踩盘记｜香河“房荒”
国庆假期，两条重磅新闻刷绿了我的眼球和世界观：呼啸而来的北京930限贷调控，满朋友圈的香河房价“每晚上涨”艳照。一时间，已经没有心情更好的为祖国母亲庆生。
长假已过，当时被击懵的心脏和精神已经归位，笔者奔赴香河、大厂，希望亲身体验一下香河楼市“每晚提价”的快感。
或许是因为假期已过，“香、厂”境内，冷冷清清各大售楼处浇凉了笔者八卦燃烧的心。几位售楼员告之，北京新出的930政策就目前来看，对于“香、厂”楼市并没什么整体影响。“十一假期期间看房人不少，也确实有一部分被‘930’挤出来的炒房者过来看房。只不过，北三县楼市正处于‘有价无市”境地。原因很简单，没房卖。”
无房可卖香河目前新房项目有40多个，主要分为北部新城、安平开发区和老城区三个置业板块。
北部新城紧邻京哈高速，距离北京最近，且聚集了富力、五矿、绿地、鸿坤等多家知名房企，也签约了黄冈实验学校和景山学校等知名教育机构，所以一直是置业热区，房价也是香河的风向标。而香河城区配套成熟，但因为香河城区多数是香河当地开发商，与北京距离相对稍远，并不被北京外溢购房者所看好，一直不温不火。
代理了北三县多家楼盘销售房地产销售人员小卢很负责任的告诉笔者，“这40多个项目目前还可以买到房的，只有两个：位于香河老城区的卢浮盛典和青城。尤其是北部新城，几乎没有新房源在售。”
笔者随即走访、拨打了富力新城、五矿万科、we+北京等项目的售楼处及电话，果然被告知当前无房可卖。富力新城销售员介绍，项目一期共有1000多套房源，目前除因业主个人原因想要换户型剩余的4套外其余已经售罄。原本近期要推43-92平米的小户型公寓产品，均价为12000元/平方米左右，但开发商已经封盘不对外出售。“香河住宅市场多数新房项目都处于封盘停售状态，您也不用到处转了。”
小卢告诉记者，无房可卖的原因主要来自两方面，一是政府监管比较严格，房管局隔三差五来检查一次，五证不全封盘不能卖；二是需求量太多，一手房能卖的都卖完了。
“目前大厂和香河两地可以说无新房出售，能够现房出售且五证齐全的预计仅有4-500套房源左右。开发商光让排号，一直不开盘，10个客户能有两三个选上房源就不错了。很多客户光排号定金费用就花了10万多。现在我们自己也没有什么房源可卖，都跑去霸州、天津武清等地方代理楼盘。”小卢表示。
今年4月份，“廊九条”限购令出台。随即8月17日，“廊七条”出台，相比“廊九条”对预售机制和土地出让方面作了更为严格的规定。相关部门对开发项目“五证”的审批和询查会更加严格，因此，这对于大部分项目“五证不全”的香河楼市来说无疑是釜底抽薪，短期市场新增供应的缺口难以弥补。香河市场开始进入“有价无市”的境地，因为预售制度收紧而闹起了“房荒”。
卢浮盛典是香河“唯二”有房可售的项目之一。一进售楼处，硕大的五证复印件被放置在显眼的位置，以证明该项目“合法”。
据悉，该项目共有14栋楼，均价在20500元/平方米左右，目前有7栋楼在售，但仅剩200多套房源。“目前监管挺严格的，今天上午房管局的还来查了2，3次，看有没有缺证销售的情况。”项目销售人员言道。
该销售人员还告诉笔者，香河“房荒”情况恐怕还要持续一段时间。“当前北三县土地开发和规划建设都归北京通州统一规划、统一管控。据悉有的开发企业拿了地的当前也停工不许开发，说是通州要出台政策，统一规划开发土地。为了避免无序开发以保证供应。不过随着“限购令”的出台，也促使开发商更青睐坐地涨价从而封盘不售。”
出手不？香河的楼盘大致分北部新城、安平开发区、县城三大板块，其中北部新城大开发商集中，大盘集中，体量大。但是由于大部分一手楼盘无房可售的现象，导致北三县范围内，所有一手房，目前已经站上了单价2万的台阶之上。
最近，朋友圈分享的一份香河部分项目销售价格表，该表格显示多数项目正酝酿大幅调价，不到一个月的时间，这些楼盘的上调幅度竟达25%-30%！其中，最狠的单价一晚上涨了5000元/平米！
