宣传——《未来10年的10大投资：后次贷危机时代的明智选择》

投资是一门学问，不同的观点不同的结果，什么是明智的投资，这个问题很难回答，《未来10年的10大投资：后次贷危机时代的明智选择》仅帮朋友宣传。

譬如，如果甲小姐购买了一套100万美元的住宅，并且动用了10万美元的存款付了首付（为了简化分析，我们忽略那些令人不愉快的可变费用，例如交易成本和课税），随后，她买的住宅涨到150万美元，将会出现什么情况呢？<?xml:namespace prefix = o ns = "urn:schemas-microsoft-com:office:office" />

她的“成本”是100万美元，这可以从她的住宅销售价格，150万美元中扣除。仅仅投资10万美元，其利润就高达50万美元——五倍的增长！甲小姐可能说，真想不到。

假设甲小姐以150万美元的价格出售她的房子，而新的购买者，乙先生，拥有房屋“新”价值10%的存款，也就是15万美元，支付了首付。

在两年时间里，乙先生不得不出售他的房屋（可能由于他已失业，或者是支付的利息对他来说太高，或者他由于别的原因而搬家）。不幸的是，在那一时期，房价出现急剧下跌，因此，乙先生只能以130万美元的价格（扣除所有成本）售出房屋。那意味着他遭受了20万美元的亏损。这一损失的影响是什么？首先，他可能已经亏光了自己的15万美元首付。这一损失已经不可挽回。

其次，相对于债务，他的销售价格存在一个缺口（150万美元，减去他最初的15万美元，等于135万美元），他仍欠银行5万美元。

太糟糕了！但出售自己的房子之后，乙先生无疑可以远离债务了。不——总体说来，他并没有远离债务。大多数抵押贷款是具有追索权的贷款——换句话说，你必须提供个人的担保，如果你无法还清全部抵押贷款，你依然欠着银行或者贷款机构的债——即使你已经售出了房产。

因此，我们虚构的乙先生仍然借着银行5万美元的债——他要么选择偿还，要么背着这一债务走向破产。这可不是一种令人愉快的情形。

但是，毫无疑问，你可能会说，乙先生已经在两年之内不用支付租往房屋的租金了，那将为他省下一笔钱。

确实如此——但请记住，乙先生总共损失了20万美元——他的全部投资加上另外欠银行的5万美元——而且在他还清银行贷款之前，他将继续欠债。

他还必须支付在购买和出售房产时的各种费用，但为了突出主题，我们暂时将它们撇开不提。

我们不能忽视的一件事情，就是在买卖房屋期间，他将向银行偿还抵押贷款时必须支付的利息。让我们假设利息每年为6%。对于135万美元的债务，每年的利息将达到8.1万美元（这一例子可以替代任何种类的货币——对所有货币都是一样）。

除此之外，他可能必须支付所谓的“分期偿付”或者本金还款，换言之，就是每年必须要向银行偿还债务的一部分，但为了更进一步减轻这一例子中乙先生的痛苦，我们撇开那些不考虑。

因此，简而言之：

Ø 乙先生降低了20万美元出售自己的房屋；

Ø 他住在这一房子的两年时间里，每年必须支付8.1万美元的利息；

Ø 还有其他一些成本，几乎肯定会超过他可以获得的任何税收优惠，但我们为求简化，不考虑这些成本。

我们可以得出总损失为36.2万美元。

当然，他节约了一些租金——但那有多少呢？

如果乙先生租住一套房屋，该房屋的条件可以比得上他花150万美元买来的那套，每年他将支付150万美元之中的4%用作租金。那就是每年6万美元。或者说，两年累计的租金为12万美元。

当然，抵消掉这12万美元，就是这样的事实：他原本不必使用自己的15万美元存款，而那一存款本来就会产生收入（让我们假设为4%），但是由于他买房，这一收入没有产生。那样，2年累计为1.2万美元。

因此，总体而言，由于在错误的价格上购买了房产并在两年之后售出，乙先生亏损了36.2万美元。他节约了12万美元的租金，但损失了1.2万美元的利息收入，这笔利息收入是这样计算来的：15万美元在银行中存两年，以4%的年利率计算，他可以获得1.2万美元，但乙先生将存款用作了首付。

因此，他的总亏损额为23万美元——对于15万美元的投资，那是十分可怕的。

如果乙先生以100万美元出售房产——乙先生将不是在“投资”后亏损23万美元，而是亏损53万美元——一个极为恐怖的后果。