普通住宅和商住公寓购房扫盲

博主最近在关注楼事，一直向往有个套属于自己的loft公寓，最近看了不少楼盘，查了不少关于普通住宅、商住公寓、商铺资料，还是做个小结分享出来。（商住公寓和普通住宅等着里统称商品房）

商品房成交价与备案价

首先我们需要搞懂两个词“商品房成交价”、“商品房备案价”

房管局备案的销售价是网签价（备案价），即一开始房子打算销售时的评估价。

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商品房最终成交金额是成交价，就是指购房者最终支付给卖家的总金额，是房屋的实际价格。

成交价与备案价的影响因素

商品房住宅销售价格备案是说房地产开发企业在申请商品住房预售许可时，必须提交包括预售价格及变动幅度、预售资金监管账户及监管协议、预订协议（认购书等）样本等内容在内的商品住房预售方案。

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商品房最终成交金额与房地产商的促销、打折或者与消费者最后签订的购房合同的细节有关。

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商品房的预售价格变动幅度原则上不超过之前的备案价格的5%，具体变动需要由各地房地产主管部门结合当地实际确定。商品房的销售价格备案的主要目的是房管局和政府为了防止开发商无原则性的调整价格，避免因价格过度上涨或下调造成房地产市场的不良冲击的一种监管制度。

买房流程扩展

买房流程是购房者跟开发商签了合同之后，开发商会依法把合同送到房管局备案。商品房预售需要满足必须已经交付了全部土地使用权的出让金，取得土地使用权证书。

商品房产权

什么是商品房产权？一般来说，商品房产权由房屋所有权和土地使用权两部分组成。

商品房所有权属于个人产权，是私有财产权的一种，受到我国《物权法》的保护，其年限是永久的。
而根据我国《宪法》，土地的所有权属于国家和集体所有，所以土地使用权是国家向组织、机构及个人出让的一项使用权，根据土地规划用途的不同，土地的最高使用年限又分为40年、50年和70年不等，到期后可重新缴纳土地出让金，获得土地继续使用权。(商品房产权续期问题后面再提)

小产权（50年、40年）和大产权（70年）基本说明

普通住宅的产权年限为70年，工业、教育、科技、文化、卫生、体育用地，以及综合用地，最高为50年，而商业旅游娱乐最高为40年，

只有70年产权的普通住宅可以落户，其他的不能落户口，子女也就不能划分到相应的学区，就近入学。

70年产权的住宅，在水电费上是按照民用标准收取，价格相对较低，而小产权的则是按照商用标准来收取，价格要贵很多，并且一般不通燃气。（有些小产权的水电标准紧比普通住宅高出几毛，还通气，有些小产权房子允许后期申请通气）

小产权和大产权再购买时贷款政策也不同

小产权的房子，不能使用公积金贷款。使用商业贷款的，购买首付须为总价五成，商业贷款年限为10年，贷款利率上浮10%。

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大产权的房子，可以选择公积金贷款或商业按揭。选择商业按揭的，首套房首付至少三成，贷款年限最长为30年，贷款利率为基准利率或更低；二套房首付至少为四成。

税费缴纳不同

70年产权的住宅在购买时除了缴纳基本的房款之外，还要收取各种税费，这里就包括了初次购买时的契税，契税缴纳时有一定的优惠，依据现实情况优惠1％－3％不等，而40年或50年产权住宅在购买时没有契税优惠，必须得全额缴纳，费用更高，土地出让金也比住宅的高。

公摊面积区别

小产权公摊面积比大产权的大许多，如门厅面积比较大，楼梯、门厅的出入处按规定必须设置多处，公摊面积也随着标准的提高而增加。小产权公摊面积在30%左右浮动，70年产权的住宅要求相对少了许多，公摊面积也少。

产权年限计算的开始时间

房屋产权并不是从购买之日算起的，而是从开发商获得土地批租权之日就开始计算的。举个简单的例子说明一下，假如开发商在2016年获得了土地批租权，2019年房屋建成交房，2020年小明装修完住进新房（70年产权普通住宅），那么，小明的房屋产权能够维持到2086年。

商品房续期

商品房续期也要分大产权和小产权，我查询官方资料，具体内容如下

根据《物权法》第一百四十九条规定，住宅(70年)建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地（40、50年）使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定;没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。

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据《城市房地产管理法》第二十一条规定，土地使用权(40、50年)出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该土地的，应当予以批准。经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。

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土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的，土地使用权由国家无偿收回。

《城市地产管理法》第二十二条和《物权法》第一百四十九条，有相关规定内容。补的费用不会超过5位数,最低不得低于156元/㎡。

小产权到期后两种结果：

第一，如果国家没有其他规划，业主只需续交土地出让金即可继续使用；
第二，若有其他规划，需要拆迁，则商业补偿按照1:3补偿，是住宅的三倍。
以上两种结果仅为网传，并没有实质的关于产权、土地到期后怎么续期的官方文件

