“融资大门次第关闭，房地产或滑入周期新拐点”——2019博鳌房地产论坛特别报道

文|蕙心

先来看几个关键数据。

2018年，中国千亿房企俱乐部已达30家。

2018年，商品房的销售总金额已经突破15万亿，再刷纪录。

2019年上半年，Top3房企销售总金额合计超过万亿元人民币。

“15万亿”这是一个即便是行业的先知也未曾预言的天量规模。当前大基调稳中从紧，15万亿撞线，奔跑的赛道上，行业正在经历加速重构时刻。

一年又一年。8月6日-9日在海南陵水的大海边上，由观点主办的的博鳌房地产论坛上，诸多的行业大脑在这里思想交锋智慧风暴对话激辩。

从房住不炒再到绝不将房产作为刺激经济的“狗皮膏”，种种迹象指明：新周期自我图存，不要再等风来！在大会期间，阳光城集团执行副总裁朱建斌在媒体一次专访中淡然吐露心声：以我的直觉，若不出意外行业的新拐点正在来时路。

作为2019博鳌房地产论坛的重要合作媒体，新地产编辑部全程参与并报道了这一场激荡盛会。我们一直在这个更多维的时代观察，房企谋求发展路上，哪些企业在迅猛加仓、攻城略地、高负债滚动，哪些在主动放下姿态，降低杠杆，慢功细活，势作赚钱的慢牛？

篇幅所囿，我们不能以全貌呈现，但努力做到管中窥豹，抛砖引玉。

城市化永恒的行业交响曲

中国经济体制改革研究会副会长，国民经济研究所所长樊纲：中国炒房需求与储蓄率太高高度相关

在8月7日博鳌论坛上，樊纲在独立演讲中提出，看待中国经济要用供求关系这个工具。他认为，过去相当长时间，中国有一个战略性错误，城镇化战略反向供给：给人口流出的中小城市、城镇增加土地供给，而对人口持续流入的大城严格限制土地供应。

这造成住房供求关系在一段时间内的严重失调，大城市价格暴涨、小城市库存积压，形成房地产市场两极分化。

从2014、2015年政策两极分化之后，这个局势得以扭转。国家提出了城市群发展的战略，粤港澳大湾区，雄安新区与京津冀良好互动。这是中国城市化进程的一个重大转变，我称为城市化2.0版本。

樊纲抛出问题：为什么中国有这么大的炒房需求？他自问自答：这与我们储蓄率长期太高有关。

多年以来，中国储蓄率保持在40%50%的水平，这就使我们国家成为一个人均收入低，但是财富量巨大的国家。大家一有储蓄就想理财有回报，但境内股市表现欠佳，境外投资受限，因而房地产才成为一个重要投资对象。

国务院发展研究中心资产证券化REITs课题组组长、汇力基金董事长孟晓苏：REITs是一个伟大的金融创新

8月8日上午，博鳌论坛大会主题是《资本金融篇：缩小融资缺口》，孟晓苏发表了主题为《房地产金融创新》的演讲。

房地产金融创新的道路上，孟晓苏认为REITs是一个伟大的金融创新，它通过把凝固的不动产资产通过基金变成了上市品，最简明的定义是不动产收益权进入了资本市场流，可以有效化解地方债。

在倡导租购并举的当下，要完善住房制度，租购并举就需要有主体，需要支持专业化、机构化住房租赁企业的发展，他表示这些住房租赁企业不能光靠资本运作，需要用资产证券化的手段来进行发展。

面对当前国进民退严重、地方债过多的问题，他认为应当加快三个偿还：

第一，要把房产还给居民，目前通过房改已经基本完成，但还要加快推进。

第二，要把养老金偿还给职工，现在已经通过划转部分国有资本，充实社保基金，来补足过去多年拖欠的养老金的缺口。

第三，要把借债偿还给债权人，如果企业还不起本金和利息，可以把它证券化把资产还给债权人。

在直播间接受采访过程中，孟晓苏认同不要限价的观点，他认为应尽快把临时政策取消，加速房产税出台。孟晓苏提出当前房价下降，是人为造出来的。不能在关了门的商场算人流量，封了路的路上数车流量。

