12月开始，叶檀财经会总结2018年市场，展望2019年市场。
今天从大家关心的楼市开始，当当当，想买楼的檀香们，大家注意了，到底应该怎么办？
2018年，楼市许多地方微有凉意。
50个城市11月新建商品住宅成交2338万平方米，同比下降13%，自今年3月以来，已经连续9个月同比下滑。
以往，一线城市打喷嚏，三四线城市感冒。今年四座一线城市寒意阵阵，三四线城市有点呆。
11月份，广州一手房网签成交面积同比下降四成，二手房成交面积同比下降五成，深圳新房成交量同比下跌22%，上海新房成交量同比下滑13.9%，北京新房和二手房成交量分别下滑14.3%和12.5%。
房企开始谨慎拿地，11月份只拿68块地，金额626亿元，创年内新低，同比下降超64%，环比下降近40%，万科、碧桂园、保利等龙头房企拿地规模较今年峰值腰斩。
头疼的是，香港地区的楼市也冷了，房价下跌、土地流拍、违约案例大增。11月份住宅成交量和成交额同比腰斩，中原城市领先指数CCL从高点至今下跌4.55%，创2016年4月份以来最大跌幅。这种现象难免让人想起它的某一些历史。
2019年，中国楼市会怎么走？
稳！总杠杆没到顶
“没有杠杆就没有泡沫”，这句话有一定道理。
无论哪种资产，杠杆都很重要，还记得2015年的股市么？跟楼市相比，股市的杠杆就是小巫见大巫，楼市泡沫破裂的影响远大于股市。
影响短期房价的因素很多，居民和开发商融资条件只是其中之一，但是楼市是否出现拐点的影响因素就相对单一，跟杠杆率有很大关系。
我们楼市的杠杆率达到临界值了吗？2019年，房价长期拐点到了吗？
首先，跟美国房地产市场泡沫破裂时期相比，中国居民杠杆率总体上还处于安全水平。2008年，美国房地产市场泡沫破裂的时候，居民杠杆率达到92%。相比之下，2017年，中国居民总杠杆率才49%。
从发达国家经验看，居民家庭总杠杆率不断攀升，100%不是绝对顶点，有进一步上升的可能。退一步讲，即便2007年全球金融危机后，美国等国居民杠杆率有所下滑，但是当前的房价又超过了前期高点。
静态来看，中国房地产市场杠杆水平远没有达到极端水平，离警戒线还有相当远的距离。
檀香们，注意一个判断啊，2019年，中国房地产长期拐点不会到来。
但是，需要注意的风险点是，最近十年，尤其是近两年，居民杠杆率增速加快。
从1993年到2008年，居民杠杆率从8.3%增长至17.9%，15年仅增长10个百分点；但是从2008年到2017年，居民杠杆率9年增长了31个百分点，由17.9%增长至49%。
稳杠杆是当前主逻辑，只要稳住杠杆增速，房地产市场短期风险就不会因杠杆而爆发。
冷静！没有大跌 没有崩盘
蒙眼狂奔二十年，开发商被拿出来当”出气筒“。
残酷的事实是，对房地产的观点，还是开发商的判断靠谱一点。
2017年，房企为啥疯狂拿地，2018年房企为啥谨慎？只有了解开发商的逻辑，才能区分房企的行为到底是长期的还是短期的。
万科在做了大量量化分析后，发现两个数据，能很好的判断房价是否会下跌和崩盘：居民部门利息保障倍数和新房名义市值占居民最大购买力比例，分别衡量，家庭部门的储蓄到底能不能支付利息，以及居民家庭总收入到底能不能消化新建的房子。
数据显示，当居民部门利息保障倍数高于1.5倍时，房价基本不会大跌。比如，2007年时美国只有1.46倍，芬兰1.55倍，西班牙仅0.99倍；日本1989年时是1.49倍；1997年，台湾是3.4倍，香港是1.23，芬兰是0.73倍。
我们这里是多少呢？8.1！远高于1.5的临界值。