央视法学专家称续期有可能被驳回，土地产权被回收，房子也可能被无偿回收，也有网民在国土局官网留言问政，个别工作人员回复称：应该是提前一年申请缴纳土地出让金。

真实情况还是的以官方文件为准，一两点可以确定：房子所有权归自己，产权期内被拆一定赔

商品房物业费、水电气收费标准

资费主要区分民用（70）、商用（50、40），博主以成都来举例

成都的气统一价1.98
民用水：2.2，电：0.5
商用水：4，电：1.2（以上价格仅为参考不同区域楼盘不同）

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商品房配套周边教育资源分配

上面有提到，70年产权的普通住宅可以落户，可以分配教育资源，让子女就近读公里学校，而小产权的不能落户，也没资格读公立学校，即便公立学校在你家门口，那么就只能去私立学校，当然不排除通过其他手段进入公立学校方案，比如

交择校费、找关系、成绩优异被学校邀请入读、查班费等

购房前请考虑清楚，如果是夫妻两考虑孩子读书进公立学校资格只能购买普通住宅大产权70年的。

商品房二手交易涉及费用

二手房交易税费是指在二手房交易中，税务部门向卖方征收交易所产生的差价获得的收入。各类税收共有8种，包括：营业税、个人所得税、土地增值税、印花税、城建税、教育附加税、地方附加税、契税。其中，营业税、城建税、教育附加、地方教育附加税，合计税率为5．55%；对居民个人转让普通住宅的，暂免征收土地增值税；印花税为房屋买卖成交价的0.15‰；个人所得税的计税依据为以转让财产的收入额减除财产原值和合理费用后的余额为应纳税所得额，税率为20%；普通住宅的契税为2%，高档商品房契税为4%。

以上内容对于普通住宅二手交易来说需要关注一点：二手交易房本没满两年、满两年、满五年缴税区别，满五年交税最低，具体详情自行科普。

小产权的二手交易税费比大产权的要高出不少

1、个税：（申报价-原值）5.6%
2、印花税：申报价0.1%
3、契税：申报价全额3%
4、土地增值税：
增值额税率（税率：30%-60%）
增值额=申报价-扣除项目金
扣除项目金=原值+原契税+本次营业税+递增额
递增额=原值5%年数（3年零8个月按3年算）
税率=增值额/扣除项目金。

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虽然具体缴费在不同地方有点出入，但总体交税费比普通住宅税高出不少，再加上小产权年限、教育资源分配、水电气物业费高等因素，导致小产权商住公寓不好二次出手，常见用于收租、或自带租约公寓、小部分自住。商住公寓投资多余自主。

商品房回报率

普通住宅出租这里略过，商住公寓投资回报率一般在7-10个点左右浮动，常见于投资商住公寓带租约10-15年左右，案例如下：

万达公寓： 9100精装包租12年，租金50每平，建面：42平，精装标准1500，一口价：38w，租金每3年递增3%

本金：38w

投资收益：32w左右，32w%12%38=7%左右的年化

而目前银行存1w一年利息400，最多4%的年化

相比较于银行看似投资带租约公寓更划算一些，但投资商住公寓是有风险的，公寓价格也可能存在贬值，受政策影响等因素，如果想二次转手卖出考虑到税费也比较困难。

这里还得提一点，带租约的一般都是精装修，收租都是在交房后六个月以后，这段时间投入是间隔阶段是没有回报的，而所谓的精装修1500的标准实际可能仅仅800左右的标准

如果你钱多的没地使，是在想投资酒店公寓，请选好品牌，博主也曾心动过，最后还是放弃了，有了更好的选择，能说的就这么多

商品房与地铁轨交建设规划

目前购房考虑的交通因素，是否临近地铁轨交、磁悬浮轻轨列车等，关于地铁轨交这里的提一下

地铁修建：网规阶段、申请国家批复建设、开工建设阶段

一般地铁规划第一期一定会修建成功，而后期工程则需要经过上面这三个阶段，正在建设的和已批复建设的地铁站附近房源可以安心购买的，而网规阶段的所谓后期工程站点附近房子最好别买，随时都有可能被砍掉，不属于国家批复建设工程是不能开工的，当然饿死胆小撑死胆大的，网规阶段购买便宜一旦修建开工房价看着上涨。

