盘古大观接盘侠：510亿债务压顶

鸟巢向西500米处，盘古大观由南向北，横卧其中。

坐落在北京中轴线上的盘古大观酷似一条龙，以高191.65米的写字楼为“龙首”，三栋国际公寓、一栋七星酒店为龙身，由南向北依次延伸近700米。

2011年1月，在一项颇具规模的民间调查中，盘古大观被评为“中国最丑建筑物”之一。

盘古大观由北京盘古氏投资有限公司（下称“盘古氏”）开发。2013年5月，盘古氏注资民族证券时缺少资金，通过北大方正旗下的方正东亚信托融资80亿元，抵押物是盘古氏旗下政泉控股的地产项目及民族证券股权。5个月后，方正东亚信托向上海银行转让了这笔49亿元、为期两年的债权，最终酿成纠纷，政泉控股没有在期限内还款。

2016年，上海银行申请依法查封、扣押、冻结、拍卖、变卖被执行人政泉控股、盘古氏投资应当履行义务部分的其它财产，“龙首”也在其中。

2019年7月15日，阿里司法拍卖网站显示，“龙首”于8月19日被上海银行股份有限公司北京分行申请司法拍卖，共有地上39层，地下5层，总建筑面积13.93万平米。拍卖的起拍价为51.8亿元，单价约3.72万元/平米，市场参考价约为74亿元。

8月20日，金隅集团（601992）旗下子公司北京钰珵置业有限公司（下称 钰珵置业）经过两次竞价以51.87亿拍下“龙首”。

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物业增重，水泥合并

收购盘古大观的动机，或许是金隅集团转型的征兆。

资料显示，金隅集团隶属于北京市国资委，由北京市建材工业局发展而来，主要业务包括水泥及预拌混凝土、新型建材制造及商贸物流等。截至 2018 年末，金隅集团拥有总土储 874.97万平米，工业用地储备1000万平米。

据金隅集团2018年年报披露，金隅集团目前在北京及天津持有的高档写字楼、商业、产业园区等投资物业面积约 135 万平米，其中在北京核心区的高档投资性物业约 72 万平米；物业管理面积（包括住宅小区和底商）近 1300 万平方米。

其中写字楼项目出租率达为90.8%；商业项目，出租率为 99.8%；金隅高新产业园一期项目出租率为90%。

截止2018年底，金隅集团营业收入831.17亿元，同比增长30.53%；实现净利润32.6亿元，同比增长14.94%。

具体到细分业务，2018年金隅集团水泥板块收入391.2亿元，占总收入的比例为47.48%；房地产开发、建材板块收入分别为221.46亿元和198.13亿元，占总收入的比例分别为26.88%和24.05%。在金隅集团主营业务板块中，物业投资及管理收入仅为42.3亿元，居末位。

在此次收购盘古大观之前，金隅集团还曾有过大动作。

2018年7月，金隅与冀东关于水泥业务的资产重组。2019年，1月9日，金隅集团发布公告称，公司拟将水泥等业务相关资产通过增资合资公司及现金出售两种方式注入冀东集团旗下唐山冀东水泥股份有限公司（简称“冀东水泥”）。

同时，金隅集团以所持有的赞皇金隅水泥有限公司等7家公司的股权出资，冀东水泥以所持有的临澧冀东水泥有限公司等5家公司的股权及24.82亿元现金出资，双方共同向合资公司——金隅冀东水泥（唐山）有限责任公司增资。

自此之后，金隅集团水泥业务皆由间接子公司冀东水泥经营。重组完成后，熟料产能约 1.1 亿吨，水泥产能约 1.7 亿吨。

针对金隅集团未来对于盘古大观“龙首”的运营规划，以及金隅集团未来战略方向是否会向物业管理方面转型，乐居财经拨通了金隅集团投资物业集团宣传部电话，回应称“目前我们不清楚相关情况，下午会有相关公告。”

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多笔融资，现金流并不乐观

2018年，金隅集团营业利润为65.69亿元，此次收购“龙首”，却花去了近一年的营业利润。

在收购前，金隅集团已发行三笔公司债、两笔超短期融资券以及一笔中期票据，合计融资金额90亿元。

2019年8月5日，上海清算所发布信息显示，金隅集团将于2019年8月7日-8日发行2019年度第二期中期票据，发行金额20亿元，发行期限5年，于2019年8月12日上市流通。

根据披露，金隅集团本次融资所筹资金，将用于偿还8月18日-8月30日期间到期的招商银行、邮储银行、北京银行、中国银行4笔银行贷款，金额分别为6亿元、7亿元、3亿元、4亿元，合计20亿元。

根据募集说明书显示，截至本募集说明书签署之日，金隅集团及下属子公司待偿还公司债券173.69亿元（其中私募发行47亿元），超短期融资券28亿元，一般中期票据105亿元，长期限含权中期票据180亿元，企业债0.39亿元，ABS24.09亿元，总计511.17亿元。

有着国资背景的金隅集团，可以长期保持着相对较低的融资成本。小债据其2018年报得知，截至2018年底公司总资产为2683亿元，负债率为70.47%。虽然这一比率在房地产行业并不算太高，但连续两年为负数的经营现金流的却令投资者极为不安。

6月16日，有投资者通过“上证e互动”询问金隅集团，“看到公司上市10年以来的经营现金流净额一直为负数，累计的经营流净额已经为-200亿以上。请问公司的经营状况出了什么问题，为何一直没有出现稳定为正的现金流？公司是否面临破产的风险？”

金隅集团回复称，“公司上市十年来，经营活动产生的现金流并非始终为负，近两年确实是负的。这跟公司业务构成有一定关系。近两年来，一方面公司并购重组较多，另一方面为保证房地产业务的持续稳定发展，增加了土地储备。”

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本文转载自：乐居财经

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