产业园区是什么东西！
简单来说，就是以某一产业为核心的集聚区域，多是以亿级投资建设的。比如物流园区、科技园区、文化创意园等等。但像房地产项目就不是，基础设施建设类、纯种植类、光伏发电类的都不是，因为没有太大的经济拉动效应。
本篇文章主要是从零基础认知的角度，科普一下产业园区是如何打造的。
01 政府规划引导
每个城市都在努力打造各种名称的产业园区，作为一种集群集聚的平台，俨然成为拉动城市经济发展的动力引擎。以政府角度来推动建设的产业园区，动辄十几平方公里面积的规划，也显示了其推进某一产业集聚发展和经济结构提档升级的坚定决心。项目实施都要由企业作为主体具体执行，并走向市场化发展道路。
项目的建设需要在城市建设规划的引导下执行的，不是你想建在哪里就建在哪里的。其实就是不管量级再大的项目都要符合城市规划。如果你所掌握的资源或者提出极具建设性的理念，能够引领一个产业的发展，那就厉害了，政府会按照你的要求进行调整规划。否则，都要在政府城市规划的引导下操作执行。一般大的项目都是通过政府招商才落地。没有与政府进行直接的洽谈合作，缺乏政府的认可和支持，往往一个小的问题就足够折腾得死去活来的，几乎寸步难行啊。
当然大项目的落地，对于政府来说都是求之不得的。而且每个城市都有自己的招商引资政策，会有具体的奖励措施。政策的作用绝对是有强大吸引力的。像义乌、海宁没有绝对优势的资源，但依靠政策的吸引力集聚产业，打造成为闻名世界的城市。按照政府的招商引资政策，企业也是有谈判余地的，可以尽可能的争取多方面的支持。最好是能和政府签订投资合作协议，白纸黑字的便于以后好办事。
02 园区规划设计
到底要建设成什么样的园区，是一门学问。不是你有钱投资就可以的。曾经L领导到我们项目上来考察时就说：“你建设这么一大片建筑，我相信只要有钱都可以建好，未来的发展还是要看你这里面的内容。”否则，那是盲目投资，国内此类的项目太多了，建成了没市场，收不回投资，最后再转让发展等等，浪费资金浪费资源。因此园区自身的规划发展是在前期要大做文章的。前期花费大量的时间与精力去调查研究都不为过的，而且一个好的发展理念，甚至直接决定了未来的成败。什么是发展理念？就是搞明白你在整个产业链条中处于什么样的位置，如何进一步做大。我们总是被各种管理方面的专业术语搞得云山雾罩的，用华丽的词藻讲一堆空话是害人害己的。当你清楚了自己在做什么，能做什么，如何做大，就基本明白园区是什么样子了。否则，还是好好做一做市场调查研究再说吧。
下一步就是规划设计了，把你心中的样子画出来，所有的功能布局落在纸上。这部分的工作主要专业的设计院来完成。所有的建筑设计都是有标准的，你需要做的就是清楚明白的告诉设计院你想要的。不过业内还有一种认知是，好的设计院总会把自己的意志强加给项目单位，有利有弊，必须要审慎研究。然而，设计费用是以项目投资规模按比例计算的，亿级投资的项目动辄设计费用也要上千万，最后成型的施工图纸往往要一车一车拉的。虽然有钱不一定能建好，但没有钱更是万万不能的啊。
03 园区审批手续
任何项目都是要走正规的审批手续的。否则就是违规建设项目，会死得很惨的。从可研、环评、能评、土地、规划、建设等等，都要一个个的完成审批。曾经在广东有一个“漫漫审批路”，说的就是这个过程。
可研，是可行性研究报告，其实就是前期做的市场调查研究，由具有专业咨询资质的单位编制的报告。可研是要在当地发改委上会评审的，出具评估报告，最后再给予正式批复。当然，不同类型的项目审批权限也是不同的，有的可以简单执行备案制即可，有的就要有可研审批，有的必须报至上级部门审批。
环评，是环境影响评估报告，由环保局负责，但环保局往往是有权无力，走走形式而已。
能评，是节能评估，由发改委负责。现在国家在推行节能环保，这个审批环节是少不了的。
土地是重头戏。其中不是简单的交钱买地即可，过程也是相当繁琐。首先要看土地出让的方式，政府可以划拨给你，也可以是正常的招拍挂手续。直接划拨的极少，一般多是走招拍挂手续。土地往往是当地的城投公司已经拿到手的，你交钱都要分成土地出让金和征地补偿款两部分的。土地出让金交给国土资源局最后划入市财政，征地补偿款交给城投公司，其他的还要缴纳各种税款（耕地占用税、契税、印花税等）。另外还涉及用地指标、土地性质等等方面的问题，需要协调市政府、国土局、规划局等部门。最后拿到的是国有土地使用证。
规划，不想说太多了。这个就是要审查设计院规划设计出来的东西到底符不符合规定标准。最后拿到的是建筑用地规划许可证和建筑工程规划许可证，就是建筑用地符合规划、建筑工程也符合规划。
