通州

通州新城定位为国际化新城，具有城市的相对独立性，拥有发达城市的所有功能，是一个典型的城市综合体。在通州新城的规划中，主要有八大功能区。 　　通州新城的八大重点功能分区包括运河北京新商务区、商务园金融服务后台、宋庄文化创意产业功能区、北苑商业区、主题休闲功能区、通州经济开发区、医疗康体功能区、行政办公区。 　　从新城的功能区设计来看，囊括了经济和社会文化生活的方方面面，是一个完整的城市综合体。新城的产业发展目标发展以高端现代服务业为目标，发展和提升区域商贸、康体、休闲、娱乐等消费性服务业；拓展和延伸金融、商务和技术服务等生产性服务业；培育和壮大专业会展、出版交易、影视制作、文化创意等新兴服务业。构建立足东部发展带、服务首都、面向京津冀乃至环渤海的区域中心，建设具有多样化高端服务设施和良好人居环境的滨水宜居城市。 　　从八大功能区的规划来看，通州新城不同于其他卫星城，她承载了一个城市所需具备的绝大多数功能，而不仅仅是简单的产业转移载体。北京要建设成为世界城市，在中心城区的各项功能都已接近饱和的情况下，城市功能向外转移是其必然选择。而完备的城市功能，为未来新城无论是商业地产还是住宅市场的发展都带来了新的机遇。 新城核心区位于温榆河、通惠河、小中河、运潮减河、北运河五河交汇处。核心区规划用地面积48平方公里，包括核心启动区、协同发展区、生活配套区和发展备用区，未来人口承载将达到100万人。其中运河核心区占地面积16平方公里，是文化底蕴深厚、环境景观独特、区位优势明显、适宜优先启动的重点区域。  　　未来新城核心区产业发展的重点是现代服务业和文化创意产业，重点打造运河北京文化商务中心区。运河核心区将包括三大功能区：文化商务休闲区、会展综合服务区和高端商贸居住区。 　　文化商务休闲区主要包括文化博览、文化演艺、运河水乡和商务酒店等特色区域。这一区域内居住人口规模将控制在7000人以下。地面将建有高度200米左右的星级酒店、高度达250米的企业总部和区域地标、14.7公顷的特色博物馆，以及以主题水景酒店等为一体的运河水乡区等。 　　会展综合服务区将着力建设国际一流的会展综合服务中心，形成文化创意产业密集区，加强国际化交流与合作，承办各种国际会议，大力提升新城国际化水平。区域内将建设国际会议展览中心、城市博物馆、艺术展览馆、商务会馆、酒店为一体的会展综合体。本区域内将主要建设生态型居住社区。 　　高端商贸居住区将建设大型商业设施和高档水景公寓，打造运河沿岸最便捷、最宜居、最具活力的高端商贸居住区。本区域将主要建成高端水景公寓、时尚餐饮、影院等。高端商住区内保留有潞河医院和中医院，以及5所小学和1所中学，并规划了一处中学用地和4所幼儿园。 　　通过功能区的建设，吸引世界500强及国内外行业领先企业总部入驻。在文化创意产业发展上，重点依托宋庄文化产业集聚区内原创艺术集聚这一特色资源，在宋庄大力发展艺术原创与展示交易、动漫网游、创意设计和会展休闲4大主导产业，用5到8年时间把这里打造成创意产业硅谷、文化总部基地。 　　核心区不会建设纯住宅小区，推出的14个项目地块对其中12个地块的设计意向明文规定“禁止建设住宅小区”，另外两个位于核心区最边缘的项目可以建环保、节能技术的生态居住示范区，但也明确要求“居住项目需捆绑会展综合服务区商业地块共同开发”。将住宅与产业结合起来，配套建设高端的商务公寓，打造新CBD概念，避免了“卧城”的悲剧，为商业地产建设创造了良好的条件。同时，商务功能建设也为新城住宅市场建设提供有效需求。 　　通州新城的定位是现代化国际新城，与上海浦东新区和天津滨海新区不同的是新城较新区而言功能更全，更具有城市的独立性。依托北京市广阔的经济腹地，运河核心区将充分利用通州运河文化、水资源优势和优越的区位条件，打造环境独特、极具魅力，集商务、消费、服务为一体的运河北京新商务中心区，充分承接中心城区的行政、商务、商贸、文化创意等功能，打造新CBD以及更高端的商务环境，形成面向环渤海、面向东北亚的“首都门户”。 通州新城规划中一个较为重要的部分是交通规划。新城一共规划了8条轨道交通，包括M1、M6、M6支、S6、R1、R1支、S3和S5线，通州轨道交通的密度将超过中心城区。