解密开发商利润及土地价格占房价的比例

本人为南京房地产的业内人士，卖南京的房子却劝别人别买，实属利人损己，因怕被炒鱿鱼，写本文不敢公开姓名。

观点一：开发商的利润率很低，土地价格占房价比例很高（潜台词：购房人的血汗钱大多让国家以土地出让金的形式收走了）

观点二：开发商的利润率很高，土地价格占房价比例很低（潜台词：购房人的血汗钱大多让开发商赚了）

房地产的投资炒作是一件及其简单的事情，当然比贩卖青菜、鲜鱼也简单不了多少。用不到数理分析，甚至不需要数学分析，本人称其为算术分析。先举一个南京某偏远小区楼盘为例，以下数据以真实楼盘数据为例子，但不能告诉你楼盘的名称，否则偶被炒鱿鱼后也得不到读者的可怜。
分析一：
(1)        土地面积：        1072182平方米               
(2)        建筑总面积：        1563947平方米               
其中：                               
(2-1)        住宅面积：        1347659平方米               
(2-2)        商业楼面积：        216288平方米               
(3)        容积率=(2)/(1)=        1.458658138               
(4)        土地价格=(1)×3000元/平方米=3216546000元
(5)        建筑成本=(2)×        1000元/平方米=1563947000元
(6)        成本合计=(4)+(5)= 4780493000元
(7)        单方成本=(6)/(2)= 3056.68元/平方米
(8)        单方建筑成本=(5)/(2)= 1000.00元/平方米
(9)        单方土地价格=(4)/(2)= 2056.68元/平方米
(10)                土地价格占房价比例=(9)/(7)= 67.28%
(11)                住宅销售额＝(2-1)×3100元/平方米=4177742900元
(12)                商业楼销售额＝(2-2)×4500=973296000元
(13)                销售额合计=(11)+(12)=        5151038900 元
(14)                毛利润=（13）-（6）=370545900 元
(15)                单方建筑面积毛利润=(14)/(2)=        237元/平方米
(16)                毛利润率=(14)/(6)=(15)/(7)= 7.75%

对分析一，特别要注意第(4)项-土地价格的测算是以2005年4月的市场价测算的，即该楼盘的土地使用权在2005年4月需要200万元/亩（3000元/平方米），若分析2005年4月的房地产就应该以2005年4月的土地市价和商品房市价为准测算，就像分析今天的股市行情，不能用五年前的股票价格一样。这样看，开发商的利润率很低，本案例的毛利润率只有7.75%；而土地价格占房价比例很高，本案例占到67.28%（南京的楼盘土地价格占房价比例在70%也是正常的）。从这可以看出，国土部门声称房价的升高不是由地价升高引起的，土地价格占房价比例很低等等的官话都是骗老百姓，当偶没文化，不识数啊？！"房价的升高不是由地价升高引起的"用脚指头想，也知道是这胡扯。水涨船高，自然规律啊！这是开发商的分析方法，像一个穿比基尼的荡妇，掩盖了重点，展现了诱惑！让您觉得开发商和老百姓一样都是在赚些辛苦钱，房价的上涨是政府操纵的，房价上涨的最大的受益者是政府，开发商和老百姓一样都是无奈的受害者。但是……，您是否觉得有点不对劲，开发商的毛利润率还不到10%？？？，比下岗工人卖馒头的利润还低，可能吗？你要是这样想，那就恭喜你，你是个明白人！请看以下的分析二。
分析二：
<1>        土地面积:        1072182平方米        （同上）                               
<2>        建筑总面积:        1563947平方米（同上）                                       
其中：                                                       
<2-1>        住宅面积:        1347659平方米        （同上）       
<2-2>        商业楼面积:        216288平方米（同上）
<3>        容积率=<2>/<1>=1.458658138                               
<4>        土地价格=<1>×119.9994元/平方米=128661196.7元
<5>        建筑成本=<2>×1000元/平方米=1563947000元（同上）
<6>        成本合计=<4>+<5>=1692608197        元                               
<7>        单方成本=<6>/<2>=        1082.27 元                                       
<8>        单方建筑成本=<5>/<2>=1000.00元/平方米（同上）
<9>        单方土地价格=<4>/<2>=82.27元/平方米                                       
<10>        土地价格占房价比例=<9>/<7>=        7.60%                                       
<11>        住宅销售额＝<2-1>×3100元/平方米=4177742900元（同上）                       
<12>        商业楼销售额＝<2-2>×        4500元/平方米=973296000元（同上）                       
<13>        销售额合计=<11>+<12>=        5151038900（同上）
<14>        毛利润=（13）-（6）=        3458430703元
<15>        单方建筑面积毛利润=<14>/<2>=2211 元
<16>        毛利润率=<14>/<6>=<15>/<7>=        204.33%
对分析二，特别要注意第(4)项-土地价格的测算是以开发商2000年实际购买价测算的，是历史成本，是入财务账面的价格。即该楼盘的土地使用权在2000年只需要8万元/亩（119.9994元/平方米）。这样看，开发商的利润率很高，本案例的毛利润率为204.33%；而土地价格占房价比例很低，本案例占到7.60 %。从这可以看出，开发商声称房价的升高是由地价升高引起的，土地价格占房价比例很高等等的商话都是骗老百姓，当偶没文化，不识数啊？！"房价的升高不是由地价升高引起的"用脚指头想，也知道是这胡扯。地价升高的钱让谁赚了！这是国土部门的分析方法，像一个穿比基尼的荡妇，掩盖了重点，展现了诱惑！让您觉得政府部门和老百姓一样都是在赚些辛苦钱，房价的上涨是开发商操纵的，房价上涨的最大的受益者是开发商，政府部门和老百姓一样都是无奈的受害者。但是……，您是否觉得有点不对劲，土地价格占房价比例还不到10%？？？，比下岗工人卖馒头的人工成本还低，可能吗？你要是这样想，那就恭喜你，你是个明白人！请看以下的分析一。