个人建议网规线路别购买，有多余闲钱想发大财的您可以冒险一试（特别注意开发商吹虚的网规线，仅为售楼盘）

参考案例：成都4号线

商品房与车位

普通住宅的车位配比一般1:0.8左右，而商住公寓的车位配比一般情况下公寓车位足够多，或者不那么好卖

购房时车位配比达到1:0.8一般不在考虑因素内，当然购买私家车位和车位价格过高情况例外。

商品房与机场航站楼

商品房距离机场航线过近，白天噪音特别大，最好别买，如果是用于投资酒店式公寓带租约的，回报率高可以考虑（合同注意违约赔偿金问题，例如带租约15年，剩余租约高于3年，毁约低于三年赔偿有点问题）。

商品房与中介售楼部之间不得不说的联系

房地产商：售楼部
贝壳、自如等平台：中介
客户：购房用户

房地产商开盘，把部分房源分给各自渠道，各自渠道的中介结构在平台发布房源带客户预约看房谈价钱，最后达成交易抽取商家返点或用户佣金，用户如果自行前往售楼部看房价格会比中介走渠道贵一点点，自行前往看房会有售楼部置业顾问登记，随后给您介绍相关信息，达成交易置业顾问会获得公司返点。

下面再说平台安居客、自如、贝壳、58等app上发布房源的信息真实性问题

价格可能发布的是特价房价格，而带你去看房是又是另一个价格（没有特价房了）

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图片视频信息可能为其他盘的样板间，并非当前发布房源样板间，甚至可能当前房源压根没有样板间

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可能发布房源视频是建面68平当成55平两室一厅来发布（实际55平为一室一厅一卫）

中介要了你的联系电话和微信后，自己需要注意，如果被骚扰到及时拉黑删除（不过近两年规范来许多一般不会存在这种情况了）

商品房与“已售罄”

售楼处人员介绍,目前所有商住公寓已售罄,后期无加推（可能加推），这种情况不排除楼盘项目比较好，真的已售罄，也有人为因素伪造已售罄的状态，造成公寓抢手现状，然后拿出几套位置不好的待售，等一段时间再放出部分房源陆续待售，都懂得哄抬物价就这么来了

如果没有急需这类房源没必要去碰（个人观点仅供参考）

商品房与购房资格摇号

目前购房资格一般都是一下三种：户口、社保、积分，以成都为例，目前普通住宅刚需接近饱和，部分楼盘开盘摇号都没人去，综合当地政策来看，后续房价调控稳定后可能取消限资格摇号，再加上当前提出的取消公摊面积计算，有购房需求的可以考虑观望1-2年时间。

商品房与“特价房”

特价房缺点明显，下面一一列举

1.户型不佳
特价房常见的是户型问题，如拐角过多、朝向不好、边角户型等。还有的房子，存在房间分配面积比例不合理问题。厨房、卫生间这类区域，过小影响使用，过大则造成空间的浪费。一套房子，正常的分配比例是：厨房面积占房间总面积的11%_{13%，贮藏空间的面积占房间总面积的10%。卫生间占房间总面积的8%}11%。此外，还要考虑干湿分离、动静分区等房间设置以及房间利用率等问题。
2.楼层、采光不佳
底楼、顶楼的房子通常难卖，也容易成为特价房。一般高层住宅的佳楼层，是在大楼的总层数1/3-2/3之间。不过也要考虑，楼间距导致的遮光影响。
3.噪音污染房
除了太高或太低，中间楼层也可能存在特价房。这类房子有可能处于设备层或其下一层。所谓设备层是指，安装有供暖、供电或供水枢纽设备的那层，一般都位于中间楼层。在设备层或其下一层，设备噪音、机械振动、电压等都会对居住生活带来一定负面影响。
4、商业产权
有些商业产权项目会以特价房为噱头吸引购房者。这类房源的特点是，户型面积小、总价低、地理位置成熟，但只有40年的使用产权，水费、电费等支出要高的多，而且大部分房屋没安燃气。需要注意的是，同一项目的不同产品，产权年限也有可能不一样。另外，有的特价房声称赠送花园、露台，但实际这部分并不计入产权面积。

商品房与装修：土巴兔装修

这里只提两点，如果要装修计算成本什么的，室内设计之内的可以去土巴兔app上看看，如果没确定要马上装修不要再土巴兔上留下联系方式（别登陆留手机号，一定会被反复来电骚扰）

商品房与商业体

这里主要是指小区附近或自带商业体，美食、衣服、电影、肯德基或麦当劳等商家入驻，小区附近商业体没起来或没有，小区的房子单价会相对便宜许多

夜已深，商铺分享暂时取消…

博主寄语:
如有学位子女读书需求，建议购买普通住宅，最好自带商业体
如为过度暂时性住房最好购买普通住宅一室一厅或两室一厅，利于二手转让
如为梦想派，想要一个loft公寓，参考水电气物业标准
如为投资派，参考租约、租金、回报率、户型、周边商业体
如为小资派，不要买公寓，建议自己投资其他项目
如为土豪派，千金难买我愿意，开心就好！