干货篇：如何做长租公寓投资？

作者：小资

来源：资沣堂家财学院

资沣堂家财学院

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传播财商，传递幸福！

「资沣堂」专注做家庭财商教育，不销售任何金融产品，仅收取教育服务费。

有超过10年的投资理财经验，熟悉各类金融产品。

中国首家融入“五行家庭理财”理论来管理您的财富。

让您的家庭远离各种“坑”，从而一步步实现财务自由！]

相信很多爱学习的伙伴经常四处学习，今天报这个班，明天报那个班，学习了很多很多，但最后发现当自己想去实践时却很难很难。

道理都懂，关键是怎么去做？

资沣堂是纯做教育的企业，我们不对接任何金融产品，始终坚持“授人以渔”，并自主研发了《家庭财富管家》课程，为每个家庭培训一位合格的家庭财富管家，你的钱不需要再交给银行、交给理财顾问打理，与市场上其他课程相比，我们最大的特色就是落地。

在2019年10月26-27，广州的CFO学员刚上完房产课，徐老师经常说：“最好的学习状态就是学习-分享-实践；再学习-再分享-再实践”

2019年11月19日下午，资沣堂广东看房团团长（CFO学员孙旭之）组织学员进行实地看房！

首先来到我们CFO学员纪青梅的楼盘，是8楼的楼梯房

青梅姐

长租公寓

大家兴致勃勃的围着青梅姐请教~

随后我们来到CFO学员东戈的楼盘，该楼盘是他投资的其中一个项目，楼盘原先为车库改装而成，由于其他已出租不方便观看，我们便看了还未出租的公寓。

东戈是姚老师的合伙人，姚老师做长租公寓已经10多年，有200多套出租公寓，姚老师表示，该车库他们租了20年，预计三年回本。原先车库就如同猪圈般，经过他们装修，才能有大家看到的精美小房。

公寓周边环境

公寓楼道

复盘研讨会

踩完盘同学们聚集在渔米之乡，对今天的看房之行进行总结，同时团长也贴心的设计了问答环节，满足各位同学的好学之心。（对团长旭之宝宝点个赞）

答疑环节

小资也整理了一下，分享给没参与的宝宝们：

Q:如何寻找有效房源

A:

1.拿房低于市场23%-30%

2.多维度拿房思考

3.找一手房源数据库（中介）

4.一号家政（与其原业主共享）

5.做原业主资源方式

6.租客到期日的前两个月沟通

Q:出租屋如何进行风险管理

A:

1.整体出租，一房一租客

2.长租公寓：有广州入住条例

3.签合约：合约有身份证信息，约定不能超几人

4.基本不改变房子主体结构

5.房产证用途一般为住宅或商住

6.有第二套或第三套方案，没有就不拿

7.减少空置率

Q:租期年限与租金递增如何与业主谈

A:

1.了解市场信息

2.低于10年不租

3.两年递增超3%不租

4.年化率低于30%不租

Q:拿房标准是什么？

A:

1.小单间不拿，最少一房一厅

2.楼梯房五楼以上不拿

3.大的超4房以上不拿

4.一定拿有利润的房子，不为抢占资源而拿

Q:长租公寓的运作流程

A:

1.考察周边的市场价，出货价，现场看房子

2.装修方案及成本计算

3.合同前计算回报率，拿房价格

4.成本回收时间

5.想好如何与业主谈

6.出装修方案

7.拿房后，15天硬装，5天软装，20天拍图出租

Q:违约金如何定？

A:

以实际装修成本为主，以实际装修合同为准。

做好装修合同自己存档，至少是真实装修成本的3倍

CFO学员嘉红分享

学员嘉红上了房产课后，徐老师说，至少得看够100套房，简单相信听话照做，与青梅等CFO学员合伙做长租公寓，以下是她的分享精华：

1.多跑中介，一个人至少200个中介

2.每个人跑房源100套

3.不碰楼梯房和硬装

4.回本周期正负18个月，2年内

5.找装修师傅不断弄方案

6.先从容易的着手：先从简单的入手，拿一房先练手，不要贪多

7.做好心理准备：保姆式服务

8.租客保险：要考虑安全问题，如租客违法、自杀等；租客责任险100/年

9.谈价：价格降低/争取免租期

10.团队合作分工合理

11.保证现金流

12.和业主谈价格时多提几个方案，多沟通，保持良好的关系!

徐正国老师总结

一、富人不为钱工作

• 1.做好定位，从利他和社会角度出发

• 2.找准业主的痛点和客户群体的痛点

二、是自己喜欢的事情才能坚持下去

• 1.控制风险，先拿一两套练手

• 2.把握好现金流

三、房产有什么风险

拿到合同开始就是无数的坑

• 1.首先合同可能就是坑

• 2.房子本身可能就是坑：比如消防，下水道等

• 3.政策的坑

• 4.装修的坑

• 5.出租率的保证

四、做长租房方法

• 1.先从小入手，从少入手

• 2.租期尽可能长：8年以上

• 3.有机会的房子：有问题，有改装空间（乙丙类房）

• 4.信息资源掌控：老区房加装电梯是亮点

• 5.找到盈利模式：找到能把不好改装好的机会

• 6.管理好现金流：赚的是现金流，死的也是现金流！长租房的利润在后面的年份，保证前期资金，做好一个正现金流的房子再做下一个

• 7.控制成本：尽量省，争取免租期，争取少押金，装修成本低

• 8.财商思维：思考在基础收益的模式上的延伸盈利模式做好核心业务，业态模式放开

• 9.定位清晰：家庭管道or事业管道：稳打稳扎，租房加买房，管道构建，保证持续，让现金流变为资产事业：要有使命、团队、价值取向，赚的是公司的价值

• 10.做好思想准备，多去实践，找到自己的方向和方法。每一条路都是靠自己摸索出来，别人的路不一定适合你。

五、好的资源和资产最好是从无到有：人脉，信息，财商智慧

资沣堂广东第8期看房团完美落幕