建设，终于到最后的环节了，等待的仍然是非常繁琐的层层审批手续。主要是会有大量的前置要件需要完成，比如人防工程、消防审查、招投标手续、工程合同备案等等。不多说了，由建设局负责，最后拿到的是建设施工许可证。
对于一个量级很大的项目而言，每个环节的审批手续都非常繁琐。而且，就上面所说的内容肯定还漏掉了一些内容。值得多说一点的是，房地产项目还要额外的拿到商品房预售许可证，规划部门负责。另外，办理手续是要交钱的，一个大项目正常履行程序就要缴纳上亿的审批费用和保证金。所以手续很繁琐，一方面需要企业有一个专业的团队负责推进，另一方面如果没有政府给予大力支持会很难推进下去。有的项目等不了就会未批先建，后补手续，但会出现因种种原因根本就补不出来的情况。总之还是完成全部审批手续的好，省的以后麻烦。
04 园区施工建设
这一段我想直接略过。主要是自己不是工程建设出身，说不了太明确。
简单的，正常履行完建设局的招投标手续，从施工单位、监理单位等等就落实到位了。有一个专业的工程管理团队负责推进，然后选个良辰吉日开工建设就好了。多一句嘴的是，工程建设里面大有文章，省钱不省钱的有很多门门道道，但工程质量是国家的硬杠，不可触碰的。
略过，略过。。。。。。
05 园区建设资金
老板再有钱，那也不是项目投资多少钱就自己掏腰包拿多少钱的。除非你是真有钱，花不完，这样的话就只能给你竖个大拇指——牛逼。但现在讲求资本运作，项目投资可以包括自有资金和融资贷款。自有资金用于项目建设的启动建设，后续的就主要由融资贷款了。
对接金融机构进行融资，会有很多选择的。这个还要衡量企业及项目的情况。比如商业银行，因为是项目建设期，多数情况下都会与商业银行合作固定资产贷款，项目运营了可以做流动资金贷款。还有其他的金融机构可供选择：如国家政策性银行（国家开发银行、农业发展银行、进出口银行等），对接此类银行需要项目高度契合国家的政策方向，且具有引领示范作用，其优势在于低息。争取政策性基金的支持也是不错的选择，同政策性银行一样需要符合国家政策方向。也可以利用未来的收益发行各种企业债。还可以选择资产管理公司给予融资支持，其优势在于方式灵活而且快捷，但利息较高，甚至是商业银行的三四倍之高。另外，如果赶上好的机遇，可以得到国际金融机构的支持。国际金融机构往往只针对城市整体性进行融资，可以将项目一同打包进去得到资金支持。
所有的融资贷款，往往都会需要做抵押和质押的。抵押的是实物，比如土地、在建工程等等；质押的是权益，比如资质、收益权等等。不管抵押还是质押都要有专业评估公司给予评估价值的。另外，详细的还款计划也是要有的，且必须有理有据，确实保证的。这两个方面往往是金融机构关注最多的内容。
项目建设资金还是有别的渠道可以得到支持。如果能够契合政府政策方向，此方面的政策资金的补贴支持也是非常丰厚的。所以很多项目在建设前期就要研究国家政策方向，追随国家政策的引导。但财政部对国家政策资金有非常详细的管理规定，如果想要套取国家政策资金，后果也是非常严重的。
06 园区招商宣传
产业园区是集群集聚的平台，不同于自己建厂生产产品，需要招商入驻。如果等园区建成后，再开展招商宣传工作，那你是不是傻！招商宣传是与施工建设同步推进的，甚至更早。招商是为了运营，宣传是为了造势，两者是相辅相成的。
现在的经济发展环境中，政府为企业创造了大量的宣传推介平台，就是在为企业与企业之间搭建桥梁。借助政府的力量推进招商宣传工作，要比自己独立开展更具有号召力。但政府会为了追求政绩，更多在于做形式的工作，企业不可以流于形式，是要实实在在的。同时，企业除了广撒网多捞鱼之外，也要主动出击，寻找重点的合作对象。
此处也需要有自己的专业招商宣传团队，配合着工程建设的施工进度，为园区落实相关的内容。另外，因为企业有一定的资源，一部分的运营业务也是要由自己独立开展，具体的运营管理团队就要及时跟进了，布局整个产业链条的各个环节。
07 园区未来发展
如果园区能够清晰的定位自己，集聚集群发展是不可逆的潮流，其产生的经济效益还是非常可观的。企业建设产业园区，依托于自己的优势资源；政府建设产业园区，依托于自己的政治资源。但都是要形成一种聚合发展的力量，联合推动发展。最怕的是有名无实，炒作概念，害人害己，浪费资源。
具体未来的运营管理以及聚合发展，以后再详细叙述吧。
我不是经济、工程建设方面的专家。
是一个正在建设中的产业园区项目的参与者，
先简要给大家分享这些吧。