而通州新城对外公共交通将采用“4321”的格局，即4条轨道线路，3个交通枢纽，2条大容量快速公交，1条准快速有轨电车。轨道线路有M1（即一号线、八通线）、M6（海淀、朝阳、通州）、R1（门头沟至通州），S6（机场到亦庄），其中M6（二期）力争2012年建成，S6、R1线，朝阳路快速公交和广渠路快速公交，环新城的准快速有轨电车均在前期研究当中。同时还考虑建设地铁快线，从1号线下方沿长安街直通至运河核心区。北京东站的落户也为通州新城交通和经济发展添上闪亮的一笔。  　　对于核心区交通发展，规划提出了核心区主干道与京哈高速路直接联通的交通方案，增设两处立交，尽量缩短与中心城区的交通时间。同时使其与周边新城乃至环渤海区域的联系更加便捷，为打造通州外向型经济创造必要条件。对内设计环状交通系统，将各个三角洲功能区连接成有机整体。为使中心岛更加完整，在京哈高速路上设计一座横跨两河一岛的斜拉大桥--京门大桥，塑造通州北京东大门的城市形象。 后市展望 　　对后市的展望必须从现实出发，本部分将结合通州区的房地产市场发展现状及其发展趋势对本区域房地产发展前景进行分析。 　　1.交通完善缩短与中心城区距离 　　北京中心城区房价已经达到一定的高度，仍有上升趋势，中产阶级置业困难，因此必定转向房价尚可接受的郊区，而由此带来的是交通问题。尽管郊区房价低廉，但是时间成本过高。新城规划中轨道交通的完善使通州与北京中心城区的距离大大缩短，使交通问题不再成为消费者在此置业的障碍，进而提高对通州区房地产的需求。  　　2.新城规划助推通州区房地产升温 　　新城规划了五大功能区，涉及商务、行政、文化、休闲等方面，使通州成为一个独立的城市功能体，而一个城市的兴起必然带动房地产的兴起，这点从近期通州房地产逆势发展的趋势就可以看出。随着新城规划逐步推进，消费者一改先前观望的消极情绪，转而积极关注本区域房地产市场，开发商也将发展重点转向这里。在新城初具规模之前，无论是商业地产还是住宅市场，通州都将呈现一片房地产开发的火热局面。 　　3.土地价值将长期上升 　　在对土地市场的分析中，2009年成交的9宗住宅用地中就有8宗溢价成交，最高的溢价率达到近300%，同时成交价格和楼面地价也不断攀升，2010年成交的住宅用地楼面地价已经突破万元关卡，这都说明了开发商看涨本区域未来房地产发展。随着新城规模的逐步显现以及土地资源的稀缺性，作为北京副中心，新城的土地价值长期来看将呈上升趋势。 　　4.房价将长期上涨 　　从市场表现来看，通州的房价早在2009年11月就已突破万元大关，并随着市政府对新城规划的重视上升速度加快，即使在传统春节期间，房价亦基本维持稳定，近期新开盘项目均价更是突破20000元/平米。从与北京市房价走势相比较来看，通州与北京市房价差距逐渐缩小。与中心城区相比，通州现在房价仍在合理接受范围之内，随着新城规划的落实，大量投资客将进入新城楼市，进而助推本区域房价上涨，预计两年内追上并赶超北京市平均水平的可能性较大。从长期来看，通州新城将建设成为第二个上海浦东，与此相类似，随着北京市部分重心的转移，通州的房价也将赶上城八区的水平。 　　值得注意的是，通州新城现在还只是一个规划，房地产的发展前景必须以规划变成现实为前提。房价上涨是一种趋势，但是由于新城现有各项配套仍处于逐步完善的过程中，因此短期内房价上涨空间不太大，开发商应该理性定价而不应盲目提价。同时，政府也要适当调控本区域房价，因为如果没有优先发展的实体产业作为支撑，房价的非理性上涨必将加大经济发展的成本并可能形成房地产泡沫，最终规划也会成为泡影。 　　5.新城未来房地产投资前景向好 　　新城特有的运河水资源优势、以现代化服务业为主的产业设置、人性化的交通规划、完善的城市功能，都预示着未来通州新城将是一个绿水环绕的生态滨河宜居城市。 　　依托北京市广阔的经济腹地，作为北京市参与环渤海经济圈的桥头堡和北京新商务中心，通州新城未来的经济发展潜力显而易见。对于一个正在规划建设中的国际化新城，无论是商业地产还是住宅市场，伴随经济发展而来的对房地产的有效需求是可观的，这也为新城房地产发展提供了有力支撑。无论是对房地产商还是消费者而言，通州新城均具有较好的房地产投资前景。

2010-05-08 19:12:16