对于保障房问题，孟晓苏认为保障房建设，不能空谈误国，要实干兴邦，我国多年忽略保障房建设，这会给地方政府财政造成压力，需要动用国家财政的力量去解决，永远会有贫困群体，每年有年轻人、外来移民、新家庭产生，保障房政策要可持续性，而不是一次性能解决的。

中国银行业协会首席经济学家巴曙松：中国处于快速城镇化后半段 2030年是分水岭

8月7日，在2019博鳌房地产论坛的全体大会上，巴曙松在演讲中谈到，推动房地产市场发展的一个中期力量，还是城镇化发展。

巴曙松进而表示，房地产行业的转型、业态以及发展空间都和城镇化发展息息相关。

巴曙松认为，中国在城镇化快速推进的过程中，从需求端的购买力方面，GDP占全球的比重和收入在持续提升，成为推动房地产市场发展的力量，而贸易也成为带动中国城镇化的另一个非常重要的推动力量。

他还认为，中国目前的城镇化处于快速城镇化后半段，速度有所减缓，但实际上还属于有比较明显的提升空间，而2030年可能是中国城镇化的分水岭，跟发达经济体比，中国每年的城镇化率还处于比较高的水平。

中国社会科学院研究生院城乡建设经济系主任陈淮：买房是老百姓私人资产的累积过程

8月7日，2019博鳌房地产论坛，陈淮在“地产精英 博鳌论剑之一”环节中提出买房是私人资产的累积过程。

陈淮指出，为什么上海在90年代中期之前，浦东开发之后十年房子卖不出去？因为那个时候，老百姓收入须优先满足吃穿，住行还在其次，所以房子尽管三四千、五六千一平米，那也没人买，给“蓝印户口”外地人也不买，上海人买房免税也不买，因为当时消费者首先集中在改善吃和穿上。

会陈淮表示，经过温饱阶段后，下一步是累积私人资产，买房就是私人资产的累积过程，中产阶级的形成过程。当中产阶级形成一定比重后，新一轮更高层级的消费才能到来。

“目前，一部分中高端人群已经达到新的消费领域，在私人资产领域也达到了一定程度。这不是一个匀速运动，这是有阶段性的。”

国家统计局原局长、阳光资产首席战略官邱晓华：下半年房地产市场景气度可能下滑

8月7日，在2019博鳌房地产论坛全体大会上, 邱晓华从大环境出发，提到了两大变局，一是新一轮的技术革命，即第四次工业革命，另一变局则是地缘政治，集中反映在中美两个国家关系的调整。

针对房地产严调控下的形势，邱晓华表示，政治局会议重提房住不炒，明确不将房地产作为短期刺激经济的手段，这给市场提供了一个最明确的信号，即面对外部的形势，我们稳增长的重点不再是以房地产来刺激，而更多的是以稳制造业的投资，以开拓国内的消费来应对这场外部形势变化对国内经济下行压力的挑战。

邱晓华进而表示，目前房地产严厉调控的程度大大高于往年，这场严厉的调控至今为止，可以说正在改变市场的预期，也正在改变地产商的命运。

同时，金融监管部门再次收紧有关房地产的融资环境，他预期下半年房地产市场的景气可能下滑。

房地产企业是要赚钱还是耍威风？

恒隆集团董事长陈启宗：房地产企业是要赚钱还是耍威风？

在8月7日独立演讲中，博鳌论坛的“老人”，恒隆集团董事长发问：我们中国的房地产商？你到底是要比销售额数字，还是要比赚钱能力？

在他看来，以往这二三十年，中国房地产市场有很多不理性。有些企业为了上房企排行榜若干名次而不择手段，“好多不该做的事都做了，不该说的话也说了，撒谎的事也来了，水分太多。”陈启宗表示，希望更多的房企发展不是比销售额数字，而是比赚钱能力，比产品好坏。

此外，陈启宗针对当前房企借贷过高的问题提出，地产企业要抛弃羊群心态，借贷要量力而为，而不应是“能借就借”。行业作为长周期的，要保存好实力以便行业拐点来临时，能够有脚力逆潮而上。

