购房过程中的风险控制

自古不谋万世者,不足谋一时; 不谋全局者,不足谋一域。

                                              ---[清] 陈澹然《寤言二迁都建藩议》

在物业税开征、银行加息、契税印花税等大幅增加的风险下，购买使用权住房，成为一种不错的投资。
在投资过程中，交易的风险比较大，如何合理规避风险，成为买家面前的大问题。
目标：购买一套使用权的房产，作为买方，利用各方的利益共同点和分歧规避风险。
约束：使用权房产需要买方拥有上海户口、房款一次付清
        买方没有cash一次付清所有房款，需要寻求银行贷款（消费抵押贷款）
 
整个房产交易过程中，一共有5方参与，买家、卖家、中介、银行、房管所。
5方的利益和目标，各不相同，分析各方利益，联合几方打压另一方。

在整个交易过程的不同阶段，各方利益呈现不同的分布，并且在某些情况下（受到某些外部因素的激励，例如，房产大幅涨价等），原本与买家利益一致方，可能会变成利益完全零和方。所以，前期在合同以及条款上就要有相应的制约措施。
 
买卖双方利益比较一致，希望交易在越短的时间内成功，时间越短，成本越小。
买方：交易在短时间内获得成功。
        尤其在卖方市场，房产市场涨幅超过定金100%，卖方会放弃协议，主动赔偿违约金。
        前期买方的各种成本付出不算，市场上的房产价格更高，成本大大增加。
卖方：交易在短时间内获得成功。
        在卖方市场，短时间内交易成功也是一种加快资本流动的方法。
        协议已经签订，金额也已经确定。
中介：在不被买卖双方甩掉的情况下，尽可能地push各个环节，加快交易进行。
        同时，希望尽可能减少自己承担的责任和风险。
银行：客户经理在分析贷款风险和操作贷款流程。
        尽可能将风险转嫁给借款人、贷款流程以及上级审批部门。
 
消费抵押贷款
抵押物：房产的产权证

付清全部贷款，并且注销贷款抵押，房产交易中心出具收件收据
带上产权证、公证书到房产交易中心，办理他项权证。
何为他项权证？也就是房产交易中心确认，房屋的产权拥有抵押给贷方的权利。
即使房屋的产权证上，名字只有夫妻一方的名字，另一方在法律上同样默认拥有使用权。
必须要经过所有房产权利所有人的认可，才能行使抵押。
 
银行需要资料：
主贷人及参贷人
1. 身份证、户口簿、结婚证（未婚证明）
2. 收入证明
3. 产权复印件
 
银行：
1. 款会在贷款审核通过之后的三个工作日内，通过划账的形式，直接划给交易的卖家。
银行的客户经理会用各种方式未经你的同意，尽可能提前放款，因为只有放款之后，才真正算入业绩。
因此，有时候放贷的时间跟你所需要的时间不符，必须提前通知银行，在借款人同意放贷之后才能放款。
根据贷款合同，“银行作为贷款房应该行使监督该贷款的使用”。
因此银行必须经过借款人同意，才能放款，如果银行未经同意私自放款，造成借款人的损失，将由银行负责全部后果。
2. 银行流程繁琐冗长，必须push。用另外一家银行的政策push客户经理。如果买家换银行，客户经理的前期工作也都白费，没有人愿意浪费自己的劳动力，给客户经理施压，加快贷款流程的进行。
 
卖方：
1. 核查卖方信息，可以通过 http://www.nciic.com.cn/ 查询身份信息，并且附有照片，可以检查身份证真实与否。
2. 核查房产证真伪 （使用权房产证一般都比较旧，比较容易辨认，并且可以直接到房管所进行查询主人姓名）
3. 支付较大额度定金，以免卖方毁约。
4. 利用居间合同里面的条款牵制卖方的对己不利的行为。
5. 居间合同字斟句酌，条款清晰明了，没有自相矛盾和歧义。（律师打官司，其实主要就是靠咬文嚼字，分析合同的语义及逻辑关系，当逻辑关系不清晰或者根本自相矛盾，这个官司就有得打。）
6. 物业公司出具征询表，必须交由中介保管，以防套取买家资金，实则根本无法买卖。
7. 合同中必须写明，该房所有户口必须同意迁出，所有户口所有人必须盖章签字。否则，户口所有人仍然拥有居住权，将来无法进行买卖，需经过所有户口所有人的同意。
 
中介：
1. 在房产没有成交之前，利用买卖双方信息不对称，两边说话，互相打压。
    例如，对买家说房产涨价如何如何高，已经有好几批看过该处房产。
            对卖家，带几批没有购买房产诚意的客户，对该处房产挑三拣四，打击卖家的心理价位。
2. 不要轻易相信中介的话，用中介的目的分析语言，语言是否与目的矛盾。
    如果两者矛盾，必定出于其他的目的。
3. 在谈价过程中，买家不要出面谈价，容易引起卖家的心理波动。
    在进行零和博弈的过程中，第三方的介入，容易将双方的谈判达成。
    这也是为什么有些话，只能通过第三方的管道传达的原因。
4. 居间合同内，必须写清楚买卖双方以及中介的责任。
    中介的责任：整个房产交易过程中，由中介全权负责，如果未能成功交易，不收取任何手续费用。
    上述的条款是买卖双方的唯一制约手段，也是中介的软肋。中介想要收钱，必须要做事情并且承担责任。
5. 交易过程中，买方尽可能通过中介操作，至少也起到监督和作证的作用。
    最坏的情况下，还可以找中介公司索赔。
6. 交易完成之后，再给中介费。
 
房管所：
买家应该与房管所搞好关系，房管所要出具征询表以及租赁关系转移。
小恩小惠还是需要送。
 
购房过程中，产生任何问题，盯着中介给予push和解决。
直接通过特快专递（EMS），文件名：告知XXX关于XXX的函，该函拥有法律效力。