我的买房大业，我的Project

最近因工作需要，随手看了个项目管理导论的公开课，然后想到能不能用项目管理的角度来审视下我心心念念的买房大业。

简单介绍下背景。
年龄：26
工龄：3年
坐标：东京
年薪：600W日元（税前）
房租：9W日元

その１

买房是不是个Project（项目）？

Project具备四个特征：

1. 有起点和终点
2. 有明确的目标
3. 创造价值
4. 需要动用资源

再来看买房：明确的目标（买到房），创造价值（心理压力的释放，住环境的改善，节省房租等等），动用资源（￥钱￥，时间）都是显而易见的，只是起点和终点略为暧昧。
认真开始考虑买房是从去年下半年，终点却有点飘忽不定（当然是越早越好）。
为了让这个探讨能继续下去，就把起点定为今年，终点定为30岁（2021年）好了。
于是，买房正式成为我手下的一个项目，我也首次意识到自己项目经理的角色。

一个项目的生命周期经历四个阶段：
发起(Initiation)->计划(Planning)->实施(Execution)->结束(Closure)

发起(Initiation)

确认这的确是个“项目”并接手后，我就进入了发起环节。这个阶段重要的是鸟瞰，掌控全局，需要解决的是基本的5W2H问题。
What：买房
Who(stakeholder,利益相关者)：父母，女朋友（及其父母）
Where：东京23区，或千叶船桥
When：30岁（2021年）之前
Why：1.房租昂贵(匹敌房贷);2.房贷低利率(不到1%);3.MYHOME的念想
How much：50㎡以上两居，5000万日元以内
How：1.筹够首付OR减少首付条件2.寻找合适房源
寸土寸金的东京，新房供应少，但最棘手的还是“1.筹够首付OR减少首付条件”。

その２

计划（Planning）

按说计划应该是整个项目管理中最重要的阶段，需要考虑的事情也越详尽越好。但限于篇幅（和经验和思维），下面只简单考虑下上面How的部分。

“筹够首付”这个问题，目前能想到的解决办法有：

1. 省吃俭用自力更生，一年生生存下200W，存四年，加上现在200W，30岁到头，1000W首付到手。勉强及格。
2. 表现好涨工资，缩短存够钱的时间。（现在公司行情不降薪就万幸）
3. 一年多后跳槽涨薪，同样缩短时间。
4. 找父母OR女朋友父母支援，简单粗暴走捷径。
5. 买彩票，以被雷劈的概率一步登天。（OK，现在就每周交着智商税……）

“减少首付条件”这个问题相对比较简单。外国人才有首付至少2成的规定，如果是永久居民或日本人，可以零首付买房。
为招揽人才，日本政府推出高度人才签证，满足80分条件的人一年以后就可以申请成为永久居民。
目前我75分，今年10月考个证成功就80分，再过一年申请，永住权批下来需要大半年，顺利的话2019年9月左右可以拿到永住权。

その３

实施（Execution）

实施阶段主要是照着计划埋头干。当然过程中需要时刻注意三个方面：风险（risk），沟通（communication），和利益相关者（stakeholders）。
这里着重分析下风险。
“风险”这个概念更准确的说应该是「不确定性」，很多时候，计划没有变化快，实际碰到的情况和计划时不一样，所以需要考虑怎么应对。
就现在买房子这个事情，我可以想象到有以下风险。

风险	概率	应对
贷款利率上涨	已经有提高，概率较大	趁早买
（入手前）房价上涨	普遍认为高位，可能性较小	忽视
（转手时）房价下跌	因地而异	选交通方便的地段
（家庭援助时）日元汇率上升	不明	不敢玩外汇，只能接受
近都心地区新房源减少	较大	趁早买
薪水降低，银行不给贷	较小	不随便折腾跳槽

另外，虽然说起“风险”感觉都是负面的，但因为其本质是不确定性，所以也有“好”风险，即机会。比如现在低于1%的超低房贷利率，以居住目的买房（50平米以上）的人政府给减税等等，这些都是可以利用的机会。

结束（Closure）

当然我的买房大业只是刚起步，还没有结束。
但以项目管理角度来看待买房这件事，多了个有趣的框架，让可怕遥远的数字不再沉重和冷冰冰，让我更有勇气和底气去面对。
希望大家早日有安居，然后尽情乐业！共勉。