“有一个字是希望大家能够注意，且要实行的，这个字就——等。你不能等，你等不了，你就不是一个好的房地产商，你必须学会等。”作为一家典型的港企的力量。恒隆坚守开发高档商业房地产五大基因：地点，空间，规划，设计，建筑。

贝壳找房副总裁左东华：经纪行业正从“碎片到共生”

在8月7日博鳌论坛的独立演讲中，变身有一年多的贝壳找房，作为经纪行业代表参会。公司副总裁左东华在现场独立演讲中提出，经纪行业正经历深刻变革，打破信息孤岛走向信息共享和产业互联成为共见的大识。以互联网为驱动力的新居住时代,大数据和科技能够串联起从房屋生产、使用到流通的全链条。

对所有入驻平台经纪人和经纪品牌，贝壳找房带来的不仅是“基础设施”和“操作系统”，也构建了服务者信用体系，搭建更为完善的合作竞优机制，携手构建共生经济模式。

左东华对新经纪品牌提出了“五个在线”的要求：客户在线，即实现用户在线上连接；产品在线，即实现平台上所售卖的产品在线上无差别地分享；员工在线，即依靠基础的作业系统，保证员工实时操作；服务在线，即通过线上工具与用户产生第一时间的高效连接；管理在线，即所有的前中后台都可以保证无纸化的办公，进而提升整体的管理效率。

左东华表示，行业共生不是万物平均生长、同速生长，而是在同一个公平的环境下优胜劣汰。目前，贝壳已经合作188个品牌、2.78万家门店、超过25万经纪人，每天在同一个平台上有条不紊的合作作业。

旭辉集团股份有限公司董事长林中：四季度对于开发商拿地可能是个机会

在8月7日的博鳌房地产论坛，旭辉集团股份有限公司董事长林中在采访中针对公司的融资战略、拿地节奏等毫无保留地做了分享。

下半年的旭辉，旭辉董事长林中表示“不想借钱，就算借，也要借便宜的钱”。下半年旭辉融资不多，还是以销售回笼资金为主。回款95%，减少负债，财务安全和稳健为主。

旭辉截至7月完成1030亿销售额。林中表示公司平稳增长，兑现目标比较有把握。他预测，未来房企将实现开发销售与经营持有并重。未来收入比例一定是住宅占比50%，租金30%，其他占20%，他指出这个过程需要20年。

一线城市，旭辉更看中商业和写字楼的租金，“我很看好像武汉、郑州、西安这样的二线城市，还属于城市扩张的阶段，省会城市受益于人口流动，经济中心的转移，所以住宅为主，还会积极进行住宅布局。”

关于拿地节奏，林中给出了忠告，买地的节奏要踩准，地价贵的时候不买，旭辉年初买入的便宜的地可以支撑今年的需求。高价地谨慎，听政府的话。下半年到四季度应该还有拿地窗口期。

1998年到2017年中国楼市高速运转期，现在进入第三个20年，在新周期里，市场供需等方面已经不一样，不会再像以前一样炒房致富，买房需求会逐渐过渡到自住。新周期有新规律，不能用旧经验去下结论。

蓝绿双城曹舟南：房地产企业的8个发展新机会

8月8日下午，在博鳌大讲堂，蓝绿双城科技集团有限公司创始合伙人、董事长曹舟南先生，演讲的主题是《双开发商的理想与实际》。

这是去年7月离开绿城之后曹舟南的首次在博鳌亮相，讲解对自己创立蓝绿双城的初衷，以及对房地产下半场的思考。

他认为，中国房地产市场上半场存留的主要问题：高地价博取高房价的投资逻辑、专业门槛低、质量通病普遍存在、销售服务短视、园区服务不配套、物业服务不到位。最好的办法是静下心来，踏实把产品做好，把基础服务做好。否则房企就是“靠运气在混”。

中国的房地产下半场会遇到很大挑战，其中一个很重要因素是在核心城市的优质土地已经越来越稀缺。如杭州城市化率已超过72%，其建设用地指标已很稀缺，余下的建设用地指标主要用于政府新经济、新产业，比如说阿里巴巴当时留在杭州，政府为其留了一块很大的地，不但不花钱，而且杭州市政府补贴100多亿元。

