年轻人加上双方的父母的收入。以前的中国是分房子住的，老一辈的住房问题都得到了解决了。他们存的钱在这样的情况下，都为下一代购买住房。所以为什么说房价很高但是同时买的人又很多。只要一两年大家不买房，在一两年之内就会积累很多的购买力，这个购买力会在短期内爆发，井喷式的暴涨。这是由我们的刚性需求，就是我们的社会观念、文化心态所决定的，再就是6个人合起来买一套房子这些现象决定的。很多人争论中国的人均收入是多少，房价是多少。什么东西都有中国的特性，我觉得房地产的价格和中国的所谓的特色非常非常有关。简单来讲，其实亚洲国家也都是东方文化的背景，亚洲地区都类似。
所以说探讨房地产的价格问题，房地产未来的发展问题，如果不从这个地方去理解是很难看透的。比如你要持有一套房产，如果对这个问题没有深入的了解，你在过去一段时间就会失去很多很好的购房机会。我们一直觉得在中国最好的买房机会是在去年的第四季度和今年的第一季度。大家知道，在香港我们最早在一月份就开始推荐中国的房地产板块。那个时候中国的房地产板块的很多股票都跌得一塌糊涂，我们敢于在那个时候推，那个时候很多人觉得我们是错的，认为在经济危机的情况下，我们怎么敢推房地产和汽车这两个花钱最多的板块呢？后面我们推的股票很多都翻了10倍、8倍。房地产市场大家现在都看在眼力，心中有数。经过了一个短暂的半年左右的房地产价格的调整，我们的房地产价格马上回到了历史高位，而且恢复的速度非常快。股市还在半山腰，房地产已经创了新高了。房地产是一个非常非常特殊的消费品和投资品，它的跌是短暂的，升是一个趋势，是一个结构性的因素摆在后面的，往往跌的时候是一个短暂的下跌，在短暂下跌的时候一定要抓住机会购买。我们曾说，你是自住性的房子，不需要踩点购买。中国的房地产是上升的周期，上升的周期就是下一个周期的底部也许会比上一个周期的顶部还高。即使你踩点没有踩对，但是你输的只是几年的时间而已，但是你很少会亏钱。比如在上一次房价下跌的时候，房子有没有跌到02、03年的房价的下面吗？所以说房价长远一定还会涨，短期会不会再涨呢？不一定。短期确实涨得太多了。短期房地产价格一定会歇息一下，在这个位置盘一盘，调整一下。但是明年上半年有可能还会上涨。为什么？因为房价上涨从周期性讲是需要驱动力的，就是流动性。
前一段时间房地产股票也好、房地产板块也好，现在整个实体市场的成交量也好，都出现了一些调整。调整的原因就是大家首先觉得经济开始复苏了。明年政策可能会转向，可能流动性会受影响。房地产市场首当其冲会受到影响。但是房地产市场是一个提前消化的问题。我们一直的观点就是，我们不认为明年的通胀会是一个真正的威胁，通胀预期是存在，但是通胀会不会真正出现，很难讲，即使有通胀也是比较温和的通胀，真正的通胀可能是资产价格的通胀，实体经济很难出现通胀。CPI是很难通胀的。在全球目前的经济格局、在产能过剩的情况下，这个实体经济的通胀是非常难的。所以在这种情况下，明年即使要加息，我们也认为是非常温和的加息，政策转向不会太严重。而且主要原因是，这一波全球经济的复苏是这一波所带动的周期性的反弹，所持续的时间就是6—18个月的样子。到2011年、2012年，全年的经济成长态势还是非常不明朗。美国没有解决周期性的问题，只是一个短暂的复苏，所以不能说明年的经济非常好。这个成长会维持多少时间呢？大概是1年左右，现在是3.5%的成长，到2010年可能美国的成长率只有1%左右。所以说长远的成长是不确定的，在这个情况下，政策者们明年不可能大幅加息，然后再大幅减息。所以现在强调的是首先退出机制不到时间，经济恢复的机制不是很牢靠，其实主要的就是远景不是很明确。还有一点就是不需要出现明年紧、后年松的情况，从我们国家的贷款性讲，都是前高后低的。银行的动力就是把一年可以贷出去的钱，上半年尽量贷出去，贷出去越早越好。因为你放出去了，就可以开始收利息了。所以银行的动力都是把钱先贷出去。所以我们国家贷款历来都是前高后低的。