青城，就是这个一晚上涨了5000元/平米的网红项目。同卢浮盛典一样，同属于香河本土开发商三强集团开发，也是香河当前“唯二”有房可售的另一个项目。上涨后，青城均价已经达到25000元/平米。而在今年9月份，其报价还在14800元/平米。
青城销售员对笔者表示，之前网上盛传的香河房价以“每周500元”速度上涨确有其事。“以青城为例，今年春节时候价位在7800元/平米。伴随着北京通州限购和通州房价上涨，香河大部分楼盘房价上扬。而廊七、廊九条政策的出台后，
青城调价速度加快。每平米涨500时，销量一般。等开始每平米涨1000-2000时，客户们开始抢购。最后一次调价是8月份，也就是一口气每平米5000元提价至25000元/平米后，销量开始平稳，而该房价也一直保持到现在。”
此外，尽管“廊七条”等限购政策对于房价增长有一定管控，但当地政府给的指导价比较低，据悉开发商会以强制购房者绑定精装修、地下室或者车位的形式变相涨价。例如，卢浮盛典83平米两居室单价达到20500万元/平米，但其中地下室、车位的总价将近40万，如果刨除车位，单价则在1.6万元-1.7万元/平米左右。
在不少人看来，对于北四县的承受力来说来说，25000元/平米的价格可能已经到了高点。但疯狂的市场情绪下，房价还有继续上涨的空间吗?
青城销售员认为，到了明年初，若供应量有所增加，香河大部分房价可以达到23000元/平米。而小卢则认为，到了明年年中，大厂香河房价直逼30000元/平米是非常有可能的，甚至会突破这个数字。
有业内人士认为，从一定程度上来看，房产投资已经成为一种资产配置的刚性需求。目前香河住宅市场20000元/平米的均价水平基本为去年同期的一倍，涨幅惊人，以香河当下的配套设施而言，该价格水平确实偏高。
笔者曾亲赴已经是现房销售的卢浮盛典和青城两个项目考察。与节节攀升，突破2万元/平米价格大关不匹配的，是项目粗陋的外立面，形同虚设的安保、毫无园林绿化设计的内部环境。同行的伙伴小声嘀咕，还不如北京的回迁房盖的气派。
但上述业内人士亦表示，房价随行就市，在短期供应极度短缺，需求持续涌入的市场环境下，新房的稀缺性造就了当前的高房价，所以香河的高房价又有其存在的合理性。
但从投资角度来看，短期香河房价的过快上涨透支了未来的上涨空间，房价水平已然赶超城市基本面，高房价的长期稳定仍然需要一定的产业人口基础去支撑，而目前的产业配套显然不足以成为香河高房价的理由。“如果是自住，当然可以购买，如果是为了投资，现在2万的价格是高位高风险，不值得购买。”
附文：一则“香河买房‘防坑’攻略！”盛传，现摘录如下：
1、香河五证不全的楼盘大量存在，无论是部分本地开发商还是个别品牌开发商。在香河，你能看到坑都没挖，盘就已经卖出去的情况，你也可以看到楼早已经建完了，但依然不能卖的情况。所以，看盘要仔细，信息要多方收集。比如，不同楼盘之间的销售会相互“曝负面”，这是真实信息的一个重要来源。
2. “开盘价格？没定！开盘时间？没定！”香河大量“不定盘”，开盘价格没定，开盘时间没定，但如果想买，却要先交钱排号，排号钱几千到十万不等。“我有一个客户，在附近那个***项目排号，排的时候6500一平，现在10000一平，但现在开盘还没消息，我都不敢告诉那客户现在的价钱。”一个销售如此说。所以，遇到这种“不定盘”，大家心里得掂量掂量。
3. 买房绑定车位或地下室。香河有部分楼盘买房需要绑定车位，车位钱需要和首付一起交。还有相当多的楼盘买房绑定地下室，地下室5-10平米不等，价格2000-2500每平米不等，地下室钱和首付也需要一起交。“我家买的就绑定地下室，东西放地下室，都发霉了。地下室没用，但没办法，很多开发商都这样。”一个项目销售如此说。
4.房产证迟迟下不来。我有一个同事14年在香河买房，现在已经基本翻了一番，这是好事。但他最近去收房，结果被告知：“房产证两年以后才能下来。”同事本来计划香河房子涨上去之后就卖掉，然后拿钱在北京付首付买房，如此一来，这计划只能暂时搁浅。
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