您要是还不明白，请看下面的房地产变化流程图：
开发商低价买地=〉开发商建房，操作售楼=〉房价上升=〉开发商利润率上升=〉政府拍卖土地=〉其它投资者投资房地产竞争激烈=〉地价上升=〉开发商平价买地=〉开发商建房，操作售楼=〉房价再次上升=〉开发商利润率再次上升=〉政府拍卖土地=〉其它投资者投资房地产竞争激烈=〉地价再次上升=〉开发商高价价买地=〉开发商建房，操作售楼=〉房价再再次上升=〉开发商利润率再再次上升=〉=〉政府拍卖土地=〉其它投资者投资房地产竞争激烈=〉地价再再次上升=〉……房价上升=>……地价上升=〉……房价上升=〉……地价上升=〉……房价上升=〉…………（真正需要买房的老百姓吃亏）。

这就是2005年以前形成的房地产开发?买卖怪圈！处于信息不对称的弱势群体-真正需要买房的老百姓参与这种不公平的游戏之中,深受其害！！！

比一比80年代末的抢购风，现在是房产抢购风！抢房像抢钱！

有经济学家说，房价上涨的原因是百姓的投资渠道不畅，是很有道理的。股市烂成那样，自己创业开公司多艰难啊，不少人被逼上炒房的道上的。另外，还有两个原因：
第一：土地管理部门的短期又片面的不作为，毕竟房地产开发?买卖怪圈中，地价不断上涨，出让金业绩迅速增加，对于银行的坏账风险事不关己，高高挂起。
第二：土地开发垄断。土地作为生产资料，是市场化的，但作为生活必需品有极大的垄断性。
凭什么老百姓不能以个人身份购买土地？？？凭什么不让百姓集资建房？？？媒体报道说，集资建房存在法律障碍，为什么有法律障碍？有法律障碍可以改法律。我知道法律的修改是件既严肃又有其程序，但总应该开始动手改吧？不动手改，总得下决心改吧？"三个代表"都可以修改到宪法里，成为中外法学界的最大笑料，百姓集资建房的法律障碍为啥改不得？

看一看2005年以后的房地产市场变化流程图：
房价上升到不可想象的高=〉真正需要买房的老百姓退出炒房游戏=〉房地产有价无市=〉最后一批炒房者赔本退出炒房游戏=〉房屋真实空置率显现=〉房市崩盘，泡沫破裂=〉银行出现大量坏账=〉房价下降=〉炒房者和百姓不愿买房=〉……房价下降=〉……炒房者和百姓不愿买房=〉……房价下降=〉……（真正需要买房的老百姓得到实惠！）

2005年以后的房地产市场变化有如此发展的条件之一就是：老百姓现在千万别买南京的房子！
这可是利国利民的事，真正需要买房的老百姓憋上一年半载吧，求您了！！！