暴走四天，穿梭于亚洲第一欲望都市，我对防守型投资的信仰被彻底击碎

◎海外掘金（ID：gold1849） |Carol小杨

这篇文章有点特殊，来自 智谷趋势和海外掘金的客户主动投稿 ——卡路里·杨，一个爱研究金融的健身达人
她的故事和需求，就是千千万万中产家庭的写照。
作者小杨是在上海生活的保险经纪人，平时需要根据客户的家庭需求，从市面上所有保险公司的产品里去找到最适配的保险方案。 因为职业关系，小杨非常明白合理的家庭资产配置，除了保守型标的，还需要进取型的资产去搭配，房产投资是必不可少的。 但无奈，国内房产，虽看好上海，但一是资金有限，二是房票有限，另外对投资机会也感到渺茫。 2019年初小杨接触到智谷趋势，并且报名了在我们上海的春季演讲。在寻找投资机会的时候，接触到了我们的线下投资沙龙，并于10月份跟随智谷趋势的考察团到马尼拉考察。 也正是因为自己有需求，小杨用各种问题轮番拷问了海外掘金的投资顾问好几个月，最后决定跟着我们先去外面看一看，再做决定。 四天的行程结束回国后，小杨和有保利十年房地产销售经验的闺蜜讨论了半个月，最终决定成为一位马尼拉房东。 因为工作关系，小杨也是一个非常较真、并且风险意识很高的人，所以她考虑海外置业的主要目的，是要对自己的家庭资产做好分散配置，对冲国内的汇率风险。 而小杨考虑投资，最关注的问题除了发展潜力，就是退出机制。 为小杨的成熟和冷静点赞，如果一个市场解决不了这两个问题，那就不如再等等。 她说：“我在这里看不到中国人的身影，身边来往的是密密麻麻的菲律宾人，所以我对出租、对未来的退出机制有信心。” 接下来，就让小杨，来讲述马尼拉带给她的感受和冲击吧。
没错，我问了身边十位朋友，全部反对菲律宾首都马尼拉购房计划。 没错，我肉身去了趟马尼拉“冒险”，然后，买了。 图1：智谷趋势马尼拉房产考察团 在马尼拉，我们打grab（东南亚版“滴滴”）遇到了一位美女老太太司机告诉我，她曾在迪拜工作10年，九十年代赚钱回来在马尼拉买了一块地，当时价值人民币140万，如今价值已经翻了10倍。 现在她把兄弟姐妹和他们的孩子、孙辈都接到了自己的房子里一起生活。 我问道，“年轻人会喜欢买公寓吗？”，问完这句憋在心里许久的话，我长舒一口气。 美女老太太说，大批年轻人每天上下班路上花6小时，只为了住家里。他们也会选择买工作单位附近的公寓。但是，老一辈人，是以买地建个house为荣的。 出发之前买机票，百度了一下，差点吓个半死，都是“马航劫机”、“菲律宾排华”此类新闻。

可是读了几篇国外知名投行对于马尼拉房地产行业的分析，看好预期比较一致。 事实上，决定马尼拉之行前，我已经在朋友圈悄悄观察智谷这位文生小哥哥（可以加他的 微信zgtrender006 围观朋友圈），来来往往菲律宾小半年，啥事儿没有（甚至没有晒黑）。
于是，咬牙跺脚，充满刚性的女汉子，决定“只身犯险“了！

为什么身边朋友都反对的情况下，我敢只身犯险来马尼拉？ 还记得周立波一个著名的段子吗？“当菜场买菜妈都在疯传某某股票要暴涨的时候，那么离暴跌套牢割韭菜不远了！”
我的想法是逆市操作，当大部分人还没有看到商机的时候，那么也许还在价值洼地。 之所以对马尼拉房产有兴趣，我看好这几个原因： 第一，人口红利（退出机制）。 第二，首都。 第三，土地太稀少。 图：人口红利 看看地图，边边角角都被建筑物所占据，真的几乎没有空地剩下了。马尼拉的人口密度，只有亲身体验一下才能懂的。所以，我想提前占一个坑。
图：Google马尼拉街景地图，能造房子的空地非常稀有了
在马尼拉考察的四天里，文生（可以加他 微信zgtrender006 围观朋友圈）也带着我们在整个城市几个主要的大区域都转了一圈，体验当地的生活氛围。 Part 1：帕赛地区——传说中的赌场区 图：帕赛地图 入境处，能看到大批的中国年轻小伙子。由于菠菜（bo cai）业在菲律宾是合法的，近年中国来菲从事此行的人数不断增加。目前被中国中介炒得很火的帕赛房产，就是依托菠菜行业的。 图：入境菲律宾 ，乌压压的中国人 图：帕赛的豪华赌场（日本投资建造） 帕赛地区参观下来，属于还没有充分开发的新区，单从开发程度来说，类似10年前上海的张江高科。
商场、大型超市都有，中国人也明显很多，优点是目前公寓租金收益还不错。
但是人流量明显不大、也没有交通枢纽、菲律宾本地人比较少。 另外，菠菜行业是否有政策性风险？如果未来某一天，菲律宾政府收紧对于在菲发展的外国菠菜公司的监管，一旦这个区域的中国人鸟兽散撤退了，怎么办？ 对于帕赛，我的担忧点是：购房后，退出机制在哪里？---- 目前我对此题无解，所以帕赛对于我是只能pass的选项。

