在上一期的访谈中，ADM总设计师Yannik Wong为大家介绍了普吉岛酒店业的情况，以及项目对标酒店和由此衍生出的项目概况。
在对项目整体定位及运营预期有了一定的了解之后，本期访谈，我们将从总图设计的演变过程，来为你继续揭秘项目的价值所在。
总图设计决定了景观的构架与格局，决定了物业管理成本的基础，是决策者最重要的沙盘推演。
总图设计的研发过程，确定了项目开发的大方向，也就从商业模式的高度锁定了规划结构、产品线布局和重大成本分配。
在铂金海岸总图设计演化的过程中，我们多次修改调整，最终赋予了项目多方面的价值平衡。
第一版总图
第二版总图
A区域：在原来的开发强度上减弱，拆为更小的单元。
B区域：降低开发密度，将三排房减少为两排，将更多的场地留给景观和公共空间，降低居住密度。
C区域：由五列别墅，调整为三排楼房。
D区域：停车场去除，将区域留给景观。
E区域：将水域空间做得更大，连接上下部分景观。
第二版总图
第三版总图
A区&B区：调整为小开发尺度，往低强度开发上进一步发展。
C区：经过进一轮的调整，使该区域景观水域更加连贯。
D区:景观更加细化，去掉了一条交通动线，取而代之的是强化了景观和硬地面积。
E区：三组联排进一步提高品质，优化为小合院独栋模式来降低开发强度，增加了前后景观的贯穿性。
F区：增加服务枢纽及服务配套。
第三版总图
第四版总图
A区域：只保留四栋单元房，进一步降低开发强度，将更大的空间留给绿化面积。
B区域：降低开发强度。
C&D区域：继续降低密度提高品质，将其变为六栋1梯2户的单元房，建筑间距加大，使得单元房有了更好的采光通风。
E区域：增加服务配套内容，为其他区域提供便捷可达的配套设施。
F区域：加强了景观的入口和两边的关系。
第五版总图
在每一版的修改中，我们都更注重降低开发强度，来提高住房的品质、景观的呈现和加强采光、通风等居住环境。
目前呈现出的项目总图，容积率从1.5降至0.55，用地的30%用作公区的打造和建设。
0.55的容积率，使铂金海岸成为岛上容积率最低的在售项目，在设计建筑时，项目得以保有更多普吉岛当地的自然风貌。
而从价值层面上来说，我们降低了公司对项目投资回报的追求，而转为追求建筑设计的品质，并将这些价值体现在设计中，将项目作为值得珍藏、且具有稳定投资收益的作品，呈现给市场和项目用户。
按照国内容积率与房型对应的标准来看，铂金海岸0.55的容积率，与国内低密别墅相对应，我们以度假酒店的物业形式提供给了项目用户与别墅相对应的品质感。
普吉岛在售公寓项目容积率取样
目前，普吉岛上在售公寓项目容积率普遍处于1-2.5之间。铂金海岸的容积率处于全岛最低水平，将开发强度降到最低，回报给项目用户的享受价值则是全岛最高。
整体居住环境、建筑品质打造、公共服务设施、自然资源的利用等都因容积率低，而有了更大的提升。
容积率背后的设计思考
设计团队引入三个关键概念：
丰盛、匮乏与对冲
从开发行为而言，更高的容积率代表丰盛的利润空间。然而从项目用户的角度而言，高容积率代表了，项目使用资源的匮乏。由此可见，容积率在此呈现出使用资源与利润空间对冲的特征。
本着为最终用户提供丰盛体验的原则，我们不断降低容积率，把公司的投资收益降到最低，塑作品立品牌。以呈现出更完善的作品，树立项目的品牌价值为主要的目标，同时整个项目的用户资源会趋于丰富，我们认为这样做是值得的。
空间模型展示
模型推敲过程展示
根据体量模型梳理场地，对建筑进行精细化调整。
在设计总图的过程中，我们做了大量的推敲工作，以达到更好的观景效果，实现更佳的建筑和场地契合关系，处理不同标高上的视线关系，使每栋之前的视线互不遮挡。
随着房屋排布、景观设置的变化，交通动线也多次进行修改。
交通动线变化图
在每一版的设计中，随着住宅开发强度的降低，车行动线也在随之改变，我们将人行动线与车行动线分流，遇到主要景观节点时，有交叉，考虑到交通安全则进行合理避让。
最终交通动线图
功能性：与其他项目相比，铂金海岸的交通动线一次成型，将度假酒店正式运营阶段将会涉及到的人行动线、电瓶车流线、车行路线、大巴车转换路线等交通动线都考虑、规划齐全，免去了二次改造的周折。
体验感：在车行动线上，设计手法采用了水景与硬地景观交融的方式，增大了建设及施工的成本，但从人性的角度考虑，则大大提高了安全性。
同时，景观与交通动线的合理安排，也加大了项目用户入住时的度假体验感，让人与景与建筑的融合做到了极致。
目前设计图纸仍在持续的深化，未来我们会在铂金眼栏目释放进一步深化的设计图纸信息。
通过设计图纸的反复修改，我们找到了项目的多边价值平衡，将普吉岛公寓项目单一的投资回报价值，转为集投资回报价值、品牌价值、市场价值、未来长期酒店经营价值、自然资源价值的多边价值体系项目。
多边的项目价值体系使得我们能够从容面对泰国市场的考验，与其他普吉岛公寓项目拉开差异，形成巨大的势能差，使铂金海岸成为更具有酒店经营能力和经营价值的项目。
TIPS
营销总有话说
容积率与价格的对应关系
Q：1公斤苹果卖10元和1斤苹果卖6元，哪个贵？
A : 当然是1斤6元更贵。为什么我们能作出判断，因为学会换算相应的计价单位。
Q：那么对于房地产来说，如何判断一个物业是贵还是便宜？物业的计价单位又是什么呢？
A：容积率作为地产项目算价的核心指标，决定了地块产量和建筑形态，是房地产计价时相对公平的经济指标单位。
土地单位不变的情况下，如果容积率高，可建设可销售的物业也就更多，世存量较多。不对比区位、自然资源、配套，只对比容积率，也可计算物业价格，进行价格上的对比。如果通过经济指标来换算，地产物业的单位就是容积率。
PS：在单位统一的情况下，假设铂金海岸容积率0.55均价卖2.6万元=其他容积率1的物业卖1.43万元=容积率1.5的物业卖0.95万元，那么普吉岛上，同一单位下，高过图示中项目定价的物业其实都是比铂金海岸高的。
容积率高低决定了物业稀缺性、舒适度和价值。度假投资项目，不是最便宜的销售速率最快，而是最有价值也是最稀缺的物业售罄，精明的投资者，先考虑的应该是项目的核心价值，只要价格与价值相对应，那么这个产品就值得购买。
温馨提示
在比选物业之前，先找准物业的“计量单位”——容积率，在充分了解容积率之后，还需要对比地段、资源配套、未来区域规划、交通等维度，才能对项目的价值与价格是否相当作出正确判断。
EIA来了！
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重要的事情说三遍！
在下一期的内容中，我们将讲到泰国地产开发中，非常重要的EIA证书。
仔细观察泰国地产商的项目广告，无论图片拍摄得多美，都不会忘记标注“EIA Aprroved"。
铂金海岸的EIA证书获取进度如何？EIA证书对房产项目价格有何影响？
请持续关注，我们将为你一一展示。
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