冯仑：去纽约投资，好比乡下人进城
引言
冯叔 2013 年总结过一些关于在纽约投资地产方面的体会，尽管这几年地产界风云变幻，但这些体会就算放到今天，仍旧有不少借鉴意义。所以特意与大家分享一下。
2001年，世界贸易中心被毁，美国要重建，于是我们获得机会，在这栋 541 米高的大楼最顶楼，做了一个「中国中心」。到 2013 年止，我飞了 60 多次纽约，并获得一些体会。
第一个体会，就是我到纽约以后，包括所有的海外投资人，都面临着相当于我们刚从乡下到城里的生活体验，才发现洗发水很贵，热水洗澡更贵，马桶抽水水费也贵，什么都贵，但这就是城里人的生活。
在纽约，所有的律师每天一出门就掐表，在路上的时间都要算钱，跟他们讨论业务，说话的时间也要收钱，总之就是贵。所以在纽约做投资，一定要有比预算多出一倍的心理承受能力。
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第二个体会就是在纽约投资地产，过程相当的复杂和矫情。乡下人可以随地方便，进了城却被视作不文明、有伤风化，因此提上裤子还得跟警察讨论讨论，这个事情该不该办。原本天经地义的事，进了城，就要在指定的地方办。因此在纽约，所有的行为都必须按照当地的法律来。
纽约的人均年 GDP 是 6 万美元，它有很多特殊要求。
比如，凡是跟皮肤接触的地方，一定只能用美国的材料，因为美国人对生活质量有更高的要求。再比如，所有的工人只能用工会的人，而且每天工作的时间不能超过 8 小时，中间还得保证他们喝咖啡的时间。
拿装修来说，成本的 60% 都是人工，如果设计一个房子要达到特别漂亮的效果，人工成本就会很高。所以我们最后在所有的发展项目中一算帐，就要不断地去这个「褶子」。这也就能理解，为何美国的室内设计都偏向简单化，因为要尽量把「褶子」给去掉。
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在美国，当时所有的建筑都要做成绿色建筑，如果达不到绿色标准，就不可能有客人，也很难吸引有影响力的跨国公司进入。要做到这一点，通常成本至少加 15%-30%。
第三个体会，客户对好东西的要求特别高，而我们这些「村里人」不知道好东西的标准是什么。如果是米其林标准的餐厅，那么盘子的光洁度，甚至是温度都会有要求，这就是标准。
我们在原世贸大楼的楼顶上做了「中国中心」，一开始做高级用餐，俏江南有兴趣，最后发现太矫情、太复杂，而且要求太高，根本弄不了。后来新加坡人接手做了，效果却非常好，原因是他们有国际化的管理餐厅经验。
中国人到纽约做地产，大体都有三个心理体验，第一是贵，第二是复杂、矫情，第三是服务标准高，客户要求多。
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那时在纽约投资地产，共有三种模式。第一种模式，财务投资模式。SOHO 做的就是这种模式，它在经济周期下行时，以低价买入一栋楼，让原先的团队管理，然后再继续收租。
这种财务投资模式风险最小。因为买的时候只需花一点律师费，剩下的事，包括运营管理，原先都有一套成熟的办法，不需要投资人额外去花钱。所以这种成功率相对较高，只要周期算得准，就不会出问题。
第二种模式，开发模式。这是万科在做的事情，只要合作伙伴找对，开发问题就不大。万科当时的两个合作伙伴，一个在北京做了公园大道，另一个在中国有七个项目，这两家公司都非常熟悉中国的开发商思维，加上在当地又是大佬，所以对万科来说，合作风险并不大。
另外，绿地集团和万科一样，也是第二种模式，只可惜当时它没有固定的当地牛逼的合作伙伴。
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第三种模式，房地产空间的经营。所谓的房地产，用一句话来说，就是创造最有价值的固定空间。因为价值不是在制造上创造出来的，而是在运营当中创造出来的。
就像原先做预算的时候，我们没有考虑做绿色建筑，后来一看边上的高盛已经做到金级，那我们只能做白金级了。于是「中国中心」的新楼就被改造成绿色环保大楼。
我们边上有一个国际金融中心，改造的面积不是特别大，就花了 1 亿多美金，帝国大厦改造成绿色环保的类型，也花了 1 亿美金，所以我们遇到困难就是贵。
举一个例子，「中国中心」里有一层是俱乐部，而俱乐部的装修要上档次，一平方米至少要七八千美金，但是装修以后到底能来多少客人，却是个未知数。
众所周知，吃饭是社交的媒介，既然要社交，那么空间的特殊设计和特色风格，才是吸引客人的关键。所以，设计是最重要的，我们做餐饮，不仅是为了让大家吃饱，还要有独特的空间风格，能给客人带来视觉上的享受。但是，光一个灯光设计都要好几百万，这对我们来说，是一个不小的挑战。
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花出的钱能否收回
还有一个问题，也是我们当时面临的最大困难，那就是经营问题。比如说全中国在纽约写字楼的租户中，中资企业所租的面积，加起来不超过 10 万平方米，而我们在 2 万平方米左右，大家全都要面临经营的问题，因此我们只能以当地市场为主。
总的来说，在纽约投资地产的这三种模式，财务投资的模式要买对周期，开发的模式要找对伙伴，经营的模式要舍得花钱。
因此，在纽约投资地产，如果是第一次投，建议采取第一种模式。如果有点开发能力，找得到好的合作伙伴，建议选第二种模式。中国人当时在海外投资地产，优势就是钱多人少、决策快，美国人都知道，这个楼卖给中国人的话，只要老板上去拍板就行，不需要看很多东西。
但是要尽量避免第三种模式，因为它就像老话「村里的人能管好国贸」一样，让人无法信服。
2013 年的中国地产，正处于青春期当口。就像人到青春期以后，才开始有了性别角色，男的往左，女的往右，各去各的地方、各穿各的衣服、各说各的话、各交各的朋友。当然，还有一个重要特点，就是不长个了，但这不等同于弯腰驼背。
▲《歌舞青春》｜五彩缤纷的青春世界
在这个当口，第一，住宅和非住宅已经明显分开，住宅是住宅的事，住宅以外商用是商用的事，分得十分清楚，这就是一个转折的标志。
第二，拿住宅来说，青春期刚结束，不长个了，那么大周期的拐点也就到了。今后的市场扩张，靠规模取胜只会越来越难。
这个拐点的出现，全球成熟市场有四个标志。第一个，人均 GDP 要过 8000 美金，8000 美金之前是规模增长，过了 8000 美金住宅建筑物就开始饱和。第二个，新房和旧房的交易要做到 1：1。
第三个是人口的增量，如果人口的增量停止，那么市场就饱和了。第四个是资本市场，资本市场给开发公司 5-7 倍的 PE（即市盈率，指在 12 个月的考察期内，股票的价格和每股收益的比例），西方人开发公司就不会上市，因为股价还不如净资产高。
到了今天，中国地产的青春期早已结束，而其他非住宅却在发育当中，例如物流地产、健康不动产等，它们开始了新的青春期过程。
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