学区房都这么贵了，还值得买吗？

众所周知，这些年全国各地房价扶摇直上，苦逼的上班族们即使没日没夜加班努力工作，收入增长速度也远远不及房价增速。很多实业家也直呼，这么辛苦做生意，都赶不上投资房地产来得轻松。

本人生活在南方二线某城市，最近思考关于是否购买学区房的问题。经过上网做功课、实地看房，与中介长聊，有一些体会。

一、国家政策

当前房地产行业仍是国家的重要经济支柱，但不会让它持续绑架国家经济，否则隐患太大，一出事就是大事（此处略去1000字）。驱动经济的三架马车：消费、投资 、出口。供给侧改革就是要减少高耗能低质量产品，提高产品质量，刺激消费升级，满足越来越多的中产阶段消费需求。随着人口红利逐渐消亡，不能再打低成本劳动力优势这张牌了（越来越多企业将工厂设在劳动力成本更低的泰国、越南、柬埔寨等国），将来中国或不再以廉价作为标签，而要用高质量的产品进军全球市场。经济结构转型升级非一日之功，但正一步步朝着这个方向迈进。

不可否认，当前存在资产泡沫、产能过剩等问题。降杠杆，给经济降温；去库存，减少过剩产能。此外，随着美国不断加息，我国加息的压力很大。如果不加息，资金外流，人民币被看空导致贬值；加息吧，贷款额度减少，流通货币减少，企业盈利下降，商品价格下降，股价下降，经济增速放缓。

政策强调房子是用来住的，不是用来炒的。笔者所在城市要求开发商限期开盘，不能捂盘惜售，价格限高。市区夫妻及未成年子女限购两套房（140平米以下）。

我的理解是，国家房价不会暴涨，但可以缓慢上涨，其增速低于收入增长速度，用时间换空间。今后消费起来了，有更多的经济增长点，对房地产的依赖变小，房地产泡沫也就缓解了。因此，房子将不再适合投资增值工具，而是主要赋予商品属性。

二、本地房价趋势

通过安居客大数据可以看到，本地房价开始出现下跌趋势，供大于求。这与一位中介朋友的感受一致。今年11月以前，房东还把价格咬的很紧，甚至临时提价。有个亲戚半年前买学区房，说好了400万，房东临时加价100万，亲戚只好愤而作罢。最近市场转向了。从中介处了解到，某房12月以来已下调两次，从195万下调到185万。看来有意愿成交的，已经开始主动下调价格。

我认为长期看，房价不会出现暴涨暴跌，相对平稳。短期看，政策影响逐渐显现，民众在心理上出现微妙变化。在接下来的半年到一年内房价可能出现少许松动。对于刚性需求购买房者是一个进入的机会。但从投资角度，不适合购买。

三、学区房的挑选

通过了解市场，学区房单价的特点是，房子越新越贵、面积越小越贵、划片学校越好越贵。小学和初中双重点更贵。选择学区房，需结合自身经济状况，控制杠杆比例，每月还款额最高不超过收入的50%。否则生活压力会很大，且万一房价下跌，压力加剧；万一的万一，房价暴跌，经济下行，收入减少，可能会出现断供、房子被银行收回的悲剧。

我将学区房大致分两等。一等房：小学、初中均为重点学校（以下简称“双重点”）；二等房：普通小学、重点初中（以下简称“单重点”）。个人觉得初中比小学更重要（小学的内容自己还能辅导，初中知识可能就黔驴技穷了）。条件允许，10年以内“双重点”自然是首选，能读能住，但价格很高，500万以上；老旧“双重点”房，装修一下也能住，价格也不低300-500万；10年以内“单重点”约250-400万；老旧“单重点”约180-250万。

受经济条件制约，笔者只能考虑“单重点”房。新问题是，选择A:老旧50-60平米（约210万）还是B:10年左右30-40平米（约170万）。AB房租金相当，约2300元。

A的优势：面积勉强可以，装修后能住；  劣势：加上装修10万，成本比B高60万。

A方案：假设购房时首付140万，贷70万，利率按上浮20%（5.88%），贷款20年，月还款约5000元。

B的优势：总价低，租售比优于A；            劣势：面积太小，自己住不了，需租房住。

B方案：假设购房时首付110万，贷60万，利率按上浮20%（5.88%），贷款25年，月还款约3800元。

买学区房的目的是读重点学校，不是居住。在不考虑房价升值的情况下，B方案省下的60万，保守按5%年化收益率，每月2500元，加上租金2300元，可以租到条件远高于A方案的房子。且B方案资金压力小，每月还款少。综合考虑，倾向B方案。

结论：B方案，首付110万，月供3800元，重点初中，解决两个孩子就读问题。我觉得，值。

根据2016年本地中招录取生源分布及录取率表，扣除私立初中：

录取到排名前三的高中，最好的公立初中录取率为17.57%，笔者目前划片的初中取录率为4.55%，拟选择学区房的对口初中录取率10.44%。

录取到排名前八的高中，最好的公立初中录取率为51.94%，笔者目前划片的初中取录率为22.12%，拟选择学区房的对口初中录取率42.05%。

2017年北京高考状元接受媒体采访时说，农村地区的孩子越来越难考上好的大学，他之所以取得高分，跟自己的良好的家庭环境有关，北京大城市得天独厚的教育资为他提供了农村地区考生的没有的条件和捷径。

每一位父母，都想尽力为孩子提供良好的学习条件。我们努力让下一代赢在起跑线，可人家就生在终点线。昔孟母，择邻处；今布衣，挑学区。唯愿天下学子都能理解父母的苦心，奋发进取，习得真才实学，为自己的人生争取更多的选择权。