图：帕赛麦当劳内的配枪保安 在帕赛体验了一下马尼拉的麦当劳，3个甜筒RMB 7块，比上海是便宜的，而且有非常威严的配枪保安巡场。

马尼拉的所有商店服务员都有一种发自内心的亲切热情，但唯独保安是不笑的，问个路都被其威严震慑得紧张的要死啊啊啊~~ So，其实马尼拉治安，妥妥的挺和谐。 Part 2：BGC地区 图：BGC地图 到达马尼拉的第一晚住在离机场最近的BGC区。
这片区域是由马尼拉两大开发商 Ayala、美嘉自2003年开始从一片荒地开发兴建而来。夜晚特别像深圳的coco park。
酒吧、餐厅、果汁店，24点仍在营业，街上有不少欢乐的菲律宾年轻人，嬉笑聊天、或者活泼地跳舞，看着都只有十几岁的年纪。

到达酒店的时候，马上就感到了菲律宾人民给予的“如沐春风式微笑招呼”。门口有配枪的保安带着温顺的狗子接待，前台小哥老远看到就会热情的说：Morning Madam！。 电梯里碰到的任意工作人员都会腼腆微笑打招呼，并且侧身让道。在马尼拉住酒店才是真正的“宾至如归”吧！ PS:24点，咱们中国人的大晚上，菲律宾已经开始用Good morning了，因为这边很多是24小时工作制，真正的不夜之城了。 图：入住新区BGC的 酒店（距离机场最近的区） BGC区是马尼拉的富人区，也是外国人比较多的区域。这里中国餐厅、优衣库、一芳奶茶都已入驻，房价也已经在4~5万的高位，上涨空间有限。如果考虑自住或稳定长期持有房产获取租金收益，是很不错的，因为环境非常高大上且宜居。 图：晚高峰时间的BGC 综上，BGC很棒，是马尼拉最棒的地方，高楼大厦林立不输上海北京，可是房价已经很贵。若作为投资，一来资金压力大；二来升值空间有限。虽然很好，但是不适合我。 Part 3：奎松地区——见到“人口红利”本“红”的地区 图：奎松地图 先领略一下人口红利吧。基本上，这里很难看到40岁以上的人。对于习惯了超老龄上海的我来说，就是“扑面而来的青春气息”，银发一族几乎绝迹。 图：年轻人非常多 奎松是马尼拉最老牌的商业中心，类似上海的人民广场、南京路，还有最大的水果海鲜和菜市场。人流量极大，并且都是菲律宾本地人为主。 图：海鲜大而便宜，但是菲律宾人只会炸炸炸…
图：超大型农贸市场，很多马尼拉人会每周过来大采购一次 体验了一下马尼拉的排队网红店，也是在这里，唯一一次看到了比较多的银发族，其实也就10位吧哈哈。 图：奎松网红餐厅：炸海鲜、牛大骨汤 让我感到满意的楼盘就出现在这里了，美嘉地产开发的曼哈顿广场（期房）。 说真的，土地异常稀少的马尼拉，公寓建造的密度真的令中国人叹为观止。画风很是震撼：基本上一层不会少于12户，超小户型为主流（21~47㎡不等）。
由于地处热带气候，一年四季不缺乏光照，所以楼间距、朝向不算关注重点。 图：曼哈顿周边实拍
由于曼哈顿一期已经建造完毕，所以我们得以进去参观，也真正体会到了菲律宾的物业服务：物有所值。 首先，马尼拉的公寓，物业管理非常非常严格，必须持有住户的房卡才能入内。门口有4位保安，2位接待小姐进行人员管理。我们跟着开发商美嘉的员工，现场花了半小时进行正式邮件申请，才得以入内。并且，由3位配枪保安大叔“押运陪同”，而且严禁拍照。 第二，公寓内健身房、游泳池都是标配的，且住户免费使用。由于菲律宾人很喜欢家庭聚会，考虑到小户型无法容纳多人，公寓都配有免费的公共的“活动中心”，供大家聚餐办party。 第三，菲律宾作为曾经的亚洲四小虎，当下虽然经济还比不上中国，但是人民普遍素质很高，公寓内基本是中国四星以上大酒店的干净整洁水平，可谓一尘不染。而且房屋建造周期较长，墙体结实，隔音、隔热都非常好。折旧损耗小。 第四，交房都是精装修、面积都是套内实用面积（不存在公摊面积）、永久私有制产权。 图：入内参过的曼哈顿一期 只能在外面拍拍，里面有保安大叔跟随，不让拍照。 李嘉诚说，选房子，第一看地段，第二看地段，第三看地段。曼哈顿，地段方面的优势比较集中： 第一，2条轻轨 （已经开通）+1条地铁（2025竣工）+1条高架（2021）竣工，轻轨站距离楼盘仅500米。 第二，学区房。周边有菲律宾大学、雅典雅大学等4所大学，而且其中两所还是菲律宾四大名校之一，也是菲律宾最好的两所私立大学。 第三，临近SM等多个大型商场、农贸批发市场、政府医院、汽车客运中心，生活非常便利。 第四，这里是我在马尼拉转了4天下来，看到最多菲律宾人集中出现的地方。未来房子如果要出手给当地人，机会较高。 第五，由于我选择的是30㎡的户型，购买此户型，一来是菲律宾小青年结婚成家的理想面积。二来，菲律宾的政策，此户型房主35岁以上可以申请退休养老签证，未来到菲律宾养老，过上有菲佣的生活，也是比较舒心的。 第六，期房，5年分期付款，前期月供压力小，不造成负担。 另外，根据未来2年内的房屋供给预期，曼哈顿小区周边几乎没有增量。也保持了资源稀缺性的优势。 图：马尼拉各地区公寓供应量预期