所以说即使明年第二季度开始紧缩政策，但是第一季度的贷款、第二季度的贷款肯定还会比现在高，那个时候市场已经把政策会不会调整提前消化得七七八八的。资本市场总是会在事情出来前就提前反应了，很典型的例子，美国的道琼斯，6月份大幅上涨，3月份见底。我们在6月份就讲了，全球经济复苏的速度和时间都会比大家预料的早，当时大家都不相信。美国的股市从3月份到9月份已经涨了80%了，结果昨天道琼斯大跌，美国宣布前三季度经济确实复苏了，但是这个好消息已经在股市提前反应了。
我们国家都是股市提前调整，在8月份、10月份谈政策微调的时候，明年如果真正出现加息，没准就不调了。而且那个时候贷款的额度会比现在的高。大家可能觉得那个时候的流动性比现在的还宽松。
还有一点，在政策转向的时候，从我们的角度要非常关注的问题，就是我们强调的是一个所谓的政策的协调性，比如你希望政策微调，但是怎么样微调呢？这是一个值得探讨的问题。西方国家的探讨步伐虽然很快，但是目前还不确定，从美国、欧洲来看他们都会维持一个长期的比较低息的状态。他们都不加息，你人民币还加息，结果搞得人民币的息率越来越高，跟美国的息差越来越大，那么热钱会不会流入得越来越多呢？大家会借美金买人民币？这个息差就有2—3%。这等于是空手套白狼。如果国内在人家不加息的情况下，你一个劲儿地加息，那么这样的套息盘就会很多，那么国内的流动性不仅不会减少，反而会增加。你还要想想加息是什么道理。加息是为了防止通胀预期，但是通胀预期从哪里来呢？我们国家的很多的通胀预期都是输入型的，是由油价上涨、美国走弱造成的，所以在这样的情况下，明年的出口会复苏，而且我们明年会靠内需拉动经济。在这样的战略指导之下，为什么不适当地让人民币升值来抵抗外部的压力呢？因为人民币升值后，在买商品、买石油都会很便宜。所以说管你通货膨胀要看整体的形势，要用什么方式推出刺激经济的举措，一定要通过国际协调来实现，就是如果你想加息，最好大家一起加息。如果你单独行动的话，会适得其反，达不到效果。所以在这样的情况下，我们的观念是明年会加，但是不可能会加得太多，因为美国、日本这些国家加息的空间都是非常有限的。在这样的情况下，整体的流动性仍然会维持相对的较长的时间。在这样的情况下，资产价格，除了技术性和估值性的原因之外，很难出现一个方向性的改变。市场早就在预期第三季度、第四季度美国经济的复苏。现在确认之后，道琼斯已经对这个消息进行反应了。这和我刚才讲的房价一样，我认为房价短期上涨空间应该整固整固。如果讲短期的因素，就要把这个周期性的因素、估值讲清楚。再就是把它的一些技术、流动性、资金的流向等这些问题讲清楚。
但是从市场的角度讲，我们认为中国的房地产开发行业整体上是一个城市化、工业化一个重要的行业，这个行业是拉动内需都非常重要的行业。如果我们这样时候拉动内需，我相信这个趋势是非常好的。中国每年有1500万—2000万人要进城。我们每年进城的城市人口是香港的2—3倍，相当于中国每年要建两个香港、一个纽约。这是一个多大的投资规模啊。谁有一个趋势啊。这就是所谓中国内在经济成长的动力，即使在金融风暴中，我们对保八也是很有信心的。城市化现在主要是在2、3线城市，2、3线城市是中国城市化进程的主轴。
这是我要讲的最后一点，就是将来房地产市场所关注的还是二、三线、三、四线的城市，这些地方会承载城市化进程的主要的动力。金融危机对这个事情有没有影响呢？其实是没有影响的。大家知道，我们之所以在一月份敢推房地产、汽车板块，就是看好了金融风暴影响的就是沿海地区。沿海一下子经济出现了负的20—30%的增长。但是当时在内地的城市都说没有感觉到金融风暴，我们一看，确实是这样，一季度中国经济的平均增长是6.1%。然后环比成长只有5.8%。但是，沿海地区（浙江、江苏、上海、广东）只有2—3%的成长。但是内陆城市都是11—12%的成长，内陆城市以前是怎么成长的，现在还是怎么成长，他们感觉不到所谓的金融风暴。因为他们没有出口行业。当然受的影响非常小。内陆省份有一个内生的成长机制，就是城市化进程。这就反应了中国经济的多元性，深刻地反应了中国的特色。
我们谈论任问题，包括今天主要谈论的房地产问题，都不能离开中国特色这个话题。否则研究中国经济学也好、研究西方经济学也好，两边如果没有一个接口的话，都不能真正理解中国经济运行的特征，也不能把握中国整个市场运行的规律。我就讲到这里，谢谢大家！ (本文来源：网易房产 ) 