3·17新政两岁了，北京房价“都挺好”吗？

刚需是市场的底火。

文|樊睿昕

编辑|李惠聪

两年前的3月17日，中国房地产史上最严楼市调控呱呱坠地。

彼时的北京，与同量级别的深圳、上海相比，政策相对宽松：不但“认房不认贷”，二套房首付比例仅为五成，而且限购限售资格标准也较低。因此2017年初北京房价一路看涨，是年2、3月份，京城的二手房价格分别环比上涨3.27%和3.78%。

“过快上涨”的警报被触发。2017年3月17日开始，北京进入了楼市调控“政策大年”，严厉程度位跃居全国首位。仅两年时间，密集发布共计至少有31条调控政策，北京楼市“大阳春”戛然而止。

经过两年政策梳理调整，北京房价看上去已经稳定，实则暗潮汹涌。

房价：没那么热了，但也没凉

贝壳研究院最新发布数据显示，2019年2月北京二手房均价为59898元/平方米，较2017年3月的高点，累计跌幅已达11.3%。

回顾这两年北京二手房市场的交易走势，我们看到了酱一个心跳的形状：

2017年，北京二手房均价自“3·17”后连续9个月下跌，累计跌幅13.5%；

2018年春节后，在小阳春回升及学区政策利好下，北京二手房均价自3月起又经历了长达8个月回升。但当年却没出现“金九银十”，全年均价也同比下跌3.3%；

进入2019年，随着前期积压需求的集中释放，以及政策松动预期越来越强烈，北京二手房不但交易量出现一波轻微回升。对比历史数据，北京当前二手房成交量已经行至历史周期的中等水平。

在这一轮房价调整中，北京各城区也表现不一，其中通州、石景山、大兴等城区的房价下跌比较明显。但目前，这些低总价区域在价格大幅回落后，部分观望的首置需求开始补位入市，托住了市场交易水平。目前，北京二手房均价又开始出现止跌回升。

数据来源：贝壳研究院

已经持续了两年的调控政策一度让北京二手房市场投资需求几乎降到零。2018年四季度，北京接触投资性需求的经纪人占比仅为1.2%。在政策严厉、观望严重状况下，二手房市场主要被自住刚需支撑着。

然而刚需这把“底火”烧得并不微弱，它不但保持住了交易的热度，也让房价反复出现抬头的趋势。

数据来源：贝壳研究院

现在，“卖一买一”的改善需求是北京二手房市场上的刚需主流，占比超60%。但3·17新政的认房认贷政策，使换房需求的首付比例大增，换房难度增加，因此这类刚需入市更加谨慎。在这种情绪影响下，市场表现得越来越理性，二手房成交周期呈现延长的态势。

然而近期随着市场回升，客户成交周期又开始有缩短的趋势。总体来说，尽管北京二手房交易难度不断加大，流动性在降低，但市场仍然保持着稳定。

数据来源：贝壳研究院

卖家：不急卖，好房不怕周期深

比起买家“每逢开春必焦虑”，北京二手房业主就显得淡定的多。

从业主端来看，尽管自3·17新政后，新增业主挂牌均价持续下行，调价行为也多以降价为主，但总体上看，业主报价越来越稳定，房价下行的预期开始减弱。

数据来源：贝壳研究院

事实上，没有人希望低价卖出核心区的物业。在大多数业主的眼里，调控倒逼的房价下跌不是真的下跌，他们普遍认为这种形势难以持久，并有等待房价回升的愿望。

此外，二十多年的经验告诉他们，房价永远都会涨，除非遭遇现金危机或有债务催逼这类极端情况出现，否则二手房业主不会轻易出手优质物业。尤其一些业主的房子买得早，物业抗跌能力较强，如今就算房价进一步下跌也都在承受范围内。

最重要的是，北京市人口还在不断涌入，楼市供需失衡给了房价继续上涨的动力，持有房产其实非常安全。

真正着急出售物业的，其实是那些预备换房的业主。然而新政之下，二套房首付的额度就在那里摆着，他们又能有多大的降价空间呢？卖家降价动力不足，卖不动不如不卖，于是换房从刚需变成了“随缘”。

市场：供需矛盾还在，进一步探底空间有限

事实上，二手房买卖难度增加，确实将一部分首置挤到新房市场。可是目标区域内新房供应不足，让这些人又颇为无奈地回到了二手房市场。总体来看，北京的二手房市场供需矛盾还很明显。

2018年下半年以来，北京24893套限竞房和共有产权房集中入市。预计未来一年，北京还会有5万套限房价项目入市。理论上，住房供应量明显增加，能有利于缓解住宅市场的供需矛盾，对平抑房价、稳定市场预期也能发挥积极作用。

只是北京限房价项目的分布呈现区域集中性，一个区域内多个项目林立，形成竞争之势。据统计，目前限房价项目多分布在亦庄及瀛海、黄村、未来科学城、孙河、房山等区域，其中位于大兴的项目就有十多个。而且这些限房价项目的大多受70/90政策限定，户型和总价并没比二手房更加优越。

更重要的是，限房价项目产品“减配”让购房需求疲态，再加上五年限售以及降价频现，购房者往往积极性不高，最终选择返回二手房市场。

由此，尽管遭遇史上最严的调控政策，但2018年北京二手房交易量还是稳居全国第一，主流交易价格区间在300-450万元/套，也是全国最高。

对于限竞房集中入市的片区，二手房价格和成交的确会受到冲击。但对于限竞房缺位的大部分片区，二手房就不会受太多影响，反而价格会呈现微涨趋势，比如北京的芍药居北里小区，套均价格已经达到517万元。

这样看来，限房价项目扎堆入市，并没对二手房市场的供需矛盾形成本质上的缓解，反而又在酝酿新一轮的去化难题。

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