曹舟南认为，下半场机会还是有的，房价还有上涨空间，但需要找准8个方向：包括TOD、未来社区、城市有机更新、智慧产城、主题小镇、国际康养中心、高端定制、美丽乡村。这些也是蓝绿双城正在参与的项目。

REITs是一个金融工具，而不是一个融资工具！

建银国际金融有限公司董事总经理曾粤晖：地产债压力集中在今年8月到11月

8月8日，2019博鳌房地产论坛中，建银国际金融有限公司董事总经理曾粤晖在独立演讲中谈到了房地产行业债券的净融资情况。

当前，从近几年的情况呈现起伏状态，也有一定的规律性。

过去的两年，尤其是上半年，债券融资比较受到各方面政策影响，包括货币、财政政策宏观和微观的影响，有一些不容乐观的声音。但是从其个人的从业经验来说，总体情况是大道至简，仍然是波浪式前进、螺旋式上升。

房企的融资，在境内、境外房企的融资基本渠道，一方面是项目融资，就单个项目来说，从前期拿地，土地的贷款、非标的信托、资管。中期开发阶段，可以跟商业银行争取获得开发贷款，以及采取近期比较流行的供应链金融。后期的房地产产品的销售和运营，可以使用购买客户的按揭贷款、商业性经营物业的抵押贷款等。

房地产企业的融资可以到资本市场解决。当然从A股房地产的IPO来说，到境外、到海外去实现房地产企业的挂牌上市融资，是一个较为现实的选项。

曾粤晖表示，由于7月12号发改委对融资用途受到限制，大家都在考虑使用到境外发债工具会不会受到影响和制约，特别是从来没有发过境外发债的企业。

目前来看，地产债压力集中出现在今年三季度和四季度之初。从2019年7月份到2020年7月份，将会有如下这些金额的到期要偿还的债券的数量，7月份有407亿，最高的出现在今年九十月份，分别有502和559亿，但总体来看比较均衡。

曾粤晖说道：“融资金额较大恰恰说明过去一两年的时间里面，债券市场尤其是境外债券市场显著回暖。”

交银国际董事总经理、研究部主管洪灏：深圳可支配收入与房贷接近100%比例

8月8日，在2019博鳌房地产论坛现场，洪灝谈到了中国35个城市还房贷与可支配收入情况，其中，北上广深四个一线城市存在房价增长速度远超可支配收入增长速度的问题。

从2005年至今，中国35个城市还房贷占可支配收入的比例呈现不断地增长的趋势，尤其是在北京、深圳和上海最快。

同时，在这四个一线城市中，深圳的问题是最大的，深圳的房价增长速度远远超出了家庭可支配收入增长的速度，每个月可支配收入拿来还房贷的比例接近100%。

洪灏表示，深圳目前的情况与香港1998年的房地产泡沫破灭见顶的水平相似，人们可支配收入里头拿来还房贷的比例大概是100%到110%。但还需要考虑到这些一线城市都是超大型的城市，其城市化速度、经济增长速度远远超过了二三线的城市。

洪灏补充说道，对比中国35个城市，发现一线城市和东南沿海城市房价增长速度远远快于家庭可支配收入增长的速度。但是西部、西南部、东北部，房价增长速度慢于可支配收入增长速度，也就是说，虽然房价涨得快，但是收入涨得更快，因此相对于家庭收入来说，房子反而显得是越来越可以购买。

清华大学货币政策与金融稳定中心副主任郭杰群：REITs是一个金融工具，而不是一个融资工具。

8月8日博鳌论坛上午的大会主题是《资本金融篇：缩小融资缺口》郭杰群发表演讲：“虚幻的REITs与中国地产发展”。

在危机、低迷的情况下，金融不愿意投资房地产企业，很多国家设立REITs的用意就是希望能够吸引更多的零散的投资者的资金进入到房地产行业，来扶持房地产行业的稳定。

国家目前来说主要都把REITs当成了一个房地产企业的融资手段，包括基础设施、长租公寓用REITs，因为这些行业没有投资。而实际上从不动产行业的三段论的发展来看，REITs是一个金融工具，而不是一个融资工具。

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