按照当前信贷增速估计，至少到2025年，房价大趋势不会出现拐点。
（数据来源：wind 制图：叶檀财经）
居民利息保障倍数达到临界值，房地产市场泡沫破裂，同时出现另一个现象，新房名义市值占居民最大购买力比例通常高于80%。
现在我们的这个指标才46%，远低于60%的下跌线，更低于80%的崩盘线，按历史平均数据估计，至少到2025年是安全的。
（数据来源：wind、斐石金融、万科 制图：叶檀财经）
无论是杠杆率、居民利息保障倍数，还是新房名义市值占居民最大购买力比例，中国楼市到2019年房价长期拐点不会出现。
不作死就不会死？！
炒股的人都知道，基本面是一回事，股价是另一回事，尤其是短期价格。
楼市也一样。如果把人口、房价收入比、租金回报率、空置率等看作楼市的基本面，大多数国家的房地产长期存在“泡沫”，尤其是在工业化或城镇化早期。
最主要的原因就是，货币政策宽松，利率走低，金融自由化，经济高增长，投资和投机盛行。
（制图：叶檀财经）
房地产泡沫的原因很多，但是泡沫破裂原因就简单很多，“不作死就不会死”，基本都是收紧货币，利率上升。
比如，1989年，日本连续加息5次，限制开发商贷款，并打击土地投机，然后1991年房地产泡沫破裂。1995年美联储基准利率又3.25%调升至6%，国际资本开始回流美国，两年后，1997年东南亚汇率崩盘，随后股市和楼市崩盘。2006年，美联储加息17次，基准利率由1%上调至5.25%，两年后，2007年次贷违约飙升，2008年次贷危机爆发。
现在，到了美联储加息周期尾端，市场风险正在慢慢放大，这是客观存在的外部风险。
好消息是，中国不是当年的东南亚，外储规模庞大和资本外流漏洞基本被堵。况且，中国内部政策已经调整，不会盲目跟随美联储收紧政策，由去杠杆变为稳杠杆，限制性调控政策急剧下降，开发商融资也开了口子，政策调控又到了十字路口。
楼市短期看政策。2019年，楼市调控政策不会全面放松，千城千策将是明年政策调控的特征，这也意味着房价不会形成一致下跌预期，更不会失控。
如果黑天鹅出现，中国楼市会受影响，但危机不会从内部爆发。
一二线稳定 三四线风险大
2019年，中国楼市没有到长期拐点，上半年可能会延续2018年的压力，因为千城千策，下半年压力有望缓解。
无论是量还是价，都是楼市政策调控的结果，效果出现的顺序不同，一般都是“量在价先”，全国销量领先房价三至四个季度。
本轮调控，从2016年下半年开始，一二线到三四线依次收紧，局部出现房价下跌现象。2018年下半年，房贷等政策松动，预计明年下半年房价下行压力有望缓解。
最先企稳的，将会是一二线城市。因为需求存在，政策稍微一松动，量价企稳。
危险的是，三四线城市，风险来源就是，棚改货币化退潮。
这一轮，三四线城市崛起靠棚改货币化政策，基本面支撑力不够。棚改货币化政策是否延续，直接关系到三四线城市的房价。
2019年，棚改货币化收紧趋势很清晰，棚改货币化目标接近完成，政策文件也出来了。
据21世纪经济报道称，在2019年的棚改计划中，购买棚改服务模式将被取消；对于新开工的棚改项目，不得以政府购买服务的名义变相举债或实施建设工程，而是要求以发行地方政府债券方式（棚改专项债）为主进行融资。
翻译成白话，棚改货币化资金来自央行的PSL，可以无限供应，但是棚改专项债券额度明确管控，不是想发就发的，三四线楼市风险加大。
2019年，拐点没到，千城千策，房价不会大跌；房住不炒，不会暴涨。唯一值得担心的是，暴涨过后，三四线城市怎么过冬？！
檀香们，你们看懂了吗？