贷款买房该选哪种还款方式？数据专家讲得比经纪人透彻多了！

等额本息还款法，每月以相同的额度偿还贷款本息，其中利息逐月递减，本金逐月增加。等额本金还款法，每月以相同的额度偿还本金，由于本金减少，每月的利息也逐月减少，每月的还款额度也相应减少。

在买房时，我们大部分人都会选择向银行贷款，银行主要有两种还款方式供我们选择，一种是等额本息，一种则是等额本金。那么哪种还款方式更合适呢？

几年前，一个朋友的父母贷款在某省会城市购置了一套房子用来自住，当在银行贷款时，由于他的父母不知道在银行贷款有两种还款方式可供选择，更不知道这两种还款方式的具体区别，于是银行按默认的还款方式即等额本息与其父母签订了贷款合同。当朋友后来得知这两种还款方式具有显著的差异之后，便十分气愤地跟我吐槽了一番。那么等额本息与等额本金法到底有什么区别呢？

总体来讲，等额本息还款法，每月以相同的额度偿还贷款本息，其中利息逐月递减，本金逐月增加。等额本金还款法，每月以相同的额度偿还本金，由于本金减少，每月的利息也逐月减少，每月的还款额度也相应减少。

下面举一个实际例子，让大家对等额本息和等额本金两种还款方式有更加形象的认识。假如你现在要在某省会城市购置一套房产用来自住，房屋面积100平米，总金额100万，首付30%，即贷款额为70万，贷款期限20年，贷款年利率按5%计算，其支付总体情况如图1。

图1.贷款70万，20年：等额本金与等额本息法贷款支付总体情况的对比

为体现出贷款期限对贷款支付总利息的影响，我们接着来绘制其他条件不变，仅改变贷款年限，其变化如下图所示。显然，贷款期限越长，两种贷款方式所支付的总利息越多，同时等额本息法所支付的总利息比等额本金法所支付的总利息竟然要高出12.92万元。

图2.贷款70万，30年：等额本金与等额本息法贷款支付总体情况的对比

那么在贷款期限为20年的情况下，两种贷款方式每月所支付的还本付息金额是怎样的呢？每个月具体要还多少呢？还款压力怎样？我们接着来探索一下两种贷款方式每月的表现。

图3.贷款70万，20年：“等额本息”法每月所需支付利息与本金的情况

注：计算方法见文章末处的注明。

由图3可以看出，在选择等额本息贷款方法时，每月还本付息总额都是相同的，而且因为前期所还的本金较少，导致前期所支付的利息较多，并且总体所支付的利息比等额本金法要多。在贷款本金为70万且贷款期限为20年时，等额本息法比等额本金法多支付6.02万的利息。

总的来说，等额本息法所支付的总利息比等额本金法多，但等额本金贷款方式前期还款压力较大。等额本息法每月的还款总金额相同，在每月所还款金额中“本金与利息”的分配比例上，前半段时期所还的利息所占比例如较大、本金所占比例较小，还款期限过半后逐步转为本金比例大、利息比例小。这种还款方法所支出的总利息比等额本金法多，并且贷款期限越长，贷款人所需支付总利息相差越大。但由于该方式每月还款额度相同，给家庭的开支计划留下了弹性空间，特别是对于刚工作的年轻群体，可以采用等额本息法，因为随着年龄增大或职位升迁，这类群体的收入会增加。

图4.贷款70万，20年：“等额本金”法每月所需支付利息与本金的情况

由上图可知，等额本金法每月所还本金都是相同的，而且每月所还利息呈线性下降趋势，且总的支付利息比等额本息法要少。大家可以参照图1。

等额本金法每月的还款额不同，它是将贷款总额按还款的总月数均分，再加上上期剩余本金的月利息，形成一个月还款额，所以等额本金法第一个月的还款额最多，以后逐月减少，越还越少，所支出的总利息比等额本息法少。但这种还款方式在贷款期的前段时间还款压力较大，适合在前期还款能力强的贷款人，年龄偏大的群体可采用等额本金法，因为随着年龄增大或退休，收入可能会减少。

总结

总体来讲，等额本息还款法，每月以相同的额度偿还贷款本息，其中利息逐月递减，本金逐月增加，该种贷款方式给家庭的开支计划留下了弹性空间，适合年轻群体以及善于理财的群体。等额本金还款法，每月以相同的额度偿还本金，由于本金减少，每月的利息也逐月减少，每月的还款额度也相应减少，总的支付利息比等额本息法要少，贷款期限越长越明显，该种贷款方式适合在前期还款能力较强的群体。

计算锦囊

注：（1）等额本息法计算原理

月利率= 年利率/12

贷款月数= 贷款年限x 12

每月还本付息金额= [本金 x月利率 x (1+月利率)^贷款月数] / [(1+月利率)^贷款月数 - 1]

每月所还利息= 剩余本金x贷款月利率

每月还款本金= 每月还本付息金额 - 每月所还利息

贷款支付总利息= 每月还本付息金额x贷款月数-贷款额

贷款支付总金额= 每月还本付息金额x贷款月数

注：（2）等额本金计算原理

每月还本付息金额=(本金/还款月数)+(本金-累计已还本金)×月利率

每月所还本金= 总本金/还款月数

每月所还利息=(本金 - 累计已还本金)×月利率

还款总利息=（还款月数 + 1）x贷款额x月利率/2

还款总额=(还款月数 + 1) x贷款额*月利率/2 + 贷款额

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