Part 4：帕西地区——看看马尼拉本地人的真实生活 来到菲律宾以后，才真正了解为什么菲佣可以成为香港富豪最重要的家庭成员之一。 这个信仰天主教的国家，人民实在乐天友好极了。下图这位我们的包车司机大叔，43岁，有2个儿子。他告诉我们：“We are simple people, I want to be kind, and I tell my boys, they should be kind.” 这大概就是大叔43岁依然保持青春的秘诀了吧！ 图：我们腼腆又亲切的司机大叔
我采访了第二位司机大哥，他有2个儿子。他的老板为员工租了一间公寓，30平米，8人一起住。
问他想不想买公寓？
他说公寓是很好呀，但是要供孩子教育、生活，买不起了。但是孩子工作以后呢？是不是就有机会住漂亮干净的公寓房啦？ 由于菲律宾被美国殖民统治了50年，天主教是主要宗教，不许堕胎，所以每个家庭都有至少2～3个孩子。 图：马尼拉居民区1 马尼拉家庭的居住空间普遍是很拥挤的。老城区自建的2～3层小楼，基本上会居住6～8口人，很像80年代的上海。 图：马尼拉居民区2
房屋密度特别大，里面也比较昏暗。但是乐天的菲律宾人，会把房子涂上鲜明的色彩、种上很多绿植、并且打扫得一尘不染。菲律宾的干净程度真的让我很惊讶，街上基本看不到垃圾桶，也没有环卫工，可是却几乎没有垃圾。 马尼拉最引人注目的城市标志，非吉普尼莫属了，这些由美国军车改造的华丽丽的吉普车，是马尼拉人出行重要的公共交通工具。（还记得我们90年代盛行的中巴车吗？） 图：我最终也没有坐上吉普尼，就蹭了个合照 每个吉普尼司机，都竭尽全力，要做马尼拉最靓的仔哦！ 图：扒在车门上的二位，加塞不要钱 关于食物，菲律宾是典型的美式烹饪，什么都可以拿来炸炸炸……另外还带点黏糊糊五颜六色的印度风。中国人可以崩溃在这里……请新东方赐一批厨子来拯救马尼拉吧！ 图：疑似炸春卷 图：黏糊糊印度风 很爱小动物的我，发现菲律宾的动物也异常温顺。猫猫狗子，都用温柔的眼神看我们这些陌生人。 图：一只在看电视的狗子 Part 5：马卡蒂——百闻不如一见的红灯区
图：马卡蒂区 应我们俩大姐的要求，两位90后小哥哥不得不略带腼腆地把我们带到红灯区一游。在保安大哥犀利的眼神凝视之下，战战兢兢地推开一个“热舞酒吧”—— 哇哦，有比基尼、有辣妹、有钢管，还有好多白人大叔…… 时值万圣节，感受一下满街丧尸的feel。 图：演技过人的小哥哥们
在马尼拉马不停蹄地看了4天房，关于治安的谣言，当下是不用担心的，菲律宾人对中国人总体很喜欢。
关于人口红利，确确实实能看到大量年轻人口，这批人未来能否买得起房，与菲律宾经济未来的发展趋势很有关系。 菲律宾经济能否在未来5~10年内保持高速发展呢？目前，杜特尔特总统的“大建特建”计划，似乎是走中国曾经的发展道路。而菲律宾的人口红利状态，也与20年前的中国很相似。

这些是房价上涨的有利因素。 但是，菲律宾的工业，确实薄弱；在大建特建之后，旅游业、BPO业务、菠菜生意是否可以支撑GDP保持增速年化6%？若经济无法高速发展，菲律宾本地居民收入无法持续提高，那么作为中国投资客，卖房退出机制是有风险的。 所以，我对于购置曼哈顿房产的最坏打算，就是“未来老年的Carol小杨老师，就是我，在我的房子里，过上了拥有菲佣的小日子。” 风险在我的家庭可接受范围内。

最后，在衡量完风险和退出机制后，我就愉快地下单了！

欢迎添加文生| 智谷趋势（ID：zgtrender006）进一步详细了解，备注：菲律宾。